Rootsi juhib meie kinnisvara

Kõigepealt vahest paari sõnaga sellest, miks Eesti kinnisvaraturgu käsitlevas artiklis meie kinnisvaraturust eriti üldse juttu ei tule. 2005. a oli IMFi hinnangul Eesti sisemajanduse kogutoodangu väärtus ostuvõime pariteedi järgi 20 miljardit dollarit (ilma pariteedita oli see näitaja peaaegu kaks korda väiksem).

Soome ja Rootsi - mille arvele langeb umbes 40 protsenti meie ekspordist ja kust on tulnud ligi 75 protsenti Eestisse tehtud otsestest välisinvesteeringutest - SKPde summa oli samal aastal 435 miljardit dollarit. Nende arvude võrdlus tõukab meid paratamatult järeldusele, et majanduslikus mõttes on Eesti maakond Fennoskandia kuninglikus vabariigis ning Eesti kinnisvaraturu kõrgkonjunktuur on iseseisva nähtusena umbes sama olematu kui Antsla tehnoloogiabuum (palun Antsla tehnoloogide ees vabandust).

Fennoskandia kuningliku vabariigi majandusruum on võrdlemisi komplitseeritud. Suurimas riigis on kasutusel oma valuuta, mille kurss on turujõudude meelevallas. Soome kuulub Euroopa Rahaliitu. Eesti rahaliitu küll ei kuulu, kuid on oma valuuta euroga jäigalt sidunud ning siin tegutsevad suurimad kommertspangad kirjutavad oma bilansid Rootsi kroonides.

Rahapoliitilises mõttes tekib seega huvitav kolmnurk, mille tipud paiknevad Frankfurdis, Stockholmis ja Tallinnas. Tallinn kuulub sellesse loetellu küll üsna tinglikult, sest valuutakomitee puhul ei saa ju rahapoliitikast üldse juttu olla, mistõttu Eesti Panka võiks ju sisuliselt käsitleda ka Rootsi keskpanga filiaalina (täpselt samuti nagu Eesti suurimad kommertspangad on sisuliselt Rootsi suurpankade filiaalid).

Eesti avalikkus peab lähimaks keskpangaks üldjuhul Euroopa Keskpanka. See on ka loomulik, sest rõhuv osa Eesti eraisikute eluaseme- ja ettevõtete investeerimislaene on võetud eurodes. Ent ikkagi - laenud on väljastanud pangad, kelle kasumiarvestus käib Rootsi kroonides ning kelle jaoks raha kättesaadavus sõltub eelkõige Rootsi keskpanga intressiotsustest.

Siit on aga vaid üks samm järelduseni, et Eesti rahandustingimused ja nende tuletised (sh ka kinnisvarahinnad) sõltuvad palju rohkem Brunkebergstorg 11 astutud sammudest, kui seda seni on arvatud.

Iseasi on muidugi see, et võrreldes Euroopa Liiduga, on Rootsi veel väiksem (ca kaks protsenti) kui Eesti võrreldes Rootsiga (ca kaheksa protsenti), mistõttu ka Rootsi pole omakorda sisuliselt midagi enamat kui maakond Euroopa Liidu äärealal. Kaubandussidemete tihedusest tulenevalt astub Rootsi ka majandustsükli mõttes Euroopa Liiduga ühte sammu. Mis tähendab jällegi seda, et ka keskpanga intressitsüklis kõnnivad Frankfurt ja Stockholm suuresti käsikäes.

Viimase kaheksa aasta kogemus kinnitab seda väidet. Mõlemad pangad alustasid intresside tõstmist 1999. aasta lõpupoole ning muutsid kurssi 2001. aasta keskpaiku. Langetamisfaasis oli Riksbank esialgu märksa vaoshoitum; veel 2002. aasta lõpus oli Rootsi keskpanga intress 100 baaspunkti kõrgemal.

Tsükli lõpus aga olukord muutus - 2005. aasta juunis langetas Riksbank oma intressi 1,5 protsendini (Euroopa Keskpanga madalaimaks jäi mäletatavasti kaks protsenti).

Võib-olla ei olegi see pelk juhus, et Eesti kinnisvaraturu äratõuge langes just 2005. aasta teise poolde. SEB prognoosi järgi tõstab Riksbank rahapoliitilise intressimäära 2007. aasta lõpuks nelja protsendini.

Nii kõrgel oli see viimati 2002. aasta lõpus. Ruutmeeter Tallinna kesklinna kahetoalises korteris maksis siis 15 500 krooni.