Kinnisvarariske hajutab uus futuuriturg

Investeering elamusse on kõige kohalikuma iseloomuga investeering üldse. Selle juured on kinnisvaraobjekti asukohas nagu puul ning seetõttu see ka õitseb või vireleb vastavalt kohalikele majandusoludele.

Kuid varsti võib see muutuda. Peagi hakkab Chicago Kaubabörs (Chicago Mercantile Exchange ehk CME) koos Fiservi, Standard & Poor'si ja minu firma MacroMarketsiga pakkuma kümne USA linna elamuhindade futuur- ja optsioonilepinguid. Lepingud pannakse paika S&P/Case-Shilleri elamuhinna indeksi abil, mille aluseks on minu ja mu kolleegi Karl Case'i kahe aastakümne teadustöö.

Elamuhindade futuurtehingute turg võimaldab kogu maailma investoritel paigutada kaudselt raha USAs asuvatesse elamutesse sellega, et nad ostavad neis osakuid. Pariisis, Rio de Janeiros või Tokyos elav investor võib investeerida eraomanikule kuuluvasse elamusse New Yorgis, Los Angeleses või Las Vegases. Finantsteooria põhiprintsiip - riskide hajutamine - viitab sellele, et huvi uute lepingute vastu peaks olema elav. Näiteks New Yorgi elanikud ja ettevõtted on kohalike kinnisvarariskide ees haavatavad ja peaksid neid riske hajutama elamufutuuride müügiga. Newyorklased elavad endiselt oma majas, kuid on oma maja hinnariski andnud investorite kanda üle maailma.

Tõelist ühepereelamute tulevikutehingute turgu pole üritatud püsti panna alates 1991. aastast, kui Londoni futuuride ja optsioonide börsi (nüüd liidetud Euronextiga) katse Suurbritannias sellist turgu rajada läbi kukkus, sest see ei toonud kauplejaid. Kas seekord läheb teisiti? Uue turu rajamine on alati ebakindel värk. Inimesed tahavad peole minna ainult juhul, kui seal on palju teisi külalisi. Samamoodi ei toimu ka turul piisava hulga investoriteta erilist kauplemist ja ei tehta nii palju tehinguid, et tuua vajalikul määral tulu, et kauplejaid juurde tuleks. Ometi alustavad uued turud aeg-ajalt edukalt tegevust. Esialgsed märgid viitavad kasvavale huvile elamuhindade futuuridega kauplemise vastu, suuresti sellepärast, et nii palju räägitakse kinnisvaramullidest.

On oluline, et futuurituru hinnad oleksid avalikud ja investorid saaksid aru, mida need tähendavad. Mina usun, et futuuriturud hakkavad ennustama suurt hinnalangust nii mõneski USA linnas. Tulevikuhind tänasel turul saab olema odavam kui elamu tänane hind.

Me vajame sellist tagasilangust, kui need turud tahavad oma eesmärki täita. Igaüks teab, et USAs ja kogu maailmas on toimunud kinnisvarahindade ralli. Investorid ei taha nendesse linnadesse oma raha paigutada, kui futuuriturgudesse pole sisse kirjutatud hinnalanguse ootust. Aga kui langus tuleb piisavalt suur, siis võivad investorid oodata elamuhinna futuuridelt head tootlust, sest nad maksavad futuuriturul juba madalamat hinda.

Samal ajal peavad näiteks newyorklased harjuma mõttega, et hinnalanguse ootus on turgu sisse arvestatud ja et nad võivad ennast kaitsta vaid sellise tuleviku hinnalanguse suhtes, mis seda ootust ületab.

Küllap uus mõtlemine ka tuleb, kui me futuuriturul tegelikke hindu näeme. Praegu kuuleb kinnisvarahindade tuleviku kohta vaid spekulatsioone. Kui aga turgudel tekib rahvusvaheline konsensus maailma linnade elamuhindade tuleviku suhtes, siis saame me paremini oma riske hajutada ning meie investeeringud on kindlamas seisus.