Uudised
Üllar Hinno
11. veebruar 2009 kell 21:00

Kuula

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Pangad saavad kinnisvarakaks

Kahe suurema panga näol tekib aasta lõpuks kaks Eesti suurimat kinnisvaraettevõtet. Vaatamata pankade väidetele, et krediidikõlbulikke ettevõtteid finantseeritakse, on väga raske laenuraha saada. Olukord peab kevadeks muutuma, sest kõik hakkavad üksteisele lumepalliefektina võlgu jääma.

Mitu panka on määranud kinnisvara(laenude)ga tegelevad meeskonnad. Suuremad pangad moodustavad terviklikud kinnisvaraga tegelevad, haldavad, hooldavad (tütar)ettevõtted. Väiksemad krediidiasutused tellivad need teenused turult.

Kinnisvara buumi ajal soetanud inimestel pole mõtet paanikasse sattuda. Panga eesmärk on siiski teenida väljalaenatud rahalt intressi, mitte kortereid omada. Pigem annavad pangad raskeks ajaks maksepuhkust, kui hakkavad kortereid käest võtma. Kuid kinnisvaraomanik peab realistlikult oma seisu hindama - kui vaja, tuleb eluase väiksema vastu vahetada.

Maaportfellid kaotavad väärtuse. Kuna vara pole likviidne, jõuab suurem osa varast tagasi kreeditori kätte. Nüüd on pall pankade väravas: kas hakata täna müüma sentide eest ja tõmmata koos raskustesse sattunud arendajatega ka intressi maksvate arendajate portfellide väärtus alla või koguda vara enda kätte. Maal puudub väärtus, kuni lõpptootele ei teki nõudlust. Veel paljude arendajate vara läheb panga kätte, paljud projektid jäävad pooleli.

Ettevõtteil, mis on põhitegevuse kõrval soetanud kinnisvaraprojekte, tuleb need pankade nõudel tõsta tütarettevõtetesse koos laenukohustusega - bilanss kinnisvarast puhastada. Väärtuslikud varad pannakse tööle, väheväärtuslikust vabanetakse. Suured võtavad väiksemate arendajate paremad projektid üle. Turule jäävad need, kes suudavad projektid lõpetada. Kinnisvaraga jääb tegelema väike arv spetsialiste. Tootluse ootuse ja hindadega oleme tagasi aastas 2004.

Vahendajad hakkavad kontakte ja kliente ka tegelikult omavahel vahetama, sest kliente on vähe ja tulemus loeb. Võitjaks jäävad ettevõtted, mis suudavad kõige kiiremini partnerlussuhted tööle panna ja end väljapoole serveerida kui ülebaltilisi ettevõtteid. Paljud vahendajad ja bürood kaovad turult. Tegevus siiski välja ei sure, sest kliendid otsivad väikseid pindu ning ettevõtted otsivad kokkuhoiu saamiseks üksuste kokkukolimise võimalusi.

Paljude büroohoonete äriplaanid ei realiseeru. 5-15% vakantsuse asemel seisame silmitsi pooltühjade hoonetega. Kulukas on ülal pidada mitut sellist hoonet, seepärast võib näha mitme äri- või isegi kortermaja poolsunduslikku täispanemist. Või üritatakse üürnikud kätte saada vanadest büroohoonetest, andes uued hooned mõneks ajaks üürile turuhinnast madalamate hindadega.

Arutud detailplaneeringud põldudel ja äärelinnade mitmete maa-aluste parkimiskorrustega hooned kaotavad oma väärtuse - neid lähima kümnendi jooksul ei rajata. Inimesed on valusa kogemuse võrra rikkama ning põllupealne arendus jääb pikaks ajaks kehva arendusprojekti sümboliks. 80 protsenti detailplaneeringuist jääb igaveseks riiulisse tolmu koguma.

Maailm muutub kiiresti, sageli tuleb detailplaneering ringi teha, nt viia ehitusmahud mõistlikuks või uuele üürnikule sobivaks. Töötegemise näitamiseks seavad omavalitsused arendajaile ebareaalseid kohustusi. Seetõttu jäävad paljud isegi reaalselt elluviidavad detailplaneeringud pooleli.

Tehnopargid töötavad, kuid nende laienemine ja uute ehitamine peatub. Rajatavate tehnoparkidega tekib probleeme - neid on liiga palju. Suur osa värskete tehnoparkide kinnistutest on spekulantide käes, kes laenukohustusest vabanemiseks viivad hinnad alla.

Korterelamute ehitamist ei võeta ette enne 2010 lõppu. Tõenäoliselt nõutakse Skandinaavia eeskujul 30-50 protsendi korterite eelmüüki enne ehitustöö alustamist. Klient on jälle kuningas. Ehitusfirmad hakkavad pakkuma buumiaegsete hoonete remonti. Juriidiliselt kerkib teravalt üles garantiide küsimus arendaja pankroti puhul. Turule peavad tulema tunduvalt kuluefektiivsemad hooned.