Kinnisvarakrahh varitseb büroopindu

"Ei saa surmkindlalt väita, et tuleb tugev büroopindade ülepakkumine, aga selline risk on suur," sõnas ASi Arco Vara tegevjuht Viljar Arakas. Ta lisas, et Arco Vara arvutuste järgi on 2009. aasta lõpuks oodata umbes 185 000 ruutmeetri ehk rohkem kui üheksa SEB Eesti Ühispanga renditava Tornimäe kõrghoone jagu uute büroopindade valmimist. Nõudlust jätkub aga vaid umbes 120 000 ruutmeetrile.

Arakase sõnul sõltub nõudluse ja pakkumise suhe majanduse kasvutempost. "Kui majandus kasvab jõudsalt, vajavad ettevõtjad uusi inimesi ja uusi pindu. Kui aga firmajuhid peavad oma kulutusi koomale tõmbama, kasvab vakants büroohoonetes," kommenteeris Arakas.

aripaev.ee suurima reklaambänneri on viimastel kuudel vallutanud just büroopindade reklaamid. "Kodu Sinu firmale," kutsub värskes reklaamis Norra investoritele kuuluv arendaja Gildhall ettevõtteid kolima Mustamäe teele kerkivasse kaheksakorruselisse büroohoonesse.

"A-klassi büroopindade turul Tallinnas seisab tõesti ees märkimisväärne pakkumise tõus," sõnas Gildhalli juht Jaan Kelder. Samas ei julgenud mees täpsemat prognoosi teha, kuna tema sõnul pole kõik arendusprojektid tänaseks pankadest täies mahus finantseerimisotsuseid saanud. "Turu üldist rahunemist ja majanduse jahtumist arvestades on võimalikud edasilükkamised või mahtude vähendamised," nentis Kelder.

1Partner Kinnisvara arendusjuht Ragnar Everest nägi büroopindade turul otsest seost majanduskasvuga. "Majanduse üldise jahtumise korral lükatakse kolimise ja laienemise otsuseid kindlasti edasi," tõdes ta.

"Praegu on tunda küll trendi, et arendatakse rohkem büroopindasid, kui võiks eeldada nõudlust, seda eriti Mustamäe suunal," rääkis Everest. Ta lisas, et hätta jäävad eelkõige need arendajad, kelle likviidsus on väike ja kes ei saa ehituse lõppjärgus hindu alandada kõrge ehitushinna tõttu.

BREC Kinnisvara äripindade hindamise juht Timo Tammaru uskus, et arendustegevusele tõmmatakse pidur peale veel enne, kui tõsine ülepakkumine jõuab tekkida. "Mitmed projektid nihkuvad aasta-paari võrra edasi," sõnas ta. Tammaru lisas, et raskustesse satuvad ennekõike arendajad, kes on maad ostnud buumi ajal ehk viimase paari aasta jooksul ning kes pole piisavalt kapitaliseeritud.

Arendajate sõnul saavad büroopindade müümisel määravaks kõikvõimalikud lisandväärtused. "Murelikud peaksid olema arendajad, kelle projektide asukoht pole rentnikule atraktiivne. Ma ei näe selles traagikat, kuna külma lihapirukat ka ju keegi järgmisel päeval ei osta," sõnas E.L.L. Kinnisvara juhatuse esimees Aldo Dapon.

Ka peavad arendajad tähtsaks parkimisvõimaluste tagamist, samuti ollakse valmis hindu korrigeerima. Everesti sõnul elavad ülepakkumise turul üle need arendajad, kel on vaba omakapitali ja võimalus karmistuvates konkurentsitingimustes teha hinnakorrektuure. "Üks lahendus võib olla kas või viimaste korruste ehitamata jätmine," lisas Everest.

"Oluline on logistiliselt soodne asukoht, kergesti leitav ja tänavalt hästi nähtav, hea maine ning tänapäevaste tehnoloogiliste lahendustega hoone, mille läheduses peab olema lahendatud ka parkimine," võttis klientide nõudmised kokku Tammaru.

Elisa kolib oma peakontori uue aasta alguses E.L.L. Kinnisvara arendatud Sõpruse Ärimajja. Tegime oma otsuse poolteist aastat tagasi ja siis ei olnudki eriti teisi valikuid. Nüüd kindlasti oleks valik palju suurem olnud ja kliendi seisukohast on see väga hea. Hinnast ma ei räägi, aga loomulikult toimusid selles osas läbirääkimised. Pidasime lisaks hinnale oluliseks ühistranspordi lähedust, hoone tänapäevasust, paindlikku siselahendust ja piisavaid parkimiskohti.

Kui majandus märgatavalt jahtub, siis kasvab ka vabade äripindade arv kiiresti, aga loodetavasti seda ei juhtu.

Tõesti võib täheldada kinnisvaraarendajate tähelepanu pöördumist elamispindadelt büroopindadele. On isegi juhtumeid, kus on algatatud elamumaa detailplaneeringu muutmisi ärimaaks.

Pangad on praeguses olukorras riski maandanud sellega, et finantseeritakse vaid selliseid büroopindade arendusi, kus on büroopinnad ette rendilepingutega kaetud. Samuti on tõusnud omafinantseeringu nõuded.

On tõsi, et kui suure osa turuosaliste tähelepanu keskendub mõnele üksikule turusegmendile, siis selles valdkonnas riskid kasvavad.

Võrreldes elukondliku kinnisvaraga, suurendab büroopindadesse investeerimise riski asjaolu, et vabade büroopindade soovijate arvu kasv on piiratud, samal ajal kui täiendavate eluruumide füüsiline vajadus on endiselt olemas.

Vajadus büroopindade järele sõltub peamiselt niinimetatud valgekraede hulga kasvust, kuna see osa töötajatest peaks vajama bürooruume, mitte tootmisruume.

Pank on jätkuvalt huvitatud projektide finantseerimisest, mille peale on sõlmitud piisaval hulgal rendilepinguid ehk mille rahavoog on kuidagi lepinguliselt fikseeritud.

Projektidele, mida on raskem realiseerida, võib pank nõuda suuremat omafinantseeringut või küsida kõrgemat intressi.

Järgmisel aastal on oodata majanduse üldseisundi halvenemist, mistõttu võib järgmise aasta teisel poolel tekkida büroopindade turul ajutine ülepakkumine.

Kinnisvaraarendajatel võib tekkida raskusi büroopindade väljarentimisega. Võimalik on teatavate arendajate müügitulude kasvu aeglustumine, mis tingib kasumlikkuse languse ja investeerimisvõimaluste kahanemise. See võib kaasa tuua planeeritud projektide edasilükkamise.

See tähendab madalamat lisandväärtust nii kinnisvarategevuses ja ehituses kui ka sellega seotud äriteeninduses.