Hoonestamata ärimaa hinna määrab ehitusõigus

Tootmis- ja laonduslik tegevus on väga spetsiifiline ning turul pakutavad vastavad pinnad ei rahulda sageli ettevõtete nõudmisi pinna suuruse, olemuse või tehniliste võimaluste osas.

Seetõttu otsustavad paljud firmad ise ehitamise kasuks. Ettevõtted käsitlevad omale vajaliku pinna ehitamist kui investeeringut tootmisvahendisse, mitte aga niivõrd kinnisvaraobjekti.

Seetõttu kasvab nõudlus hoonestamata ärimaale ning ehitustegevus Tallinna erinevates piirkondades on aktiivne. Suurenenud nõudlus on kergitanud hindasid.

Maatükke ostetakse nii tootmis-, lao- ja kaubandushoonete rajamiseks kui ka lihtsalt investeeringuks.

Hinnatõusu põhjusena võib nimetada ka seda, et hoonestamata ärimaa ressurss on suhteliselt piiratud ning kohati on tekkinud koguni pakkumisdefitsiit, seda eriti kesklinna piirkonnas.

Äriotstarbega maa hinnad on kõrgemad eelkõige südalinna piirkonnas, kus on ka tihedam hoonestustihedus ning suuremad ehitusõiguse mahud. Vaba maa ressurss on aga kesklinnas nagu juba mainitud sai, piiratud, ning pakkumise suurenemine on võimalik ainult juhul kui arendajad on mingitel põhjustel sunnitud omatavaid maatükke müüma. Hetkel on raske leida põhjuseid, mis võiks seda põhjustada.

Atraktiivses asukohas paikneva maa hinna osas on järjest enam tähtsustumas maatükiga kaasneva ehitusõiguse ulatus. Sellele on aidanud kaasa maa pidev kallinemine, mistõttu on mõistetud, et pelgalt maa ruutmeetri hinna baasil ei pruugi investeeringuotsuse tegemine olla adekvaatne.

Ehitusõiguse erinevustest tulenevalt on täheldatav ka suhteliselt suur hinnavahe maatükkide ruutmeetrite müügihinnas. Samuti on ehitusõiguse ulatus oluline väga erineva hoonestatusega piirkondades, kus planeeringukohased tingimused võivad krunditi olla erinevad.

Piirkondades, kus on ühtlasem hoonestustihedus ja korruselisus, on ärimaa hinnatasemed esitatavad ka maa pinnaühiku põhiselt. Äärelinna kontekstis võib maa hinnataseme valdavaks vahemikuks pidada 1000-3500 krooni ruutmeetri eest.

Elamupiirkondades paiknevate üksikute ärikruntide hinnatase on üldjuhul piirkonna elamumaaga samal tasemel või jääb ka sellele alla, kuna piirkond on ärilises mõttes sekundaarse tähtsusega.

Ärilise potentsiaaliga maa hinnad jätkavad tõusu, kuna ressurss on piiratud, samas nõudlus ja arendushuvid aga kõrged.

Kesklinna piirkonnas ei ole hinnatõus tõenäoliselt enam sama hüppeline kui seni, märkimisväärset hinnatõusu võib aga oodata kesklinnast väljaspool.

Märkimisväärsed vakantsed arenduspotentsiaaliga maa-alad võib Tallinnas leida sadama-ala piirkonnast, endisest TVMK kvartalist, Ahtri tänava äärsetelt aladelt ning Juhkentali kvartalist.

Arenduseks sobilikku maaressurssi on veel Tallinnas Peterburi tee ja Tartu maantee ristumiskoha ümbruses: endine Tselluloosi vabriku territoorium, endine Lihakombinaadi territoorium, Dvigateli tootmisterritoorium.

Ei saa välistada võimalust, et arenduseesmärkide nimel asutakse ka lammutama eksisteerivaid hooned, mis oma olemuselt ja mahult ei vasta enam kaasaegsetele nõuetele ja võimalustele.

Autor: Toomas Naska