Kiire hinnatõus kandub korteritelt uuselamutele

Kuna uusehitiste osakaal on suhteliselt väike, siis üldjuhul makstakse täpselt samasuguse objekti eest üha kõrgemat hinda.

Tüüpkorterite kiire hinnatõusu taustal on päris loogiline, et ka uusehituse hinnad tõusevad lähemal ajal jõudsalt. Korterite hinnatõusu mõju avaldub lähemal ajal eramuturul ka geograafilises plaanis, st väljapoole Tallinna jäävates piirkondades tõusevad hinnad "väärilisele" tasemele.

Nii on turg käitunud varasemategi kiirete hinnatõusude ajal ja seega on lähitulevikus oodata "mägede" eeskujul äkilist hinnatõusu ka mujal. Magalarajoonide mõju turule on suur, sest nende osakaal on jätkuvalt märkimisväärne ja alternatiive silmas pidades ei saa disproportsioonid kuigi suureks paisuda.

Negatiivsete muudatuste taga saab olla üksnes majandus. Kas kiirele tõusule järgneb kiire langus? See võib, aga ei pruugi nii olla. Hinnalangus kinnisvaraturul ei ole midagi iseenesest tekkivat, selle juured on kaugemal.

Kui peaks toimuma midagi väga negatiivset majanduses, siis loomulikult on sel otsene mõju kinnisvaraturule. Kui inimesed kaotavad näiteks massiliselt töökohti ega suuda laenu tagasi maksta, siis võib turule tulla korraga palju müügiobjekte. Nõudluse langedes tekitab see siis hinnalanguse.

Ehk siis majanduse käekäik tervikuna on see, mille pärast tuleb muret tunda. Kui majanduses midagi negatiivset ei toimu, siis turg võib küll mingil hetkel hanguda, st tehingute hulk kuivab kokku.

Võib toimuda ka teatav hinnakorrektsioon, aga päris kindlasti ei ole positiivsete majandusuudiste valguses võimalik, et hinnad oluliselt langevad.

Kiiret hinnatõusu on paljuski seostatud euro eeldatava ja oodatava tulekuga. Otsene seos neil asjadel küll puudub, ent selline emotsionaalset laadi hinnatõus on siiski võimalik.

Baasintresside tõus võib samuti vähendada turu aktiivsust, võib panna hinnad paigal tammuma, kuid välistades ekstreemse intressitõusu, ei saa ka sellel olla Eesti kinnisvaraturule hukutavat mõju.

Liigseks optimismiks puudub küll põhjus, kuid kindlasti pole alust prognoosida ka midagi negatiivset. Kuna viimase aja kiire hinnatõus tugineb pigem emotsioonidel, siis peaks nüüd järgnema rahulikum periood tüüpkorterite puhul.

Ent mõnes teises eluasemeturu segmendis hinnatõus ilmselt hoopis kiireneb.

Samas ei saa unustada, et Euroopa Liidu raha juurdevool jätkub ja see lisab optimismi, et Eesti kinnisvaraturg areneb sama kiiresti edasi. Siiski ei saa seda kõike vaadelda pelgalt oma mätta otsast.

Euroopa asi on üha rohkem ka Eesti asi ja vähegi pikemas perspektiivis vaadatuna on üha olulisem UEuroopa edukas areng: et meil oleks paik, kuhu eksportida ja oma majandust selle kaudu edendada, et toetus meie infrastruktuuride arendamisse jätkuks jne.

Pikka aega on hinnatõusu taga olnud üha soodsamad laenutingimused.

Olukord ei ole ka tänaseks muutunud. Kuigi hetkel puuduvad selged argumendid, mille poolest laenamine võiks olla veelgi soodsamaks muutunud, on hinnatõusu taga siiski suuresti pankade käitumine. Päris kindlasti on veel "reserve", mille arvelt edasi liikuda ja ilmselgelt on seda ka tehtud.

Välja võib tuua näiteks laenuperioodide pikenemise (kuumakse loomulikult väheneb) ja omafinantseerimise osa vähenemise (ka selle arvelt annab kuumakset vähendada). Ehk siis enam ei kergita hindu mitte madalad baasintressid või panga marginaalide alanemine, vaid teistsugused tegurid.

Eelkõige tasub kriitiline olla just just kuumakse suurusele tugineva mõtteviisi suhtes.

Mul on tunne, et korteri olemus ja omadused jäävad tihtipeale tahaplaanile ja esikohale tõuseb eelkõige jõukohase kuumakse leidmine, st keskendutakse sellele ning korter füüsilises ja õiguslikus mõttes jääb tahaplaanile.

Autor: Aivar Tomson