Kinnisvaraturg nii lihtsalt kokku ei kuku

Täna kiputakse liialt agaralt võrdlema Eesti kinnisvaraturgu muude majandussfääridega ning tegema ennatlikke järeldusi ka kõige väiksemate turumuutuste põhjal.

Juba mõnda aega on ennustatud kinnisvaramulli lõhkemist, tõmmates paralleele 1997. aasta väärtpaberituru krahhiga, on räägitud ka ülelaenamisest tulenevast majanduskriisist. Loetelu täiendab Äripäevas 27. novembril ilmunud artikkel "Tehingute arv hakkas kahanema", kus keskendutakse notariaalselt tõestatud kinnisvara müügitehingute arvu 2%-lisele langusele ning mainitakse ka 43%-list tehingute väärtuse kasvu.

Krahh ei tule nii lihtsalt. Kinnisvaraturg ei saa praeguses olukorras sisemiste faktorite mõjul kokku kukkuda, kuid loomulikult on mõjutavad seda negatiivsed sündmused maailma majanduses, mis võivad tuua siinselgi turul kaasa kinnisvara finantseerimise piiranguid. Kuid ka selline olukord ei too kaasa kollapsit, vaid turu ajutise seisaku. Finantseerimisraskuste korral ei teki inimestel hüsteerilist vajadust oma kinnisvara müüa, vaid jäädakse ootama paremaid aegu, mil leidub sobiva hinnaga ostja.

Kui kinnisvarahinnad on Tallinnas kasvanud aastaga keskmiselt 30-80%, siis mõningane langus tehingute arvus on igati põhjendatud ning antud olukorras isegi üllatavalt hea tulemus. Seega ei ole mingit alust arvata, et 2%-line tehingute arvu langus eelmises kvartalis viitaks võimalikule kriisile.

Miks tehingute arv langes? Et mõista kinnisvaraturu ajutist langust, tuleb aru saada, miks buum üldse tekkis. Loomulikult põhjustas selle peamiselt soodne eluasemelaen, mis tänu kasvavatele palkadele paljudele kättesaadavaks muutus. Kui eelmistel aastatel võeti pikalt mõtlemata laenu, kuna kardeti hinnatõusu ja heast pakkumisest ilmajäämist, siis tänaseks on pilt muutunud. Ostjate ja müüjate arusaamad õiglasest hinnast on kohati väga erinevad - paljude müüjate strateegia on mitte hindu alla lasta, vaid oodata turu järeletulekut.

Kinnisvarabuumi tõukas tagant ka Nõukogude ajal kitsikuses elanud Eesti elanike suur vajadus uue pinna järele. Et arendajad ja ehitajad ei ole suutnud kasvava nõudlusega sammu pidada, on defitsiitne kaup kalliks muutunud.

Hinnatõus jätkub ka pärast aasta alguses toimunud rallit kinnisvaraturul. Üldist hinnatõusu dikteerivad just uued objektid, mille omahinda kergitavad kallis maa ning üha tõusvad ehituskulud.

Kuna Eesti elanike elamistingimused jäävad veel paljuski alla teiste Euroopa Liidu riikide tasemele, jätkub edaspidigi aktiivne nõudlus uute ja kvaliteetsete elamispindade järele. Seda tendentsi toetavad ka reaalpalkade kiire kasv, laenukoormuse jaotumine veelgi pikemale laenuperioodile ning praktiliselt olematu üüriturg.

Autor: Eero Olander