Kinnisvara võõrandamise eelleping peab olema notariaalne

Kinnisasja võõrandamise lepingu eelleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Lihtkirjalikus vormis sõlmitud eelleping on tühine.

Kuigi see on ilmselt paljudele selge ja arusaadav, puutub praktikas kokku siiski kolme tüüpi n-ö eellepingutega. Esiteks korrektsed notariaalsed eellepingud, mis vastavad kõikidele seadusenõuetele. Teiseks lihtkirjalikud lepingud, mis ei vasta ühelegi seadusenõudele ning on seetõttu tühised. Viimaks mõneti müstilised lihtkirjalikud broneerimislepingud ja -protokollid. Viimastel peatungi.

Kuigi võlaõigusseadus sellist lepingu liiki nagu broneerimisleping otsesõnu ei nimeta, kehtib lepinguvabaduse põhimõte, mille alusel võib lepingu liike kokkuleppeliselt juurde mõelda. Riigikohus on muuhulgas lahendites 3-2-1-32-06 ja 3-2-1-70-07 broneerimislepingute olemust avanud ning selgitanud. Kohus on öelnud, et kuigi lihtkirjalik kinnisasja omandamise eelleping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis broneerimisleping on kehtiv ka lihtkirjalikuna. Ilmselt on just selline seisukoht muusikaks paljude maaklerite ja müüjate kõrvadele. Kahjuks või õnneks on muusika kuulmisel ja kuulamisel vahe.

Riigikohus on eriliselt rõhutanud, et nn broneerimisleping saab kõne alla tulla vaid juhul, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks.

Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuste hindamisel on muuhulgas oluline broneerimistasu suurus, mis esiteks peab olema mõistlik ja teiseks ei või sisaldada kokkulepet, et müügilepingu sõlmimata jätmisel jääb broneerimistasu müüjale.

Seega saab broneerija lepingu alusel nõuda vaid seda, et müüja mingi perioodi jooksul kinnistut kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ei saa nõuda seda, et ta ise kinnistu omandada saaks.

Mina selliste broneerimislepingute sõlmimiseks erilist põhjust ei näe ja üldiselt neid sõlmida ei soovitaks - vähemalt ostjatel mitte.

Arendaja võib näiteks sõlmida ühe korteri peale kümme broneerimislepingut (kui need lepingud ise seda ei välista) ning kasseerida broneerimistasu kõigi nende lepingute alusel.

Lisaks broneerimislepingutele võib sõlmida ka ühe notariaalse eellepingu, mille alusel on selge ja teada, kellele ja millal (pärast broneeringute lõppu) korter võõrandatakse.

Korteri võõrandamine toimub pärast broneerimisperioodi lõppu ning kõik on JOKK.

Nii ostjatele kui ka müüjatele tuletan meelde, et lepingu nimi ei muuda lepingu sisu ja et kinnisasja võõrandamise leping ning kõik lepingud, mis mingilgi määral tulevikus kinnisasja võõrandama kohustavad, peavad endiselt olema sõlmitud notariaalses vormis.

Samuti tasub arvestada, et mõistlikuks broneerimistasuks ei saa ilmselt olla 10 protsenti korteri hinnast.

Autor: Jürgen Valter