Detailplaneering ei anna õigust võõrale maale ehitada

Kinnistu ostmisel tuleb alati kontrollida, kas seda on võimalik ka soovitud otstarbel kasutada.

Nii mõnigi kord soovitakse muuta maa sihtotstarve maatulundusmaast elamumaaks, jagada paarihektariline krunt väiksemateks kinnistuteks jne. Tiheasustusega aladel on üldjuhul selleks vajalik kehtiva detailplaneeringu olemasolu.

Välja tuleb selgitada ka see, kas tulevikus on kinnistu soovitud sihtotstarbel kasutusele võtmiseks vajalik kasutada lisaks võõraid kinnisasju: eelkõige kas on vajalik rajada oma kinnistule juurdepääsuks tee või ehitada välja kommunikatsioonid, näiteks kütte-, veevarustus-, kanalisatsioonitorustik jmt.

Tihti arvatakse ekslikult, et selleks piisab detailplaneeringu olemasolust, mis naabri maale teede või torustike rajamise ette näeb. Iga omaniku õigus talle kuuluvat maad vabalt kasutada saab asjaõigusseaduse kohaselt olla piiratud üksnes kas seadusega, kohtuotsusega või tehingu alusel.

Riigikohus on oma 2006. aasta 22. märtsi lahendis rõhutanud, et detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ning üksnes kava, mis määrab edasise tegevuse alused. Detailplaneering ei anna veel õigust võõrale kinnisasjale ehitamiseks.

Seega tee või torustiku ehitamiseks võõrale maale tuleks eelnevalt sõlmida maa omanikuga vastav notariaalne kokkulepe ning kanda vastav õigus (tee, torustiku rajamiseks ja kasutamiseks) servituudina kinnistusraamatusse. Servituudi seadmise korral kehtivad sellest tulenevad õigused ning kohustused nii kinnistute igakordsete omanike kui ka kolmandate isikute suhtes.

Praktikas notariaalseid lepinguid tihti ei tehta, näiteks tehakse jätkuvalt enamik korterite müümiseks sõlmitavatest eellepingutest lihtkirjalikena.

Ühelt poolt on põhjuseks pikad järjekorrad tehingute tegemiseks, teisalt aga notariaalse tõestamisega seotud täiendav kulu.

Samas jättes kokkulepped sõlmimata või usaldades ning lootes, et tulevikus laheneb vajalik küsimus vaidluseta, võidakse võtta endale põhjendamatuid riske.

Seaduse kohaselt on näiteks sellel kinnistu omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, õigus nõuda juurdepääsu ka üle võõra kinnisasja.

Kui pooled juurdepääsu asukoha, kasutamise tähtaja ja tasu osas siiski kokkuleppele ei jõua, lahendatakse vaidlus kohtus.

Kui tee asub eraõiguslikule isikule kuuluval kinnistul, kuid see on vajalik või juba on avalikus kasutuses, peab kohalik omavalitsus sõlmima isikuga lepingu.

Oluline on ka asjaolu, et erateed, mida ei ole määratud avalikuks kasutamiseks, võib kasutada üksnes tee omaniku ja seadusjärgse valdaja nõusolekul.

Tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning valla- või linnavalitsuse ja eratee omaniku vahel sõlmitud leping määrab eratee avalikuks kasutamiseks ning nimetab teehoiu korraldamise eest vastutava isiku valla- või linnavolikogu kohaliku omavalitsuse huvidest lähtudes.

Lepingus tuleb näha ette eratee kasutamise kord ja tähistus, hüvitis eratee omanikule ning teehoiukulude kandjad.

Käesoleval ajal on mitmeid selliseid teid, mis asuvad eraõiguslikele isikutele kuuluvatel kinnistutel, kuid samas on avalikult kasutatavad.

Siiani valdav enamus kohalikke omavalitsusi nende küsimuste lahendamisega aga aktiivselt ei tegele. Erateede avalikku kasutusse määramist on siiani pigem välditud.

Samas kasutatakse niisuguseid teid mitmetes elamupiirkondades nii bussiliikluse korraldamiseks kui ka niisama teiste isikute poolt.