Kinnisvaraarendajad panevad projekte müüki

Kui varem poleks lõpetamata arendusprojektide müük tulnud kõne allagi, siis sel suvel hakkas City24 vahendusel avalikku müüki tilkuma kinnitatud detailplaneeringu, projekteerimisdokumentide ning ehitusloaga maatükke.

Müüjad ise ütlevad otsekui ühest suust, et tahavad arendatavat elurajooni plaanitust kiiremini lõpetada või oma raha mujale paigutada. "Otsustasime müüa, et kogu rajoon kiiremini korraga välja ehitada, sest mahud on meil suured," rääkis Rae vallas elurajooni arendava Räägusilla Kinnisvara omanik Uuve Mast.

Kloostrimetsa elurajooni arendaja Denis Kolomenski selgitas, et Sirptiiva 14 puhul on tegemist viimase neile kuuluva krundiga juba välja arendatud 6 ha suurusest piirkonnast. "Selle müük võimaldaks firmale (Vendor Vara - toim.) lõpetada kogu elamurajooni arendus aasta võrra varem ning keskenduda teistele, suurematele projektidele," ütles Kolomenski.

"Kaupmehe 12 on HansaKinnisvarale liiga väike," põhjendas ettevõtte juhatuse liige Karin Mägi. "Vabaneva raha kavatseme kasutada Riias suurema ja huvitavama projekti ostuks ja arenduseks."

Prisma Kinnisvarade juht Tiit Vahenõmm sõnas: "Tehnika tänava krundi müümiseks on meil kaks põhjust. Esiteks, ehitatava korterelamu maht jäi pisut väikseks, ja teiseks, oleme soetanud omale suuremad arendusmahud ning otsustasime võetud krediidi hulka vähendada."

Tüve tänava kinnistut vahendav Marek Kerna rääkis: "On tehtud kalkulatsioon ja leitud, et see projekt tuleb müüa. Kusjuures hind on praegu selline, et võimaldab ka lõplikul arendajal teenida korralikku kasumit." Müügi tõenäolise põhjusena nimetas Kerna omanike soovi paigutada raha teistesse projektidesse. "Nagu loete ka kuulutusest, selle kinnistu detailplaneering pole veel valmis ja seetõttu on hind ka madalam," lausus Kerna.

Tina 1 korteriomanik Lasse Lehis pidas arendusprojekti müügi põhjuseks samuti raskusi detailplaneeringu kinnitamisel. 2004. aastal, mil korteriühistu maja juurde kuuluva tühja krundiosa müüs, lubasid naabrid maatükile ehitada kuni seitsmekorruselise hoone. "Ma ei usu, et selles piirkonnas linn praegu midagi taolist lubaks," pakkus Lehis.

Kauaaegne Ober-Hausi tegevjuht ja praegune kinnisvaraarendaja Hindrek Leppsalu ütles, et näeb väiksemate arendusprojektide tõenäoliste ülesostjatena väikeehitajaid.

Küsimusele, kas väiksemaid elamuprojekte võib lähema aasta jooksul massiliselt müüki tulla, vastas Leppsalu mõtlikult: "Oh-oh-oo, mida on detailplaneeritud, seda on palju." Ta lisas samas: "Et aga poolikuid projekte vahepeal üldse müügis ei olnud, see polnud ka normaalne."

Leppsalu hinnangul õnnestub müüa neid arendusprojekte, mis jäävad veekogu äärde, Tallinna kesklinna või transpordisõlme lähedale ning pole seejuures üle hinnatud. "Teisi on raske müüa," sõnas ta.

Ehkki pangad tõdevad, et viimastel kuudel on tõepoolest müüki tulnud lõpetamata arendusprojekte, peavad nad juttu poolikute projektide massilisest müüki paiskamisest liialduseks.

"Kõik on toimunud esialgsete kavade kohaselt," kommenteeris Nordea Panga analüütik Sander Klaos. "Samas ei välista ma sellise trendi tekkimist, eriti kui pangad ei taha pisematele arendajatele laenu anda ega suudeta ehitajat leida."

Arendusprojektide finantseerimisel tahavad pangad näha kindlamaid tulusid ja rahavooge, kui seda mitmed väikearendajad pakuvad. "Kui pank leiab, et tema risk on liiga suur, siis laenu ei anta," ütles Klaos. "Ja väikeste arendajate puhul on riskid kindlasti suuremad."

Rahastamise tavatingimusteks on vähemalt 20% omafinantseering, vähemalt 20% broneeringuid esimese laenuosa väljamaksmisel ja 50% viimase osa maksmisel, sõlmitud leping tugeva ehitajaga ning arendaja garantii lisarahastuseks, kui projekt läheb oodatust kallimaks.

SEB Eesti Ühispanga jaepanganduse asedirektor Riho Unt ja Hansapanga kinnisvara osakonna juhataja Gren Noormets loetlesid projektide müügi põhjuseid: väga kiire kinnisvara hinna tõusu tõttu saab arendaja piisavalt suure kasumi juba kätte, esialgsed ehitustähtajad on lõhki läinud või nõuab projekti lõpetamine liiga palju aega, ehitushindade tõus vähendab arendusprojektide kasumlikkust, suureneva pakkumise tingimustes muutub kinnisvara müük üha raskemaks, kinnisvaraettevõtted spetsialiseeruvad kas projektide ettevalmistamisele, arendamisele-ehitamisele või müügile.

"See on märk turu küpsemisest," kommenteeris Noormets. Ta lubas, et Hansapank rahastab elamuarendusi endise hooga. "Natuke ehk oleme tähelepanelikumad arendusperioodi pikkuse analüüsimisel, võtame arvesse, missugused ja kui suured võivad olla projekti valmimise takistused."

Sampo Panga ettevõtete panganduse divisjoni asedirektor Andrus Soodla ennustas arendusprojektide pikemaks muutumist. "Arendusprojektidele tervikuna tuleb taoline muudatus vaid kasuks," ütles Soodla.

2604 m2 maatükile on plaanitud kaks kolmekorruselist kortermaja. Olemas elekter, vesi ja kanalisatsioon. Linnaplaneerimise amet on heaks kiitnud detailplaneeringu lahendusskeemi ja väljastanud planeeringu koostamise tingimused. Hind 16 mln krooni. Maa kuulub Tõnis-Martin Konsi ja Toivo Kuldkepi osalusega firmale Dominus Arendus.

Kogu krundi suurus 1544 m2, aga kuna detailplaneering pole veel kinnitatud, on maa kaasomandis Tina 1 korteriomanikega. Hind 25 mln krooni. Ostja saab Nordmet Investilt kaasa eskiisprojekti 18 korteri ning 90ruutmeetrise äripinnaga majale. Pärast kommentaaripalvet võeti kuulutus City24st maha.

Krundi suurus 679 m2, detailplaneering kehtestatud. Praeguste puitehitiste asemele on lubatud ehitada kuni 5korruseline maja 18 korteri ning äripindadega. Soklikorrusele on kavandatud parkla. Hind 13,5 mln krooni. Kinnistu omanik OÜ Suur-Ameerika 33, mille juhatusse kuulus oma autosse sisse põlenud kinnisvaraärimees Jaan Arrak.

454 m2 krunt, millel asub räsitud välimusega puumaja, on müügis 29 mln krooniga. Ehitusluba ja 7korruselise korterelamu projekt olemas. Müüb kasiinoärimeeste Armin Karu ning Jaan Korpusovi osalusega arendusfirma HansaKinnisvara.

Ligi 6,4 mln krooniga müüki pandud 3hektarist maatükki jagatakse praegu 15 osaks. Kinnistusraamatusse on kantud märge, et investeerimisfirma BaltReal Invest omab nõudeõigust 13 osale. Maakleri sõnul katkestas eraisikust kinnistuomanik möödunud nädalal müügi, et võtta mõtlemisaega.

Tammede ja kaskedega kaetud kinnistud 3 kilomeetrit Jürist ning 400 m Pirita jõest. Hind 68,4 mln krooni. Olemas detailplaneering, kuid liitumised vee- ja kanalisatsioonitrassiga, drenaaž ning killustikkattega kvartalisisesed teed maksavad lisaks 1,8 mln krooni. Vahendab Ilusmaa Arendus, kõik krundid on kolme eri firma omanduses.

Kenas männimetsas asuva elurajooni nurgakrundi suurus on 4285 m2. Olemas ehitusluba 12 boksiga ridaelamule. Hind 22 mln krooni pluss käibemaks. Kinnistut müüb Kloostrimetsa elurajooni arendaja Vendor Vara, mis kuulub Arvo Nõgesele, Denis Kolomenskile ja Olger Vellestele.

6,7 mln kroonine kinnistu jääb Kassisaba kõrtsi naabrusse, raudteemüra summutab üks teine maja. Prisma Kinnisvarade ASile kuuluva maatüki suurus on 714 m2, seal kasvavad praegu takjad ning sinna pargitakse autosid.

Heldur Kalvile ja Uuve Mastile kuuluv Räägusilla elurajooni arendaja Räägusilla Kinnisvara soovib kuut kinnistut müüa 12 mln krooni eest teisele arendajale. 2000 m2 maatükkidele tohib ehitada 11 m kõrgusi eramuid ning kahe korteriga elamuid. Projekt tuleb tellida piirkonna kavandajalt Kauss Arhitektuurilt.