Kiire rahateenimise aeg läbi

Kogu maailmas näib valitsevat üksmeel, et kinnisvarabuum hakkab tänavu vaibuma ning jõuab 2008. aastal lõpule. Kas turg on tõesti tulikuum?

Mina leian, et hõõguda see ju võib, aga ma ei usu, et see lõhkemas oleks. Samas ei ole me piisavalt nutikad, et täpselt ennustada, millal mingi asi lõpeb. Tihti juhtub, et asjad pöörab pahupidi sündmus, mida keegi ei osanud ette näha.

Tõenäosus, et intressimäärade tõus toob kriisi, tundub liiga enesestmõistetavana ja ma ei pea seda realistlikuks. Ma ei usu intressimäärade kerkimist 5 baaspunkti võrra, tasemele, kus nad avaldaksid nõudmisele suuremat mõju.

Kuigi turge tõukab tagant peamiselt likviidsus, mängib oma osa ka alternatiivsete investeeringuvõimaluste olemasolu. Spekulantidele on kinnisvara olnud alati viimane valik. Erinevalt aktsiatest pole rahapaigutus kinnisvarasse likviidne, sellest on keerulisem väljuda, kui asjad valesti lähevad. Ometi nägime hiljuti, kuidas suur hulk investeerimisfondide muudelt turgudelt minema peletatud raha hakkas liikuma kinnisvarasse. See on omakorda tõstnud turuhindu kogu maailmas, kuna kiiret kasu taga ajavad arendajad ostavad maid üles. Eestis on see kestnud juba kaks aastat ja kestab ilmselt veel aastakese.

Büroopindade segmendis on veel veidi kasvuruumi, sest meie turu nõudlus on väike ja vabu pindu vähe. Enamik arendajaid on keskendunud elamispindadele, mida on lihtsam finantseerida. Samas jaekaubanduspindade segment on pakutava pinna ja üürnike nõudmiste tõttu juba stabiliseerunud.

Elamispindade puhul aga konkurents kasvab. Sellel turul on arendaja ja spekulandina kõige lihtsam tegutseda ning seepärast tabavad inimesi siin ka suuremad ootamatused. Ma usun, et nõudmine veab seda segmenti veel mõned aastad, aga samas konkurentsisurve hindadele tugevneb.

Spekulatiivne korterite soetamine müügi eesmärgil on nagu toolimäng, mida ma ei soovita mängida. Kui muusika peatub, hakkavad päris paljud meeleheitlikult olematut väljapääsu otsima. Sama käib ka üürimiseks soetatud kinnisvara kohta. Eestis lihtsalt pole piisavalt sisenõudlust ja siinne välismaalaste seltskond on liiga väike, et seda turgu püsti hoida.

Tõsi, kui intressimäärad järsult tõusma peaksid (mida ma ei usu), võib juhtuda, et ostmise asemel hakatakse rohkem üürima, aga täna see nii pole.

Teiste samasuguse SKPga riikidega võrreldes on hinnad Eestis siiski veel suhteliselt tasakaalus. Samuti pole aeganõudva detailplaneeringuprotsessi tõttu rajatud nõudlusega võrreldes väga palju uusi arendusi. Usun, et stabiilne nõudlus elamispindade järele jätkub veel kolm-viis aastat, sest ostjad liiguvad elatustaseme tõustes vanematest korteritest ja majadest uuematesse.

Kui detailplaneeringute tegemise protsess kiireneb, võib toote hulk turul kasvada, kuid see mõjutab arendajaid pigem hindade seisukohalt. Tänavu võivad hinnad küll veel pisut kerkida, et katta tõusnud ehituskulusid ja maa hindu, kuid üldiselt hinnakonkurents tiheneb ja arendajad peavad tulevikus leppima väiksema tuluga.

Samuti arvan, et kommertspindade turu tootlus enam kasvada ei saa. Ülemaailmne likviidsusbuum on need juba rekordtasemele viinud.

Ehitusvõimsust suunab suuresti pindade kättesaadavus ja üürnike nõudlus. See ongi juba uusarenduste kerkimise kiirust aeglustanud. Praegu on Tallinnas inimese kohta piisavalt jaepinda, vaid büroopindade turg peab pisut järele jõudma. Laenuandjad teavad seda sama hästi ega soovi uutele projektile enam laenu anda, kui nende taga pole suurt üürnike nõudlust ja head asukohta.

Kuid olgu parajasti head või halvad ajad, kinnisvaraarendus ja -haldus on minu äri ikka ja kuskil on alati võimalus - olgu aastal 2004, 2006 või 2008. See võib nõuda praeguste varade arendamist, erinevate turusegmentide poole vaatamist või uutele turgudele laienemist.

2006. ja 2007. aasta peaksid investoritele huvitavad tulema. Mitmed turujõud võivad tuua kannapöörde ja me peame valvsad olema. Samuti leidub küllastunud turgude kõrval teisi, seni veel üliodavaid turge - Türgi, Ladina-Ameerika, mõned ELiga liitumist ootavad Kesk-Euroopa maad, nagu Horvaatia.

Väiksemal investoril või spekulandil on raskem neid võimalusi ära kasutada - kuna ta ei saa enamasti geograafilist riski maandada, siis on tal lihtsam oma sissetulekute ja riskide juures hätta jääda.

Seega väikeinvestorile soovitan praeguste hinnatasemete juures ettevaatust. Neid, kel on tarvis osta kodu elamiseks, see ei puuduta. Kuid üürimiseks või edasimüümiseks kinnisvara soetajatele on lihtsa rahateenimise aeg lõpule jõudmas, mõelda tuleb riskidele ja olla vajadusel valmis kandma suurenenud laenukoormat.

Nagu kõikide investeeringute puhul, tuleb ka siin otsida hüva nõu ja võrdlusmomente ning endalt küsida, milles seisneb sinu investeeringuvajadus. Kui kinnisvara pole sinu peamine tegevusvaldkond, siis soovitan enne rahapaigutuse tegemist küsida nõu oma pankurilt, kinnisvaramaaklerilt ja võimalikult palju lugeda. Riski võib aidata hajutada ka ühisettevõte.

Kokkuvõttes aga ei näe ma suurt müümist tulekul. Hinnad kujunevad turusegmentides erinevalt ning mõnes neist võime näha aeglustumist ja hinnakonkurentsi suurenemist.

Autor: Paul Oberschneider