Eluaseme turu jahtumine võib arendajatele põhjustada probleeme käibemaksuga

Mitmed elamispinda müügiks ehitanud arendajad hakkavad ehitatud kortereid hoopis välja üürima, sest üürida tahtjaid on, ostjaid aga eriti mitte. See toob aga arendajale kaasa probleemi käibemaksuga.

Ehitajad-arendajad on kõik käibemaksukohustuslased ja ehitamiseks ostetud materjalide eest makstud käibemaks arvati ehitamise ajal sisendkäibemaksuna maha.

Iseenesest tehti õigesti, sest ehitati ju müügiks, ja kinnisasja müük on maksustatav käive, kui see enne esmast kasutuselevõttu maha müüa. Nii on neid asju meil ka aetud. Lehtedest on olnud lugeda, kuidas arendaja on pärast müüki lubatud kasutuselevõtu paberid ajamata jätnud ja elanikke ähvardab karistus kasutusloata ruumides elamise eest, aga see ei mõjuta arendaja tehingute käibemaksuga maksustamist.

Käibemaksuseaduse N 16, mille pealkiri on "Maksuvaba käive", lubab kinnisasja või selle osa üürile andmisel arvele käibemaksu "otsa keevitada", kui sellest maksuametile eelnevalt teada on antud, aga ei luba seda teha eluruumide üürile andmisega. Seega on eluruumide väljaüürimine igal juhul maksuvaba käive, meeldib see omanikule või ei.

Käibemaksuseaduse N 29 ütleb aga, et sisendkäibemaksuna saab maha arvata ainult maksustatava käibe tarvis ostetud asjade ja teenuste eest makstud käibemaksu. Maksuvaba käibe arvelt midagi sisendkäibemaksuna maha arvata ei saa, ja kui seda on tehtud, tuleb õiguseta mahaarvatud käibemaks riigile tagasi maksta.

Eluruumide müük võib olla käibemaksuga maksustatav või maksuvaba. Kindlasti on see aga ainuvõimalikult maksuvaba, kui korterit müüakse pärast seda, kui esmane kasutuselevõtt on toimunud, st kui seal keegi on sees elanud.

Nii et kui esimeses hädas hakatakse korterit välja üürima, siis saab selle müük tulevikus olla ainult maksuvaba käibega. Kui majas on osa kortereid välja üüritud ja osa seisab tühjalt, sest neid loodetakse ära müüa, on ehitamise ajal ostetud materjalide sisendkäibemaksu seisukohast tegemist maksuvaba ja maksustatava käibe koosesinemisega.

Väljaüüritud osa ehitamine on juba muutunud maksuvaba käibe tarvis tehtud ostudeks, tühjalt seisva osa kohta eeldatakse esialgu, et see on seotud maksustatava käibega. Niisugusel juhul tuleb rakendada sisendkäibemaksu osalist mahaarvamist, nagu seda on kirjeldatud käibemaksuseaduse paragrahvides 32 ja 33.