Maa võõrandamisel on kompromiss võimalik

Vastukaja ÄP analüüsile ja juhtkirjale maaomandiprobleemidest.

Äripäev on vastandanud eraomandi puutumatuse eest seisjad ning need, kes pooldavad omandi piiramise lihtsustamist üldistes huvides. Jääb mulje, nagu oleks tegemist ületamatu konfliktiga. Tegelikult peaks kompromissi saavutamine olema võimalik.

Praegune sundvõõrandamise menetlus on kohmakas ja seda on vaja muuta. Miks mitte võtta eeskuju pikaajalise kogemusega Soomest ja Rootsist, kus kinnisvararegulatsioon on paljuski sarnane?

On mõistetav, et tehnorajatised on vajalikud kõigile ning trassid ja teed tuleb ehitada võimalikult otse. Alati ei saa arvestada kõikide maaomanikega ja erahuvid peavad osaliselt taanduma üldiste huvide ees. Põhiseadus lubab omandiõigust piirata, kui see on nõutav üldistes huvides, kuid tingimusel, et piirangud on vajalikud ja sobivad soovitava eesmärgi saavutamiseks. Eraomanikke ei tohi diskrimineerida ja kahjulikud kõrvalmõjud tuleb kompenseerida.

Omandiküsimuste lahendamiseks vajalike instrumentide puudumine ei ole maanteeameti süü, see on kogu meie kinnisvarasüsteemi puudus. Maaküsimustega on aastaid hädas olnud ka Eesti Energia ja omavalitsused. Tuntuim kaasus on ilmselt Tartu maantee läbimurde ehitus Tallinnas, kus kiirustades ?kümnetuhandelisi? luhvtitati. Toimiva ja läbipaistva kinnisomandi sundvõõrandamise regulatsiooni olemasolul polnuks vajadust ja võimalust seda teha.

Põhjamaades lepitakse enamikul juhtudel rahumeelselt kokku maa võõrandamises või kitsenduste seadmises. Kohtusse jõuavad üksikud kaasused. Kokkulepete saavutamisel on olulisel kohal protsessi läbipaistvus ja maaomaniku veendumus, et omandi võõrandamine on vajalik. Kui pakutavad tingimused on õiglased, pole mõtet vastu punnida, sest maa võõrandatakse igal juhul, edasi lükkub vaid hüvitise saamine. Mõistetav, et mõnedele maaomanikele muutused ei meeldi, eriti kui varal on omaniku jaoks kõrge emotsionaalne väärtus. Selliseid omanikke pole palju, kuid just neid kiputakse väitlustes esile tooma.

Just nende üksikute diskussiooni välistavate eraomanike suhtes võib sundvõõrandamine olla ainuvõimalik lahendus. Kui seadus nõuab, et enne kohtuvaidluste lõppemist ei või ehitusega alustada, siis võib tekkida olukord, kus ühest ?jonnipunnist? saab diktaator, kelle pretensioonikad tahtmised rahuldatakse projekti kiire elluviimise huvides.

Tavaliselt räägitakse eraomanike huvidega seonduvalt vaid väärtuse vähenemisest. Aga kui kinnistu ühe osa väärtus ka väheneb, võib allesjääva osa ja kinnistu kui terviku väärtus tõusta. Ka seda tuleb hüvitamisel arvesse võtta. Õiglast hüvitist rakendatakse nii sundvõõrandamisel kui ka muudel juhtudel, kui kinnisvara omanik saab kahju. Tavaliselt on hüvitamisel aluseks turuväärtus, kuid mitte alati. Selleks võib olla ka mõni ehituskulusid arvestav väärtuse liik.

Põhjamaades liidetakse leitud turuväärtusele 5?30% hinnatud väärtusest, mis oleks osaliselt moraalne hüvitis sundseisu seadmise eest ja kompenseeriks mõnel juhul ka omaniku loodetava väärtuse tõusu.

Eestil oleks mõistlik kohandustega rakendada ka Põhjamaades levinud praktikat, mis lubab projektiga alustada enne kohtuvaidluste lõppemist.

Autor: Teet Kukk