Ober-Hausi Kinnisvara soovitab: realist võidab täna rohkem!

24. oktoober 2008, 14:41

Veel paar aastat tagasi tundus enamikele tavakodanikele laenu võtmine kinnisvara ostuks igati mõistlik, turvaline ja riskivaba. Valitses üldine mõttelaad – kinnisvara hind saab ainult tõusta!

Kinnisvara ostsid ka need, kellel seda otseselt vaja ei olnud. Osteti n ouml; kindlaks investeeringuks euro tuleku puhul, et siis hiljem m uuml; uuml;es rikkaks saada. Osteti ka kiireks spekuleerimiseks aga ka selleks, et lihtsalt naabrist parem olla. Pakkumine v auml;henes j auml;rsult, hinnad t otilde;usid alates 2004 kuni 2007 kevadeni peadp ouml; ouml;ritava kiirusega. Tundus, et kinnisvara saab kohe otsa ja leiutatud on raha tootev perpetum mobile!

Kogu seda kinnisvarabuumi v otilde;imaldas v auml;lispankade odav krediidiressurss, mis valdavalt l auml;bi Rootsi pankade siia saabus ja siis klientide p auml;rast vihaselt konkureerima hakkas. Lisaks enneolematult madalale euriborile l ouml; ouml;di uuml;ksteise v otilde;idu alla ka marginaal ning oluliselt l otilde;dvenesid laenuv otilde;tjale esitatud n otilde;udmised. Laenu sai juba ilma omafinantseeringuta. Tundus, et laenuv otilde;tjate jaoks oli m auml; auml;rava t auml;htsusega ainult kuumakse.

T auml;naseks on sisuliselt k otilde;ikide laenuv otilde;tjate olulised riskid kasvanud. Intressid on t otilde;usnud, tagatiseks oleva kinnisvara turuv auml; auml;rtus langenud ja likviidsus v auml;henenud. Kinnisvaraeufooriast on saanud reaalsuse eitamine, kas j auml;rgneb kapituleerumine hellip;?

V otilde;itjad, kui nii saab uuml;ldse ouml;elda, on t auml;naseks ilmselt need, kes fikseerisid intressi rekordiliselt madala euribori perioodil 2004 - 2005. K auml;esoleva aasta s uuml;gisel j otilde;udis USA-st alguse saanud finantskriis ka l otilde;puks Euroopa sh Eesti turule, mis t auml;hendab meil kinnisvara ostjatele eelk otilde;ige k otilde;rgemaid intresse ja suuremat omafinantseeringut. Enamike kinnisvaralaenudega seotud euribor oli selges t otilde;usutrendis, p uuml;stitades uue rekordi 5,44%. Kuigi viimaste p auml;evade jooksul on euribor kiiresti langenud, siis vastupidiselt on krediidiandjad t otilde;stnud marginaale. L auml;hiperspektiivis ei ole l otilde;pptarbijale intresside langust oodata. <br />Laenutagatiseks oleva vara s auml;ilimisele ja kvaliteedile tasuks kindlasti p ouml; ouml;rata suuremat t auml;helepanu. V otilde;ib juhtuda, et buumi ajal odavalt m uuml; uuml;giks ehitatud maja eluiga l otilde;peb enne kui laenu t auml;htaeg hellip; Eriti v otilde;ib see puudutada ehitusnormidele mittevastavaid n ouml; puitkarkassiga kipsmaju, mis on vastuv otilde;tlikud ehitusvigade puhul n auml;iteks niiskuskahjustustele ja hallitusseentele. 20 ndash; 30 aastase laenuperioodi korral vajab elamu kindlasti investeeringuid, kas j auml;tkub meil selleks raha kui laen on v otilde;etud n ouml; viimase piiri peal?

<br />T otilde;en auml;oliselt n auml;eme aastases perspektiivis m uuml; uuml;ki tulemas mitmeidki objekte, mis on arendaja pankroti v otilde;i m otilde;nel muul p otilde;hjusel 1 ndash; 2 aastat k uuml;tmata ja hooldamata v otilde;i lausa ehitusj auml;rgus. Pahatihti on selliste objektide remont v otilde;imatu ja majanduslikult ebaotstarbekas vaatamata n auml;iliselt soodsale hinnale. Kordub rublal otilde;pu ndash; kroonialguse olukord, kus uuselamurajoonid on t auml;is pooleliolevaid objekte. Kuna laenu anti buumi ajal v auml;ga madala omafinantseeringuga ja hinnalangus on eluasemetel erinevates piirkondades 20 ndash; 40%, siis juba t auml;na v otilde;ib t otilde;deda, et m uuml; uuml;gi korral on laenuv otilde;tja ilma omafinantseeringu summast. Lisaks v otilde;ib krediidiasutus n otilde;uda lisatagatist v otilde;i laenusumma v auml;hendamist.

<img title="maja" src="images/article/9cfea095-cc5c-43e1-86c1-7e9b5b6ff220poolikud 001.jpg" alt="" width="321" height="215" />

T auml;nasel langeval turul on h auml;das nii mitmedki eluasemevahetajad. Uut suuremat korterit broneerides v otilde;i maja ehitama asudes olid ootused optimistlikud ja otsuseid tehti valdavalt kinnisvaraturu ainuv otilde;imalikku suunda ehk t otilde;usu silmas pidades. Paraku langeval turul ei pruugi eelmise/olemasoleva eluaseme m uuml; uuml;k soovitud hinnaga otilde;nnestuda. Eriti halb, kui ka eelmine eluase on laenuga ostetud. Seda situatsiooni nimetatakse ka kahe kinnisvara l otilde;ksuks.

Tulenevalt asukohast v otilde;ib langeval turul m otilde;ningate objektide likviidsus olla v auml;ga madal v otilde;i puududa sootuks. M otilde;nes turusegmendis, n auml;iteks teiseses asukohas (p otilde;llupealsed arendused jms) olev elamu- ja maatulundusmaa, ei pruugi vaatamata pidevale hinnalangetamisele ostjat leida. Uuml;ks j auml;rsem hinnalangetus korraga v otilde;ib olla valus kuid on kindlasti m otilde;istlikum k auml;itumine turult v auml;ljumiseks v otilde;rreldes m otilde;neprotsendise allahindlusega ja liikumisega kogu aeg tegelikust turusituatsioonist m otilde;ni samm tagapool.<br />Ilmselt n auml;eme j auml;rjest suurenevat laenuv otilde;tjate hulka, kes ei suuda oma finantskohustusi teenindada ja kelle laenuga ostetud vara l auml;heb sundm uuml; uuml;ki. Kuid sundm uuml; uuml;gist laekunud raha ei pruugi laenusummat katta ja laenuv otilde;tja j auml; auml;b v otilde;lgu edasi.

<img title="maja" src="images/article/9cfea095-cc5c-43e1-86c1-7e9b5b6ff220poolikud 006.jpg" alt="" width="329" height="239" />

Kohati j auml; auml;b mulje, et kinnisvaraturgu k auml;sitletakse m otilde;ningate turuosaliste poolt kui uuml;ldisest majandusest v auml;ljarebitud omaette maailma, mis on t auml;iesti iseseisev ega allu lihtsale uuml;ldtunnustatud p otilde;him otilde;ttele n otilde;udlus versus pakkumine. Kinnisvaraturg on oma olemuselt lokaalne ja turgu teevad kohalikud, kelle ostuj otilde;ud s otilde;ltub ikkagi kohalikust majandusest ja laenuv otilde;imest. Turgu ei m otilde;juta t auml;na argumendid stiilis, et bdquo;meil on x ruutmeetrit v auml;hem elamispinda v otilde;rreldes L auml; auml;ne ndash; Euroopa ja P otilde;hjamaadega ldquo; v otilde;i bdquo;Tallinnas on madalam hinnatase v otilde;rreldes Helsingiga ldquo; .<br />Laenurallile toetunud kohati lausa pimesi arendatud objektidele ei ole lihtsalt t auml;nasel hinnatasemel piisavalt ostjaid. Riske on hinnatud valesti.<br />Igal juhul tasub t auml;na kuulata mida r auml; auml;givad spetsialistid ja just need kinnisvarafirmad, kes on turul olnud kauem kui m otilde;ned aastad. Nendel firmadel on kogemus ja nad m auml;letavad h auml;sti ka esimest tagasil ouml; ouml;ki 1998 aastal. L auml;bi sellise kogemuse oskavad need samad maaklerid ja firmad leida parima t auml;nasel turul.

Keegi loomulikult ei oska ega tea t auml;ielikku t otilde;de ja otilde;iget vastust aga varasem turukogemus (ka negatiivne) kulub t auml;nasele kinnisvaraostjale maakleri poolt v auml;ga auml;ra. Samuti tuleb olla ettevaatlik soetatava kinnisvara hindamisega. Ei ole m otilde;tet peita pead liiva alla ja petta ennast ja panka sellega, et lastakse kinnisvarahindajal vara hinnata k otilde;rgemaks kui selle reaalne turuv auml; auml;rtus (tavaliselt on eesm auml;rgiks ikka saada k auml;tte suuremat laenu). Selline k auml;itumine maksab hiljem v auml;ga valusalt k auml;tte ja pahatihti on siis kinnisvaraomanik solvunud just hindaja peale. V otilde;etud laen tuleb ju tagasi maksta. <br />Ei pea vist uuml;le r auml; auml;kima, et firmad, kes pakuvad t auml;na bdquo;paindlikku ldquo; hindamisakti kinnisvarale, nende suhtes peaks olema ettevaatlik. Hinna m auml; auml;rab turg ja n otilde;udlus, mitte klient, kes tahab laenuraha v otilde;imalikult palju pangalt k auml;tte saada.

Kas uuml; uuml;rida v otilde;i osta? Kas m uuml; uuml;a v otilde;i oodata? Taaskord, see s otilde;ltub igal kindlal juhul inimesevajadustest.

Veelkord, pigem v otilde;tta aega ja kaaluda otsused uuml;le. Kindlasti ei tasu tehinguid tegemata j auml;tta, sest elu vajab elamist aga tehing tuleb teha kaalutletult ja m otilde;istlikult.

<br />Ober-Hausi Kinnisvara AS<br />Skandinaavia suurima kinnisvaragrupi REALIA liige

Turukogemust nii Eesti kui Baltikumis 15 aastat!

<br />Katrin Klein-N auml;ppi<br />Tegevjuht

<img src="images/article/9cfea095-cc5c-43e1-86c1-7e9b5b6ff220Katrin KleinNappi.jpg " alt="Katrin Klein-N auml;ppi" width="91" height="108" />

Ober-Hausi Kinnisvara AS<br />Narva mnt 53<br />10152 Tallinn<br />Tel +372 665 9700<br />Faks +372 665 9701<br /><a href="http://www.ober-haus.com">www.ober-haus.com</a>

<br />B uuml;rood Eestis, L auml;tis, Leedus, Poolas ja Ukrainas.<br />Turu uuml;levaated ja online kinnisvarapakkumised: <a href="http://www.ober-haus.ee">www.ober-haus.ee</a>

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
24. October 2008, 14:41
Otsi:

Ava täpsem otsing