Tugev kinnistusraamat ei täida advokaatide taskuid

Leon Glikman väidab, et Eesti kinnistusraamatusüsteem muutvat Eesti kinnisvaraturu ?üheks maailma aeglasemaks? ning peletavat hulgaliselt välisinvestoreid, kes tahaksid siin äri alustada (vt Eesti mõttetud reeglid peletavad välisinvestoreid ÄP 12.11.).

Glikman ei näita, millele ta oma väites tugineb. Seda ei saagi teha, sest Eesti kuulub riikide hulka, kus kinnisvarakäive on üldiselt hästi korraldatud. See ei tähenda, et midagi ei saaks ega tuleks paremaks muuta. Kuid siiski: kui Eestis arvestatakse tehingule kuluvat aega nädalates, siis riikides, mis tegelikult on ses suhtes maailma aeglasemad, kulub selleks aastaid.

Ilmselt on Äripäeva lugejal veel meeles, et diskussioon notariaadi mõju üle ärikeskkonnale sai alguse Maailmapanga va-leandmeist kinnisvaratehingute kohta Eestis. Kuna näib, et kõik pole leidnud mahti end õigete andmetega kurssi viia, tuleb põhiline üle korrata.

Eestis on kinnisvarakannete keskmine menetlusaeg praegu kaks-kolm nädalat, st kolm-neli korda lühem kui Maailmapanga andmeil. Tõsi on, et probleemid ilmnevad tõestamist vajavate tehingute puhul, mille keskmine notarijärjekord on Tallinnas üks kuu. Kuna selliste tehingute arv on majanduse arenedes pidevalt suurenenud, pole notariteenuse kättesaadavus tõesti veel rahuldav, eriti Tallinnas.

Originaalse võluvitsana välja käidud idee suurendada notarite arvu on aga sissemurdmine lahtisest uksest ? iga notariaadi teemal kirjutaja võiks teada, et lähemate aastate jooksul kahekordistatakse notarite arvu.

Raske on tõsiselt diskuteerida väite üle, et notarid on peamine põhjus, mis sunnib investoreid pagema. Mitmed uuringud eesotsas Maailmapanga omadega kinnitavad, et Baltimaades mõjuvad investeerimiskliimale halvasti eelkõige kõrged tööjõumaksud (vt ÄP 09.11., Thomas Laursen). Notariaadi rolli on siin ilmselgelt üle tähtsustatud.

Eesti kinnistusraamatu eelised on lihtsus ja usaldatavus. Selline mudel annab ostjale pea sajaprotsendilise garantii, et ta saab kinnisvaratehingu sõlmimisel kinnisasja omanikuks õiguspäraselt ning tema kinnisvara tema nõusolekuta ei müüda ega võõrandata.

Kinnisvaratehingu sõlmimisel piisab üksnes kinnistusraamatu andmetest ning ostjal puudub vajadus müüja kohta täiendavaid andmeid koguda.

Et süsteem tõepoolest toimib, saab paradoksaalsel kombel näidata ka ühe vastupidise näite, õigemini selle tuntuse kaudu. Brunhild-Dorothea Tiesenhauseni kinnistuga seotu on saanud kurikuulsaks. Juhtus see, mida poleks tohtinud juhtuda, ning asjaosalised ja ka tehingu tõestanud notar said karistada. Sellele juhtumile osaks saanud tähelepanu näitab aga ka seda, et praegune süsteem on üldiselt vägagi turvaline ? kümne aasta jooksul, mil on toiminud kinnistusraamatusüsteem, on kümnete tuhandete tehingute juures olnud mõni üksik tõsine pettus.

On õige, et Euroopas ei nõuta alati tehingute notariseerimist. Samas on notari funktsioon riigiti erinev: kui Eestis osutab notar kliendile dokumentide koostamisel sageli ka õigusabi ning konsulteerib registrile esitatavate dokumentide osas, siis paljudes teistes riikides piirdub notari roll tihti üksnes isikusamasuse tõestamisega.

Kui Eestis on võimalik teha kinnisvaratehingut notari juures ilma täiendava juriidilise abita, siis mujal Euroopas tuleb keerukamate tehingute puhul reeglina kasutada advokaadi või mõne teise kalli spetsialisti teenuseid, samuti kindlustada end õiguslike riskide vastu. Lõppkokkuvõttes kinnisvaratehingu registreerimise protsess ajaliselt ei erine, küll aga on see meie süsteemis kliendile odavam.

Kuni piirdutakse lööva, ehkki alusetu retoorikaga, nagu ?üks maailma aeglasemaid? jms, ei ole mõistlik diskussioon kinnistamise, notarite ja ärikeskkonna teemal võimalik. Sellised dramaatilised tühiväited panevad kahtlema, kas konstruktiivne arutelu ongi üldse eesmärk.

Loobumine tugevast kinnistusraamatust ja notariaadist tähendaks muu hulgas pikalevenivaid kinnisvaravaidlusi kohtutes, mida meil praegu praktiliselt ei ole. See võib olla mõne advokaadibüroo unistus.

Riik peab hoolt kandma ka selle eest, et inimene võiks kinnisvara ostes olla kindel omanikuks saamises ega peaks muretsema, et kui endise omaniku suhtes tekib õigusvaidlus, satub tema omanikustaatus kahtluse alla.

Autor: Margus Sarapuu