Mis on hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus?

Tänapäeval korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda terminiga "korterihoonestusõigus". Mida terminid "hoonestusõigus" ja "korterihoonestusõigus" siis õigupoolest tähendavad?

Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab. Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärgiks on ikkagi ehitise püstitamine.

Oluline erinevus rendi ja hoonestusõiguse vahel on ka see, et hoonestusõigust on keeruline enne tähtaega lõpetada, andes seega hoonestajale lisakindlust maa kasutusõiguses hoonestusõiguse perioodi lõpuni.

Nagu eespool öeldud, seatakse hoonestusõigus kindlaks tähtajaks, kusjuures tähtaeg võib olla kuni 99 aastat. Kui hoonestusõiguse seadmisel tähtaega ei märgitud, loetakse selle pikkuseks ikkagi 99 aastat.

Tähtaja möödudes võivad maaomanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks.

Riigile kuuluvale maatükile seatakse hoonestusõigus kuni 49 aastaks, pikemaks ajaks seadmine eeldab Vabariigi Valitsuse nõusolekut. Kui hoonestusõigus lõpeb, kuna tähtaeg sai läbi, muutuvad hoonestusõiguse alusel hoonestaja püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Sellisel juhul peab maa omanik maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest. Hüvitise suuruse ja maksmise viisi võib kokku leppida hoonestusõiguse seadmisel.

Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus ehk teisisõnu keskmine turuväärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.

Hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitise võib vastavalt korteriomandiseadusele jagada korterihoonestusõigusteks. Hoonestusõiguse jagamisel korterihoonestusõigusteks jäävad kehtima samad tingimused, mis hoonestusõiguse seadmisel kokku lepiti. Korterihoonestusõigus on analoogne korteriomandiga - korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, korteriomand koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja kaasomandi mõttelisest osast.

Korterihoonestusõigus kantakse kinnistusraamatusse, nagu ka korteriomand. Iga korterihoonestusõiguse jaoks avatakse eraldi registriosa, kuhu kantakse korterihoonestusõiguse suurus, omanik, hoonestusõiguse sisu ja näiteks korterihoonestusõiguse soetamisel laenuga laenuandja nõuet tagav hüpoteek. Samuti võib korterihoonestusõigust müüa, kinkida ja pärandada. Korterihoonestusõiguste omanikud saavad luua korteriühistu samadel tingimustel nagu korteriomandite omanikud.

Lisaks hoonestusõiguse tähtajalisusele on suurim vahe korteriomandi ja korterihoonestusõiguse vahel selles, et juhul kui hoonestusõiguse seadmisel lepiti kokku ja kanti kinnistusraamatusse tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada ja koormata ainult maa omaniku nõusolekul, peab korterihoonestusõiguse omanik enne tehingu tegemist taotlema maaomanikult nõusolekut. Maaomanik võib oma nõusoleku anda notaris lepingu sõlmimisel või vormistada notaris enne tehingut eraldi nõusoleku.

Teine erinevus on, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole ehitise aluse maa omanikud. Ja kolmanda erisusena võib välja tuua, et üldjuhul peab korterihoonestusõiguse omanik tasuma korterihoonestusõiguse eest hoonestusõiguse tasu.

Hoonestusõiguse tasu lepitakse kokku kas ühe kindla summana või perioodiliste maksetena. Perioodiliste maksete korral kantakse tasu reaalkoormatisena ka kinnitusraamatusse. Tasu suurus on kokkuleppeline, samas tavapraktikas kasutatakse tasu arvestamist ka maa maksustamishinna kaudu, kus maa hind jaotatakse võrdsete osadena kogu hoonestusõiguse perioodile või määratakse protsendina maa maksustamishinnast.

Korterihoonestusõiguse puhul jagatakse nimetatud summa üldjuhul proportsionaalselt kõikide ehitises olevate korterihoonestusõiguste vahel vastavalt elamispinna suurusele. Lisaks hoonestusõiguse tasule peab hoonestaja maksma maatükil lasuvad maksud (näiteks maamaksu), kui hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

Autor: Heidi Krupp