Korteriostule eelnevad lepingud tuleb sõlmida notariaalselt

Lepingu pealkiri ei määra selle olemust, mistõttu igasugune kinnisvara ostule eelnev leping peab olema notariaalne.

Ostes korterit, maja või muud kinnisasja, sõlmib müüja või arendaja ostjaga esimese lepinguna tihti lepingu, mille nimi on kas kavatsuste protokoll, broneerimisleping, lepingueelsete läbirääkimiste protokoll või lihtsalt leping või kokkulepe, mis aga ei pruugi omada mingit õiguslikku tähendust.

Oma sisult need erineva nimetusega lepingud enamasti oluliselt ei erine ja notari juurde nende sõlmimiseks ei minda. Kui ostja soovib nimetatud lepingu notari juures vormistada, saab ta müüjalt vastuseks, et tegemist ei ole eellepinguga ja notari juurde minema ei pea. Lepingu pealkiri aga ei määra lepingu olemust ja fantaasia kasutamine lepingule nime panemisel ei aita seadusest tulenevat vorminõuet vältida.

Asjaõigusseaduse järgi peab kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib võlaõigusseaduse järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes.

Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tühine, mis tähendab, et sellisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Piltlikult öeldes ei ole sellist lepingut kunagi sõlmitud. Viimane omakorda tähendab aga seda, et kui korterelamu näiteks aasta pärast nn broneerimislepingu sõlmimist valmis saab, hinnad on vahepeal 20% tõusnud ja müüja on broneeritud korterile vahepeal kallima hinnaga uue ostja leidnud, ei saa broneerimislepingu sõlminud ostja selles olukorras korteri temale müümist nõuda. Kõne alla võib tulla muude nõuete esitamine, aga põhilepingu sõlmimist nõuda ei saa.

Riigikohus on 8. mai 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 selgitanud, kuidas teha vahet, kas tegemist on notariaalset vormi nõudva eellepinguga või lihtkirjalikus vormis sõlmitava broneerimis- või muu lepinguga. Nimetatud lahendis oli vaatluse all lepingueelsete läbirääkimiste protokoll. Riigikohus selgitas, et vorminõue sõltub protokolli õiguslikust olemusest ja kui lihtkirjalik protokoll on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine.

Seadusandja eesmärgiks on siin olnud kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata.

Riigikohus selgitab, et erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks.

Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on muu hulgas oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.

Autor: Erki Vabamets