Erkki Raasuke: Investeerida kinnisvarasse? Olen väga skeptiline

Hästi lühikene kirjeldus on see, et majandus on kasvanud väga hästi, meil on seljataga 15 aastat suurepärast ajalugu. Pikaajalised väljavaated on väga head, aga lühiajaliselt on kaks Balti riiki (Eesti ja Läti - toim) hetkel faasis, mida võib nimetada ülekuumenemiseks. Kõige suurem risk Eestile on järsk korrektsioon, lihtsamalt öeldes hooga vastu seina jooksmine.

Üksikut sündmust on väga raske välja tuua, kõik on omavahel sedavõrd palju seotud. Mulle jättis positiivse mulje see, mis on toimunud riigieelarvega, eriti selle suur ülelaekumine. Eriti meeldis, et selle rahaga ei mindud kohe populistlikult käituma.

Kui minna jõuliselt midagi halba otsima, siis 2006. aastast seda küll ei leia. Võib-olla tegime mullu mõne otsuse, mis võib tuua hiljem negatiivseid tagajärgi, aga praegu ma küll midagi sellist nimetada ei oska.

No KASV, üsna kõhklematult. Kõik keerleb kasvu ümber. Küsimus on, kuidas me selle kasvuga hakkama saame. Kasvud jäävad absoluutnumbrites suureks ka 2007. aastal. Meie lähtume oma tegevuses praegu pehme maandumise strateegiast.

Käesolevat aastat nimetaksin kohanemise aastaks - tagasi pikaajalistele relssidele saamine. Aga kunagi ei või ette teada. Kui majanduskeskkond peaks kiiresti halvenema, siis aasta lõpus käib meie töö juba halvaksminevate laenude ümber. Krediidiriski mõju meie finantstulemustele on väga suur, kordades suurem kulujuhtimise võimalustest. Loodetavasti aga nii siiski ei lähe.

Soodne olukord on meil tänu sellele, et laenajana on turul Põhjamaade pangad, mis on ajalooliselt olnud suhteliselt stabiilsed ja tuntud konservatiivsete riskivõtjatena. Kuni Baltimaade või üldse kiirelt kasvavate turgude proportsioon pole nendes pankades liiga suur, ei tohiks raha saadavuse teema ka väga järsult üles tõusta.

Samas, ma ütleksin, et sellel hetkel, kui see teema sisse lööb, on juba pisut hilja, sest siis saavad sellel olema üsna kiired mõjud emapankade finantseerimisele ja seeläbi ka meile.

Seda ei peagi selgeks tegema! Palgad võiksid kasvada 20% aastas, kui tootlus kasvaks seal ees 25%. Ma ei oska hinnata, kui palju on inimesi, kes teevad praegu kulutusi, seejuures toetudes tänasele või homsele loodetavale palgakasvule. Halb on muidugi see, et ka tänane palk ei pruugi negatiivsete arengute puhul kõigile säilida. Meie üheks toetavaks puhvriks on ka see, et tee piiri taha on avatud ja mobiilsemad ning oskustega inimesed peaksid siinse olukorra halvenedes leidma tööd lähiriikides.

Mina olen kinnisvarasse investeerimise suhtes väga skeptiline, kuna kohalik kinnisvara on selgelt ülehinnatud.

Siinkohal on paslik teha lihtne paberinurga arvutus. Võtame globaalse aktsiafondi ja ütleme, et üle kümne aasta on selle tootlus 6-8 protsenti aastas, arvutame kumulatiivse tootluse ja mõtleme, kui suur võiks olla lõpuks investeering. Ma arvan, et meie tootluse ootus on isegi pigem konservatiivne. Nüüd võtame siia kõrvale kinnisvara Tallinnas, vaatame ruutmeetri hinda ja iga aastal lisame sellele 6-8 protsenti hinnakasvu. Tegelikult peame sinna rohkemgi lisama, kuna ka korteri ülalpidamine maksab, mis võib küll kompenseeritud olla üürimisest saadava rahavooga. Kui nüüd arvutada, milline peaks sel juhul kinnisvara hind olema kümne aasta pärast, jõuame üsna jaburate numbriteni.

Kui mul on korter Tallinnas, mille kasutusvajadus tekib 15 aasta pärast, siis olen veendunud, et investeerides see raha jaotatult finantsinstrumentidesse, on mul 15 aasta pärast ostujõudu oluliselt rohkem, kui ostes korteri täna ja hoides seda.

Ma arvan, et ummisjalu ostma praeguses olukorras ei tasu tormata. Üürimise kasuks räägiks kindlasti see, et mitte osta praegu, vaid osta siis, kui hinnad on kukkunud. Aga hinnad võivad olla ka 10 aastat samas paigas, sel juhul poleks üürimine jällegi eriti mõttekas. See on nägemuse küsimus.

Tänane üüriturg on samas proportsionaalselt kinnisvara hindadega super, super hea. Mida kallim korter, seda madalam on ruutmeetri ostuhinnaga võrreldes üürihind.

Kui praegu osta uus korter ja see välja rentida, siis rahavoog, mis sealt saadakse tootlusena, on väga hädine. Kasulikum on vaata et panna raha pangadeposiiti, mis on lisaks kõigele veel tulumaksuvaba.

Ma ei ootaks suuremaid muutusi marginaalide osas, eeldades, et ei tule šokki ega likviidsusprobleemi. Euribor võiks natuke ülespoole liikuda. Tasub pidevalt jälgida turuanalüüse. Eks vastavalt Euroopa turule ja inflatsiooniohule tuleb neid intresse liigutada.

Hea harjutus pikaajalisele laenuvõtjale oleks mõelda, et Eesti on riik, kus pole fikseeritud valuuta ja mis saab ise oma intressimäärasid muuta, nagu see paljudes riikides on. Praeguse majanduse tingimustes ja fikseerimata valuutaga antaks eluasemelaenu ilmselt kusagil kaheksa protsendi lähedaste intressidega. Kui laenaja tänane käitumine ei erine oluliselt sellest, kuidas ta käituks 8protsendilise intressi puhul, peaks kõik korras olema.

Maailm ei ole nii lihtne. Hiljuti tuli välja kurb statistika, et Eestis hukkus teedel mullu üle kahesaja inimese. Ma ei ole kuulnud, et keegi küsiks automüüjatelt, miks te müüte neid mõrvariistu. Kõigepealt tuleks aru saada, kas tegu on olemuselt positiivse ilminguga või mitte.

Finantseerimistooted on selgelt elu edendavad tooted, need pole kurjast, kui neid mõistlikult kasutada. Pealiskaudne on lihtsustada, et ärge laenake. Vastutustunnet on vaja.

Eelkõige seepärast, et väikese riigina terendab meil üldpildi halvenedes oht, et tõstatub küsimus, kas valuuta devalveerida või mitte. Stabiilsuse ja kindluse tugevdamiseks on eurole üleminek väga kriitiline. Euro viibimine on äärmiselt kahetsusväärne. Mul jääb ainult üle loota ja teha meie poolt mõistlikkuse piires parim, et vähemalt 2010. aastal euro tulek realiseeruks.

Ainuke, kelle poole süüdlast otsides vaadata, on paraku finantssektor ehk kõik Eestis tegutsevad kommertspangad ja keskpank. Iseregulatsiooni käigus ja konkurentsi tingimustes ei saanud me paraku hakkama sellega, et raha pakkumine väiksem oleks.

Ilmselt oleks keskpank pidanud olema piiravam pankade suhtes ja pangad oleks pidanud teadvustama vajadust laenamist piirata õigel ajahetkel. Elasime liiga kaua roosas lootuses, et asjad saavad korda, et küll meid sisse lastakse. Ei lastud kahjuks.

Minu hinnangul on Eesti senise edu taga suuresti see, et poliitika on sekkunud mõõdukalt majandusse. Nüüd hakkab pilt muutuma ja see pole hea areng. Poliitikute peaks olema kohtunik, kes seab reeglid ja jälgib nende täitmist, kuid platsile ei jookse.

Kindlasti ei ole õnn rahas. Saan seda väita, kuna mu enda taust on olnud kõike muud kui jõukus. Olen elanud reaalselt nii, et nädala kaupa tuleb raha lugeda, et kuu lõpuni hakkama saada. See võib olla stressi tekitav, aga teisest küljest, vähemalt minu puhul, oli see mõjus motivaator, et end kiiremini jooksma saada.

Mul pole selget arvamust, aga ma kõhklen. Piiride puudumine on alati hea, selles mõttes on tänane reeglistik ehk liigagi piirav. Samas ei läheks ma seda kindlasti propageerima ja laevade-rongidega immigrante sisse tooma.

Olen isiklikes rahaasjades üsna konservatiivne investeerija. Kinnisvaraostu tegin ära 2005. aastal, mil ostsin maa. Mullu ehitati sinna peale maja. Tasakaalu saavutamiseks tuleb tänavu müüa ära senine elupind. Lisaks elupinnale ma kinnisvarasse juurde kindlasti ei investeeri.

Päeval, kui mind kinnitati Swedbanki juhatuse liikmeks, ostsin Swedbanki aktsiaid. Pisikene tükk on mul Venemaa Sperbanki aktsiaid, nende võim ja ulatus on nii suur, et kui nad õigeid asju teevad, peaks neil hästi minema.