Tellijat kaitseb detailne ehitusleping

On üsna levinud, et suurobjektide ehitamiseks sõlmitakse kirjalik ehitusleping, väiksemate tööde tegemiseks või oma tarbeks ehitades ei peeta seda aga tihti tarvilikuks. Kirjaliku lepingu puudumine ei tähenda iseenesest tehingu tühisust, kuna ehituse töövõtuleping võib olla ka suuline. Samas on suulises vormis tehtud kokkulepped head vaid seni, kui tellija ja ehitaja vahel ei teki lahkarvamusi.

Ehituslepingute sisu on vägagi erinev. Selleks võib olla nii riigihanke korras suurobjekti ehitamine kui ka maakodus sauna renoveerimine, seega ei saa anda ühtset retsepti, mis oleks võrdselt hea kõigi lepingute puhul.

Ehituslepingut sõlmima asudes tuleks võimalikult täpselt määratleda, milles ehitustöö seisneb ning kas see hõlmab ka ehitusmaterjalide ning ehituseks vajalike lubade ja kooskõlastuste hankimist, masinate ja seadmete üürimist, ehitusjärgseid koristustöid vms. Et eeltöö ehituslepingu sõlmimiseks algab tavaliselt hinnapakkumise küsimisega mitmelt ehitusettevõtjalt, võiks hinnapäringu aluseks olev info soovitava tulevase töö kohta olla võimalikult detailne. See võimaldab saada võrreldavaid hinnapakkumisi.

Ehituslepingu üks oluline tingimus on kokkulepe ehitajale makstava tasu kohta. Kui vähegi võimalik, on mõistlik määrata tasu suurus kindla summana ning arusaamatuste vältimiseks ka lahti kirjutada, mida lepingutasu hõlmab. Kui ehitaja ülesandeks jääb ka hankida vajalikud dokumendid nagu ehitusluba, kasutusluba vms, on mõistlik lepingus näidata, kas lepingutasu hulka kuuluvad ka lubade hankimisega seotud riigilõivud.

Samuti peaks lepingust üheselt mõistetavalt tulenema, kas ehitustöödega seotud kommunaalteenuste, elektrienergia ja vee tarbimise kulud kannab tellija või ehitaja ning kes tasub ehitustöödega seonduvate võimalike uuringute ja ekspertiiside tasud. Kui nende kulude tasumises ei ole kokku lepitud, on maksmine omaniku kohustus. See omakorda võib tellijale kaasa tuua lisakulutusi, millega ta arvestanud pole.

Kui ehitustööde mahtu ei ole lepingut sõlmides võimalik täpselt määratleda (näiteks renoveerimistööde puhul), pole võimalik määrata ka konkreetset lepingutasu. Sellisel juhul peaksid osapooled kokku leppima ehituse eelarves ning võimalikus lisasummas, mille võrra eelarvet võib ületada. Lepingusse võiks kirja panna ka asjaolud, mis võivad hinnamuutuse põhjustada.

Palju vaidlusi põhjustab ehitustööde kvaliteet. Seetõttu on mõistlik lepingus kokku leppida ka ehitustööle esitatavad kvaliteedinõuded, viidates konkreetsetele normdokumentidele. Eestis kasutatakse tihti ka Soome ehitustööde kvaliteedinõudeid (RYL) ning nende täitmist loetakse heaks ehitustavaks. Kui ehituslepingus kvaliteedinõudeid kokku lepitud ei ole, on ehitajal õigus määrata objekti kvaliteediklass, mida sarnaste ehitiste puhul tavaliselt kasutatakse.

Ehitusobjekti juhusliku hävimise ja kahjustamise riisikod kannab ehitusperioodi vältel ehitaja. Mõistlik oleks kohustada ehitajat sõlmima ka ehituse kindlustuslepingut. Kindlustuslepingu kehtivusaeg võib piirduda ehitustööde lõpliku vastuvõtmisega tellija poolt, kuid see võib olla ka pikem, näiteks seotud garantiiajaga.

Ehituslepingus lepitakse alati kokku tööde lõppemise aeg, kuid on peaaegu tavaks kujunenud, et lubatud ajaks ehitustööd valmis ei saa. Tavaliselt suudab ehitaja esitada rea objektiivseid põhjusi, miks asja lõpetamine venib.

Kuid praktikas juhtub tihtipeale ka nii, et tööd väiksema mahuga ehitusel peatatakse, kuna töölisi on vaja kiiresti suurobjektile. Seetõttu on arusaamatuste vältimiseks mõistlik lepingusse kirja panna võimalikud põhjused, mille esinemise korral on ehituse lõpptähtaja ületamine vabandatav. Sellised põhjused võiksid olla näiteks halvad ilmastikuolud välistööde puhul, viivitus ehitusmaterjalide tarnija tegevuse tõttu või ka ehituseks vajalike dokumentide taotlemisega seotud viivitus, mis ei sõltu ehitajast.

Ehitustööde vastuvõtmine toimub tavaliselt vastuvõtmise akti alusel. Kui tellija pole teatud ehitustöödega rahul, on tal võimalik esitada enne vastuvõtmist ehitajale pretensioonid, millega ta rahul pole. Et ehitise vastuvõtmine ei jääks venima, on selguse mõttes mõistlik lepingusse kirja panna ka pretensioonide esitamise kord, s.o millises vormis ning mis aja jooksul saab tellija nõudeid esitada ning kuidas toimub tekkinud vaidluste lahendamine. Kui tellija ehitise vastuvõtmise akti allkirjastamisega tahtlikult viivitab, loetakse ehitis vastuvõetuks selle kasutama hakkamisest arvates.

Mõistlik on lepinguga kokku leppida ka ehitise garantiiaeg, s.o periood, mille jooksul ehitisel säilivad sihipärase kasutamise ja hooldamise korral vajalikud ohutus- ja kasutusomadused ning kvaliteet. Kui lepingus garantiikokkulepet ei sõlmita, on selle kestus vaid kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates.

Ehituslepinguga on aga võimalik garantiiaega oluliselt pikendada. On üsna tavaline, et ehitaja annab garantii ka viieks või enamaks aastaks. Ehitustöö käigus ehitisse püsivalt paigaldatud seadmetele (nagu näiteks küttesüsteemid, torustikud, ventilatsiooniseadmed jms) kohaldatakse nende tootja poolt ettenähtud garantiid, mis ei või olla lühem kui kuus kuud, kuid ka siin võib ehitaja anda täiendava omapoolse garantii.

Poolte vastutus tasub kirja panna ka ehituslepingusse. Võimalikud lepingurikkumised saa siduda see leppetrahvi või viivise maksmisega. Leppetrahvi summa kokkuleppimisel võiks see olla teatud protsent lepingu hinnast väljendatuna konkreetses rahasummas. Leppetrahvi maksmises peavad pooled olema alati eelnevalt kokku leppinud. Kui vastavat kokkulepet sõlmitud ei ole, puudub lepingurikkumise korral ka alus leppetrahvi nõuda. Kui pooled ei ole viivise suuruses kokku leppinud, saab rakendada seadusest tulenevat viivist, milleks on 7% + Euribor.

Autor: Merle Eamets