Uute eramute hinnatase on ühtlane

Rime Kinnisvara maade ja majade atesteeritud maakler Tarmo Leeman sõnab teemat kommenteerides, et uute ja vanade majade hinnaerinevused tulevad sellest, et vanade majade remondi tase erineb suuresti ja pilt on kinnisvaraturul eramute osas suhteliselt kirju.

Mõned majad on kapitaalselt renoveeritud, mõnedel uuendatud ainult kommunikatsioonid, mõnedel ainult siseviimistlus tehtud jne.

Uued majad on ehitatud kõik enam-vähem ühe standardi järgi ning hinnatase on seetõttu oluliselt lihtsamini võrreldav. "Ehitusmaksumus on uutel majadel vastavalt ruutmeetrile praktiliselt võrdne," räägib ta. Samuti asuvad vanemad majad võrreldamatutes keskkondades, uuemaid arendusi iseloomustab aga sarnane hüvede hulk nagu teed, tänavavalgustus, haljastus jne, osutab Leeman.

Teise asjaoluna toob ta välja, et vanade majade puhul pole tihtipeale võimalik esmasel vaatlusel kõiki puudusi avastada ning varjatud puuduste ilmsikstuleku risk on seetõttu suur, samuti puuduvad igasugused ehitaja garantiid ja tihtipeale ka ehitusprojektid maja seisundi hindamiseks. Sealt tuleneb erinevas seisukorras majade hinna suur vahe.

Samuti mainib Leeman, et inimeste endi hinnaootused on sageli põhjendamatud. Kui majaomanik paneb oma majale ise müügihinna vastavalt oma soovidele ning unistustele, kinnisvaraturgu lähemalt uurimata, siis võibki juhtuda, et maja hinnatakse turuhinnaga võrreldes põhjendamatult kõrgeks või liiga madalaks.

Arco Vara Kinnisvarabüroo Tallinna osakonna maakler Erki Arakas toob välja, et peamiseks hinnakujundajaks on eramu puhul sageli asukoht.

Vanemad eramud paiknevad väljakujunenud keskkonnas (nagu näiteks Pirita, Nõmme) ning nende väärtuse ja hinna määramisel lähtutakse peaasjalikult asukohast tulenevatest eelistest: väljakujunenud haljastus, infrastruktuur, transpordiühendus.

"Kõrgelt hinnatud, miljööväärtuslike vanemate eramute eest ollakse täna nõudlusest tingituna maksma ka turuhinnast kõrgemat hinda," ütleb Arakas.

See käristab kohati ka vanemate väga heas asukohas paiknevate elamute ning vähem nõutud asukohas paiknevate eramute hinna vahe väga suureks.

Tema hinnangul kerkivad uuselamud üldjuhul värskelt rajatud elurajoonidesse, kus krundi hind moodustab kogu eramu hinnast siiski tunduvalt väiksema osa.

"Siin määrab hinna pigem ehitushind ning see on ka põhjuseks sarnasel tasemel müügihinna kujunemiseks," möönab Arakas.

Põhjus selleks on pragmaatiline: nimelt on uuseramute puhul üks ühine joon - nad on uued ning vastavad laias laastus tänapäevastele nõudmistele nii hoone kui ka elukeskkonna seisukohast. Arendatakse ju uuseramurajoonides peale hoonete välja ka tänavad ja mänguplatsid.

Kahtlemata on rida teisi tegureid, mis mõjutavad kinnisvara hinda oluliselt rohkem kui selle vanus. Esmajärjekorras tuleb mõistagi nimetada asukohta. Mis puutub asukohta, siis julgen väita, et tulevikus kasvab asukohaväärtuse osakaal tervikobjekti hinnas tunduvalt. Kui näiteks Tallinna korterite puhul on äärelinnas ja kesklinnas paiknevate uute korterite hinna vahe vähem kui kahekordne, siis arenenud kinnisvaraturuga riikides on hinnavahed mitmekordsed. Sarnast perspektiivi võib prognoosida ka Tallinnale.

Peale asukoha mõjutab eramute hinda oluliselt ka krundi suurus. Kui näiteks korterite puhul on hinnavahed sõltuvalt sellest, kas korterelamu paikneb suurel või väikesel krundil, minimaalsed, siis eramute puhul nii väita ei saa.

Uuseramute puhul on üheks väärtust mõjutavaks teguriks arhitektuurne terviklikkus. Mõistagi võib vaielda, kas meeldib lamekatus või viilkatus, kuid vähemalt on arhitekt selle objekti siiski terviklikult planeerinud. Vanemate eramute puhul seda alati kahjuks väita ei saa.

Kindlasti on paljud märganud Tallinna eramurajoonides (nt Nõmmel ja Meriväljal) asuvaid arhitektuurilisi kontrastsusi. Kõrvuti paiknevad maitsekalt renoveeritud villa ning ruumipuudusel ise edasi arendatud monstrum. Mõnda hoonet vaadates tahaks pea ära pöörata ning kedagi kohtusse kaevata.