Uus äriidee: vahetan maatüki kaitsealal krundiks Tallinnas

Möödunud aasta märtsis ja novembris vahetas Ösel Foodsi ning tuuleparkidega tuntuks saanud Tullio Liblik Pirital asuva sihtotstarbeta maa ja kaks tükikest parkmetsa kinnistute vastu Sillamäe sadamas, Tallinnas ja Harjumaal, Pärnus, Haapsalus, Narvas ning Tartu ja Valga maakonnas.

Libliku firma Saarte Investeering on praeguseks müünud kõik vahetusega saadud kinnistud peale viimase, Valgamaal asuva tiigiga kinnistu. Mereäärsed maatükid Sillamäel müüs ta vaevalt kuu ajaga Silmet Grupile, kellelt need omakorda ostis mullu mais AS Sillamäe Sadam.

Vete 16 Mustamäe parkmetsas käis enne kasulikku vahetust käest kätte. Kinnistu esimesed omanikud olid kolm ühesuguse perenimega eraisikut, kes müüsid maatüki Arco Investeeringutele. Firma müüs maa edasi Saarte Investeeringule. Otepää looduspargi kinnistu ostis Saarte Investeering advokaat Raul Markuse firmalt Ikaros Grupp.

Eelmise kümnendi algul Äripäeva aasta ärimeheks valitud Andres Sarri vahetas tänavu märtsis kolm looduskaitsealust kinnistut Keila valda Lohusalusse. Sarri sukeldus kinnisvaraärisse juba 90ndatel, mil erastatud Talleks tootmise kinnisvaraalase tegevuse vastu vahetas.

Kinnistud Endla looduskaitsealal ostis Sarri 2003. aasta teises pooles. Müüjateks olid kinnistusregistri andmetel eraisikud, kelle nimele maatükid vahetult enne müüki kinnistati. Sotsiaalmaa kauni vaatega Tabasalu pangal ostis ta aga alles möödunud aasta septembris Balti Tootmise ja Äri Arenduskeskuselt. Suurärimehe käsutusse läinud Lohusalu kinnistu on samuti sotsiaalmaa. Seal pole hooneid, kuid venitatud ristkülikukujulise maatüki üks ots ulatub poolsaare tipus mereni.

Advokaat Raul Markus ja tema äripartner Tarmo Pedjasaar paistavad silma looduskaitseliste piirangutega maa vahetamises ja müümises teistele maavahetusega tegelevatele kinnisvaraärimeestele.

Nii müüs Raul Markus oma firma nimel Tullio Liblikule ühe kaitsealuse maatüki otse enne keskkonnaministeeriumiga sõlmitud vahetustehingut. Aura veekeskuse endise juhi Tarmo Pedjasaare firma müüs kaks kaitsealust metsatükki Karula rahvuspargis ja Haanjamaal Einar Vettusele ja Toomas Luhaäärele.

Pedjasaare ja Markuse firmad Mell ja Ikaros Grupp vahetasid tänavu märtsis kaks Lõuna-Eesti kinnistut otse Kohilasse kolinud Tallinna vineeri- ja mööblikombinaadi kõrvale. Kaitsealused kinnistud soetati aastatel 2002, 2003 ja 2005. Üks maatükk osteti Tullio Libliku firmalt. Vahetusega saadud maa on praegu Markuse ja Pedjasaare ühisomandis.

Kinnisvaraärimehe Einar Vettuse ja advokaat Toomas Luhaääre firma Iru Jõekääru OÜ vahetas mullu märtsis majanduskeeluga metsa Lõuna-Eestis ja maatüki Pirita jõeorus valdavalt Tallinna elamu-, äri- ja tootmismaaks.

2003. aastal kinnistati kaitsealune maatükk Iru Jõekääru nimele. Metsatükid Karula rahvuspargis ja Haanja looduspargis ostis Iru Jõekääru metsa- ja vahetusäriga tegelevalt osaühingult Mell. Seejuures oli Haanja maatüki esimene omanik üle 70aastane vanamammi, kes müüs oma maa 2004. aasta mais. Karula rahvuspargi mets käis kinnistusregistri andmetel käest kätte alates 1996. aasta lõpust.

Tähelepanuväärne on, et Iru Jõekääru OÜ müüs kõik vahetuse teel saadud kinnistud kuu ajaga. Kui Peterburi teel ostis maa kaubandusettevõte ja Noarootsis motell, siis Herne tänava krundi omandas kinnisvaraärimehest maavahetaja Tullio Liblik. Magusad maatükid Poska, Vesivärava ja Gonsiori tänaval kahmas omale Eesti Ehitus, kes müüs kaks viimast edasi ASile Eurox ja OÜ-le Admirali Korterid. Pärast ostu koormas Eesti Ehitus Poska tänava kinnistu 20 miljoni kroonise hüpoteegiga Hansapanga kasuks.

Möödunud aasta märtsis andsid Merko Ehituse tütarfirma Woody ja E.L.L. Kinnisvara tütarfirma KV-Tarantel keskkonnaministeeriumile kolm ehitamiseks kõlbmatut maatükki ja said vastu rohkem kui kümme elamuehituseks sobivat krunti Mustamäel, Pelgurannas ja Tabasalus ning lahmaka liivaranda Noarootsis. Tabasalu krundile kerkivad juba korterelamud.

Mullu detsembris tegi Woody keskkonnaministeeriumiga veel kaks vahetustehingut, mille käigus sai sotsiaalmaa vastu kuus hektarit elamumaad Õismäel, neli elamu- ja ärimaad Tallinna kesklinnas ning kaks Mustamäel.

Tehinguotsustele lisatud seletuskirjad näitavad kinnisvaraarenduseks sobimatute maatükkide koguväärtuseks ligi 81 miljonit krooni. Sama summa eest sai kinnisvaraarenduseks sobivat maad vastu küsida. Arvukalt vahetuseks saadud kinnistuid on senini Merko Ehituse tütarfirma omanduses, kuid üht-teist on praeguseks ka müüdud.

Haapsalu Uksetehase suuromanik Koit Uus andis mullu keskkonnaministeeriumile kolm sotsiaalmaatükki Pirital, mille eest sai kaks kinnistut Mustamäele Sõpruse puiestee äärde. Tehingu koguväärtuseks oli veidi üle 51 miljoni krooni.

Kinnistusregistri andmetel ostis Uus kaks looduskaitseliste piirangutega maatükki 2004. aasta sügisel üle 70aastaselt vanapapilt. Ühe maatüki puhul näitab register aga teda kui esimest omanikku.

Praeguseks on Uus mõlemad Mustamäe kinnistud müünud. Tedre tänava krundi ostis kolm kuud pärast vahetustehingu vormistamist Merko Ehitus, kes samas piirkonnas kortermaju ehitab.

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on maavahetused kaitsealadelt kinnisvaraarenduspiirkondadesse üksikute ettevõtjate edukas äri.

"Mõned tublid ärimehed on leidnud kena äriidee ja on oma vara väärtust kasvatanud," kommenteeris maadevahetusi Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevdirektor Jaanus Laugus ja lisas: "Poliitika mängib siin ilmselt olulist rolli ja on tulnud ka kõvasti lobistada."

Lauguse sõnul erineb ehituskõlbmatu maa ning maatulundusmaa hind elamumaa hinnast kordades. "Ma ei tea küll, kui palju nende maade all raha kinni oli ja kui palju maksti intressi, kuid siin on selgelt olnud tulusad investeeringud," rääkis ta pärast vahetusjuhtumitega tutvumist.

Laugus tunnistas, et on sellisest maadevahetusest kuulnud, kuid laiaulatuslik ja strateegiline äri see tema hinnangul pole. "Uus Maa maadevahetusega ei tegele. See on pigem teatud tublide meeste riskivõtmise asi," ütles Laugus.

"Sellised ongi kõige edulisemad soovid, mis maaomanikel on," ütles Metsamaahalduse juht Juhan Kütt idee kohta osta odavalt kokku kaitsealuseid maatükke ning vahetada need kinnisvaraarenduseks sobivate kruntide vastu.

"Tegelikult võib juhtuda aga nii, et suure lahmaka sood annad ära, kuid vaid jalatäie mereäärset maad saad vastu," kahtles Kütt kinnisvaraarendust silmas pidava vahetuse võimalikkuses.

Loman & Co Kinnisvara juht Sven Kiloman müüb praegu City24 vahendusel metsatükki Matsalu looduskaitsealal. "Siin on müügihind väga odav ja ega see maatükk suurt väärtust ei oma," ütles ta lehtpuumetsaga kaetud maatüki kohta, kus pole varemeid ega maja ning kuhu saab ligi vaid jalgsi või traktoriga.

"Teoreetiliselt võib-olla tõesti," lausus Kiloman idee kohta osta odavalt sisuliselt kasutu maatükk ja vahetada see ehituseks sobiva krundi vastu. "Ei oska öelda, mida inimesed kõik välja mõtlevad ja teevad, kuid vähemalt väga massiliselt sedasi ei tehta."

Kinnisvaraeksperdi asedirektor Aivar Tomson ütles möödunud nädalal, et tema teada on need ajad möödas, kus metsa sai vahetada näiteks Pärnu südalinna kinnistute vastu. Kinnisvaraekspert hindab maaameti tellimusel vahetusse minevaid maid.

Tomson nentis samas, et ei oska tegelikult öelda, kas riigistatavad kinnistud on neile vastu antavate kinnistutega hinnalt ja sisult võrdsed. "Pole seda kontrollinud," põhjendas Tomson.

"Üks variant on ise kinnistuid otsida ja pakkuda, et tahan sellisesse ja sellisesse kohta," kirjeldas Juhan Kütt maavahetuse köögipoolt. "Kes aktiivselt on tegelenud, need on ka nii vahetada saanud."

Küti sõnul taotleb Metsamaahaldus ka maadevahetust, kuid pole senini tehinguni jõudnud. "Tahame majandusmetsa, kuid pole veel saanud. Ega vabu metsamaid pole," selgitas Kütt. "Et maavahetusest saaks teenida, seda ma ei usu. Minu arust pole võrdväärseid asju vastu saada ja seetõttu läheb vahetamine väga visalt."

Maa-ameti peadirektor Kalev Kanguri kinnitusel pole vahetusmenetlused läbi viidud mitte üksnes juriidiliselt, vaid ka sisuliselt korrektselt.

Kanguri sõnul tehakse kõigile vahetatavatele maadele hindamine ja vastavalt hindamise tulemusele tehakse vahetamist taotlevale isikule pakkumisi võrdse väärtusega maadest, arvestades ühest küljest taotleja soove, teisest küljest aga loomulikult seda, millist maad riigi maareservist pakkuda on.

Väita, et Pirita jõeorg või Nõmme ei ole kinnisvara arendamise seisukohalt atraktiivsed, ahvatlevad jms oleks ilmselt suurim silmakirjalikkus, märkis Kangur. "Selleks, et saada vastu n-ö magusat riigimaad, peab ka endal olema riigile anda magusat eramaad ning Pirita ja Nõmme seda kahtlemata on," lausus Kangur.

Samas on Piritalt ja Nõmmelt vahetatud kruntide näol tegu kaitsealuste maadega, millega ärimees ei saa suurt midagi ette võtta. Kangur kinnitas, et kaitsealal asuvat maad hinnatakse vahetusmenetluses ilma kaitse-eeskirjast tulenevaid piiranguid arvestamata.

Mitmel juhul on vahetatud sotsiaalmaad elamumaa vastu. Kanguri selgitusel on sotsiaalmaa avalikus kasutuses maa, reeglina kannavad seda sihtostarvet linna haljasalad, linnas veel säilinud mets jms.

"Kas tõesti peaksime loobuma veel säilinud haljasaladest ja parkidest? On loomulik, et vahetusmaaks pakutakse selge sihtotstarbega maid (tootmismaa, elamumaa vms). Nii on eksperdil seda võimalik adekvaatselt hinnata. Just siis, kui me pakuksime vahetusmaaks sotsiaalmaid või sihtotstarbeta maid, võiks see anda võimaluse n-ö ülikasumite saamiseks, sest siis sõltuks tulevikuvõimalused üksnes vahetusmaa saaja asjaajamisoskustest," ütles Kangur.

Oli jah üks väike vahetus. Kõigepealt tuli mul endal tööd teha ja väga paljude inimestega suhelda. Kui kinnistute omanik on riik, siis võtab kogu dokumentatsioon ääretult kaua aega. Võib öelda, et mu ootused olid oluliselt suuremad, kuid see ei maksnud tuhkagi. Nii vahetatavate kui ka vastu antavate maade hindamist korraldab riik ja sinna ei saa sekkuda.

Kasumit ei oska ma praegu veel välja tuua: objektid pole veel valmis ehitatud ega tööle pandud. Valdavalt on vahetusega saadud kinnistud läinud Saarte Investeeringuga seotud firmade valdusse. Oleme kinnisvaraarendajad, puht spekulatiivsel eesmärgil pole me midagi ostnud ega vahetanud.

Kinnistu Herne ja Magasini tänava nurgal ostsin tõepoolest ühelt firmalt. Ma ei teadnud, et see on saadud samasuguse vahetusega.

Ausalt öelda ma nii vanu asju enam ei mäleta, kuid siin ilmas pole midagi kerget. Selles suhtes oli vahetus hea, et nüüd on riigil looduskaitseala kergem valitseda. Kui ma Pirita jõe äärde maa ostsin, siis sai sinna veel 15% ulatuses ehitada. Kokku oli maad aga ligi seitse hektarit.

Ei mäleta, kas ostsin metsatükid looduskaitsealadel hiljem kui maa Pirita jõe äärde. Igale maatükile saab ehitada vähemasti ühe maja, kuid selliseid maid omada oli mulle kahjulik. Ma ei usu, et Eestis pargi pidamine kuidagi kasulik saaks olla. Ma poleks ju saanud Pirita jõeorus oma maale aeda ümber teha ja hakata pileteid müüma.

Vahetada on ikka raske. Aga on võimalik. Ma pigem võitsin kinnisvarahindade tõusust, mis langes samale ajale, kui vahetusest. Iga asja juures peab õnne ka olema. Kuidas mulle tuli idee vahetada sotsiaalmaad elamu- ja ärimaa vastu? See idee ei peagi eraldi tulema, et saada midagi odavamalt ja väärtustada. See on mul kogu aeg peas olnud.

Maavahetus pole keeruline, kuid nõuab aega ja kannatlikkust. Vahetusele tuleb arvestada paar aastat. Eks see on ettevõtlus või äri nagu iga teine. Et maavahetusega tegeletakse, seda ei saa salata. Piirangutega maatükkide suhtes on nõudlust. Inimesed kasutavad seadusega antud võimalust, et ihaldatud riigimaid saada. Viimasel ajal on piirangutega maid vähemaks jäänud ja teistest maadest odavamalt neid ei saa. Inimesed on nüüd teadlikumad kui viis aastat tagasi, kui tagastamine oli laineharjal. Siis müüsid paljud maad ilusa palgimetsaga, millega midagi teha ei tohtinud.

Olen ise kinnistuid pakkunud, mida tahan saada, aga vahel pole riik pidanud otstarbekaks oma maad ära anda. Siis on ametnikud olnud vastutulelikud ja pakkunud mulle mõnd teist maad.

Vahetusest saadud Kohila maatükk oli meil hiljaaegu müügis. Pidasime nii läbirääkimisi kui tegime ka eelkokkuleppeid. Ei saa öelda, kas sinna võiks laieneda kõrvalkinnistut omav vineeri- ja mööblikombinaat. Mis tuleb, on ärisaladus.