Ehitusvead tekitavad paksu verd

Advokaadibüroo Tehver ja Partnerid vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper nendib, et ehitusgarantiidega seonduv tekitab pidevaid vaidluseid. "Tellija tahab ehitust, kus poleks ühtki viga, soovitavalt isegi mitte juhuslikku kriipsukest liistul, ehitaja jälle leiab, et mingite vigade olemasolu on loomulik," sedastab Tepper igivana konflikti. "Üldiselt peaks aga ostja meeles pidama, et ehitusgarantii alla kuuluvad ikkagi ehituskvaliteedi probleemid, mitte pesemata põrand."

Ehitusekspert Teet Sepaste nendib, et sigatsetakse mõlemal pool. "Mida täpsemalt ostja on laenusumma välja arvutanud, seda enam võib tekkida ka kiusatus ehitajalt pettusega puudujääva köögimööbli hind kätte saada. Võin oma praktikast tuua näiteid, kus värske omanik on kipsplaadi sisse ise pragusid lõiganud või kus kliendi arvates sobimatut tooni parkettpõranda alla on vett kallatud, et ehitaja põranda välja vahetaks," räägib Sepaste.

"Kui pärast kahte väga sooja talve ilmneb, et välissein külmade saabudes kipub seest poolt jäätuma, on ilmselgelt tegu ehituspraagiga," lausub Teet Sepaste.

Ka pärast garantiiaega on võimalik nõudeid esitada. Kui ehitaja on oma kohustusi rikkunud, saab kohtusse nõude esitada viie aasta jooksul, kui ta on rikkunud kohustusi tahtlikult, siis 10 aasta jooksul. Pärast kahe aasta möödumist saab ehitaja kohtus apelleerida väitele, et kohustus tagada kvaliteet määratud ajaks ehk kaheks aastaks on aegunud.

Kui korter aga pärast ehitaja antud garantiiaja lõppemist edasi müüakse, siis vastutab vigade eest ka müüja. Seejuures vastutab müüja vaid varjatud puuduste eest. Silmaga nähtavate puudustega nagu ebaühtlane värv või kõver sein peab ostja korterit ostes ja enne üle vaadates juba arvestama."

Vaidlusi sel teemal, kes praagi eest vastutab, põhjustavad ka ümberehitused. "Kui pistikupesa on köögis teise kohta pandud, see satub naabriga omaga kohakuti ja heliisolatsioon kannatab, siis tekib küsimus, kes on süüdi," arutleb Sepaste. "Mitmed puudused, näiteks teatud lokaalsed külmasillad on aga suisa lubatud, oluline piirde toimivuse seisukohast on hoopis see, et siseõhus sisalduv veeaur ei hakkaks konstruktsioonile või selle pinnale kondenseeruma."

Viimasel ajal on lepinguisse hakatud sisse kirjutama ka klauslit, mille kohaselt antakse materjalidele garantii vastavalt tootjale ja töödele kaks aastat. "Näiteks ventilatsiooniseadmete tootja garantii on tihti pool aastat, mitte kaks aastat," nendib Sepaste. "Probleemide ilmnemisel osutab ehitaja nüüd lepingule."

Osten Tori juhatuse esimees Tarmo Pankratov nendib, et uue hoonega kaasas käivatest ehitusprobleemidest pole nemadki priid.

"Näiteks probleemid läbisadudega, ventilatsiooni, samuti tuletõkkega. Eks see ole meie arvates osaliselt ka loomulik. Lõppude lõpuks on ju maja alles nii hiljuti valminud," sõnas Pankratov. "Aga tegelikult on ka arendajad ja nende suhtumine seinast seina. Puutun ise kinnisvaraga tööalaselt kokku ja olen seetõttu asjaga rohkemgi tegelenud kui vaid meie maja juures. Paneksin meie arendaja suhtumist hinnates talle hindeks "3"."

Kristina Uuetoa-Tepper soovitab garantiiajal ilmnenud puudustest ehitajat võimalikult ruttu informeerida.

"On oluline, et saaks ka tõestada, et ehitajat on tõepoolest teavitatud. On juhtunud, et teine pool väidab, et polegi teadet vea kohta kätte saanud. Hot.ee või mail.ee aadressile saadetud kirjad pole seepärast kindel lahendus. Parem on ikka tähitud kiri saata, kuigi see võib esmapilgul tunduda tüütu," soovitab Tepper. "Niisugune probleemide ignoreerimine on ilmnenud väikesemate arendajate puhul, suurfirmad on siin üldiselt siiski tähelepanelikumad."

Tarmo Pankratov osutab ka tavalisele kõrvalepõiklemisele, kui parandamise aeg kätte jõuab. "Päris tüüpiline on haldusfirma ja ehitaja omavaheline pingpongimäng. Üks proovib kerkinud kitsaskohtade lahenduste leidmist ikka teise kaela lükata," kirjeldab Pankratov vigade parandamise saagat.

Ka Uuetoa-Tepper nõustub, et seaduse kohaselt tuleb vead parandada mõistliku aja jooksul, ent mõistlikust ajast saavad osapooled aga nii mõnigi kord erinevalt aru.

"Katkine veetoru on avariiolukord ja tundub normaalne, et mõistlik aeg on näiteks nädal. Seevastu olukorras, kus on vaja vahetada kõver katus, ei hakata novembri vihmasadudes maja tormi hooleks jätma. See töö on mõistlik ära teha pool aastat hiljem, kevadel." Tarmo Pankratov osutab, et see üldsõnaline määratlus kipub reaalses elus siiski nii mõnigi kord venitustaktikat õigustama.

Enne lõplikku ostuotsust tasub korter üle vaadata koos ehitusspetsialistiga - iluvigadest erinevalt ei oska ostja tõsisemaid probleemkohti üleski leida.

Tihti vaatab ostja korteri üle kas ise või koos lähedastega. Ehitusspetsialistide kaasamine pole Eestis veel kuigi levinud praktika. "Tavaliselt fikseeritakse ka lepingus garantiitingimuste tõttu, et objekt on ilma eriteadmistega isikuta üle vaadanud," räägib vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper.

Ehitusekspert Teet Sepaste soovitab võimalusel paberilehe alusel eluaset siiski mitte osta ja vaadata see üle koos spetsialistiga. "Tema oskab ka esile tuua, milliseid probleeme võib tekkida sihipärase kasutamisega tekkida."

Kui korteri müügist on möödunud enam kui pool aastat, muutub asjaajamine veelgi keerulisemaks. "Niisugusel puhul peab ostja tõestama, et puudus oli tõepoolest olemas ostu ajal, tavaliselt tuleb tellida ka ekspertiis," sõnas Tepper. Suisa pabermaju meil üldiselt siiski ei püstitata. Ka riigikohus on rõhutanud, et hoone peab vastama heale ehitustavale, et oleks olemas tingimused, mis hoone puhul on iseenesestmõistetavad - katus ja uksed peavad pidama vett, seinad peavad olema soojustatud.

Fotod: Arno Mikkor, Julia-Maria Linna