Vastutustundetus või hoopis asjatundmatus?

Kinnisvara ebaefektiivsest majandamisest on räägitud põhiliselt avalike huvidega seonduvalt - riigi, omavalitsuste, mittetulundusühingute ja sihtasutuste varadega on seotud suure osa ühiskonnaliikmete huvid. ÄP nendib 7. juuli juhtkirjas, et vara ebaefektiivne kasutamine tuleneb eelkõige ühiskondlikust vastutustundetusest. See võib nii olla, kuid usun, et peapõhjus pole kuritahtlikkus, vaid oskamatus. Laristamist esineb ju ka erasektoris.

Meie üleminekuajale on iseloomulik, et haiglad, ülikoolid ja tootmisettevõtted on samal ajal ka kinnisvara haldajad, arendajad ja müüjad. Oleme harjunud mõtlema kinnisvarast kui investeeringust, millelt saab teenida tulu. Organisatsiooni seisukohast on hoopis olulisem kinnisvara roll tootmistegurina. Jätkem (kinnisvara)investeeringud investeeringufirmadele ja keskendugem põhitegevusele, see peaks olema efektiivsem. Euroopa riikides tehtud uuringutest ilmneb, et keskmiselt moodustab kinnisvara väärtus kolmandiku ettevõtte varast ja on tööjõukulude järel suuruselt teine kuluallikas. Eestis võib kinnisvara osakaal olla suuremgi, sest paljud ettevõtted omavad rohkem, kui neil tegelikult vaja läheb.

Ent meil puudub adekvaatne ülevaade varadest ja nende väärtusest. Me ei tea, kui paljudel organisatsioonidel on olemas oma kinnisvararegister, kus on objektide kaupa võimalik analüüsida objektiga seotud tulu ja kulu, kus on kirjas objekti tootlikkus ja turuväärtus. Kas analüüsitakse, kui põhjendatud on kinnisvarale tehtud investeeringud, kas halduskulud ja rendid vastavad turu tasemele?

Ma ei räägi kaubanduskeskustest, büroohoonetest, nende põhitegevus ongi kinnisvaraäri, vaid suurtest äriühingutest, omavalitsustest, riigiasutusest, kes kasutavad hulga väärtuslikku kinnisvara.

Eeldan, et märkimisväärse välisosalusega suurettevõtteil on olemas oma kinnisvarastrateegia. Kohalikel organisatsioonidel võib strateegia olla lühiajaline ja juhuslik visioon või poliitiline otsus. Teravaimalt on silma jäänud varamüügid eelarve puudujääkide täitmiseks. Tallinn on parim halb näide. Ka uute objektide ehituse finantseerimiseks tehtud müügid tekitavad küsimuse, kas otsus on ikka piisavalt kaalutletud.

Kinnisvarastrateegia all mõistetakse meil peamiselt otsust selle kohta, kui palju ja mida omada. Tegelikult peaks lähtuma hoopis ettevõtte vajadustest, sellest, millised on ettevõtte arengusuunad ja sellest tulenevad nõuded kinnisvarale? Kus peab see vara asuma, milline olema? Alles siis tuleks vaadata olemasolevat varade portfelli ja analüüsida, kuivõrd olemasolev kinnisvara rahuldab ettevõtte vajadusi. Tuleb teha põhjalik portfelliinventuur otsustamaks, millest loobuda, kus valdusi laiendada.

Tüüpiline strateegiline otsus on, kas korraldada ise haldamist või osta see teenus sisse. Järjest enam hakatakse mõtlema sellest, et loobuda vara omamisest ja asuda rentnikuks. Üks või teine valik peab olema põhjalikult kaalutletud ja lähtuma ettevõtte vajadustest. Tuntuim kinnisvarastrateegia on kulude vähendamine, kuid see pole ainus. Kinnisvara abil saab ka kasvatada paindlikkust, tootlikkust, töötajate ja kliendi rahulolu, edendada turundust ja müüki.

Autor: Veronika Ilsjan