Uued büroomajad võivad vanad turult välja süüa

Tallinn on üks suur ehitusplats. Tänavu on turule tulnud ja veel tulemas üle 50 000 ruutmeetri uut ja kvaliteetset büroopinda. Ajal, kus kiire majandusedu õhutab ettevõtteid endale parima kvaliteediga kontoriruume otsima, võivad vanad ja amortiseerunud kontorid tasapisi tühjaks jääda.

Pindi Kinnisvara äripindade maakler Ingrid Mitt ei usu küll, et uute büroopindade valmimine põhjustab kohe vanemate büroopindade kiiret tühjenemist, kuid kindlasti algab tema sõnul liikumine viletsamatest tingimustest paremate poole.

"Otsitakse paremaid logistilisi lahendusi, soodsamaid tingimusi, suuremaid pindu," sõnab ta. Uued majad on juba ehitusjärgus pea poole ulatuses lepingutega kaetud, valmimisajaks täituvad nad sada protsenti, prognoosib ta. Ober-Hausi büroopindade spetsialist Maido Kalviste usub siiski, et ka vanematele büroodele jääb oma sihtgrupp alles.

"Näiteks eile sain kaks sellist soovi välismaistelt firmadelt, kes siin sellist pinda otsimas, kuna piirid seab ette võimalik makstav kuuüür ja tööle võetav inimeste arv," toob ta näite.

Tallinna büroopindade turul kestab olukord, kus nõudlus ületab pakkumise.

Sarnase olukorra on tinginud ettevõtete hea käekäik ning soov laieneda ja kolida parematele pindadele. Seega ei ole huvi iga kvaliteediga büroopinna vastu ühtlane.

Nõudmine on siiski suunatud hea ja väga hea kvaliteediga büroopindadele. Lisaks iseloomustab nõudlust asjaolu, kus aasta-kaks tagasi olid kõige nõutavamad pinnad ca 100 ruutmeetrit, siis käesoleval ajal on ka nõutud pinnad suurusega 100-400 ruutmeetrit. Samas on oodata mitme uue büroohoone valmimist nii kesklinna kui ka äärelinna piirkondades.

2006. aastal on turule oodata ligikaudu 55 000 ruutmeetrit uut büroopinda, mis on umbes kaks korda enam kui 2005. aastal. Sarnane areng viib paratamatult olukorrani, kus vanemate renoveerimata büroohoonete täituvus langeb ehk vakantsus suureneb.

Keskmiselt on äärelinnas remontimata või odavalt remonditud bürooruumide igakuine rendimäär 110-120 kr/m2 ning uutel pindadel 150-160 kr/m2.

Uusi ärimaju ei ole valmis saamas sellises mahus, et uute büroohoonete käikuandmine mõjutaks oluliselt vanemate büroopindade vakantsust.

Juhul, kui nüüdisaegseid pindu lisanduks korraga turule praegusest kaks kuni kolm korda rohkem, tekiks ilmselt vanemates majades mõningaid raskusi uute üürnike leidmisel. Tallinna kontoripindade üürituru suhtelise väiksuse tõttu tooks mitu korda suurema hulga uute pindade korraga turuletulek kindlasti kaasa üürihinna mõningase languse uutes hoonetes. Ja paljud praegu vanemates majades rahulikult tegutsevad üürnikud hakkaksid mõtlema uuele modernsemale pinnale kolimisest.

Igatahes on sel aastal juba valminud ning veel valmivate büroopindade hulk just parasjagu nii suur (või väike), et säilib üsna oluline üürihinna vahe tänapäevaste ja veidi vanemate kontoripindade osas. See on ka peamine põhjus, miks uute büroopindade potentsiaalsete üürnike sihtgrupp kattub üsna vähesel määral vanemate kontorihoonete potentsiaalsete üürnike sihtgrupiga.

Need vanemate büroopindade üürileandjad ei pea muretsema, kui hooned asuvad logistiliselt soodsas kohas, on piisavalt hästi leitavad ja nähtavad ning kui on ruumi parkimiseks.