Kuidas kujuneb vara turuväärtus?

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Turuväärtuse kujundab nõudluse ja pakkumise vahekord ning hinnangulise turuväärtuse määrab hindaja, toetudes eelkõige sarnaste objektidega tehtud tehingute hindadele ning võrreldavate objektide suurema erinevuse korral ka mitmetele muudele teguritele.

Esimeseks ja kõige määravamaks teguriks korteri turuväärtuse määramisel on selle asukoht. Siinkohal on olulised ümbritseva keskkonna üldine ilme ning infrastruktuur - eelkõige on inimeste jaoks tähtis lasteaia, kooli, kaubanduskeskuse, raamatukogu ning muid teenuseid pakkuvate asutuste paiknemine läheduses. Rolli mängib ka hoone enda väljanägemine ning korteriühistu olemasolu, mis tagab perspektiivi selle väljanägemise säilitamiseks või parandamiseks ning seeläbi korteri turuväärtuse tõstmiseks.

Vanemate majade puhul lisavad korteritele kindlasti väärtust ka korraliku viimistlusega trepikojad, turvauks, soojustatud otsaseinad, vastupidav katus, uued aknad, korralikud keldriboksid ning fonolukk. Säästliku ja efektiivse küttesüsteemi ning (tasuta) parkimisplatsi olemasolu on samuti arvestatavad tegurid. Need näitajad on siiski tähtsad pigem potentsiaalse ostja jaoks ning ei mõjuta niivõrd hindamise tulemust.

Korteri enda puhul hinnatakse esmalt selle ruutmeetrite arvu ning üleüldist planeeringut - suuremad ja avaramad korterid on enamasti ka suurema turuväärtusega. Hindamisel arvestatakse veel korterisiseste kommunikatsioonide ja muude oluliste osade seisukorda (elektrijuhtmed, torustik, aknad, uksed, sanitaartehnika) ning siseviimistluse üldist taset.

Kuid nagu juba mainitud, korteri turuväärtuse kujundab eelkõige nõudmise ja pakkumise vahekord sarnaste objektide suhtes ning praegu kehtiva hinnangulise turuväärtuse määrab vastavale analüüsile toetudes hindaja.

Eksimused oma korteri väärtuse hindamisel tulenevad tihti turuolukorra vääritimõistmisest. Paljudel kinnisvara õitsengu ajal hindamisakti tellinuil on siiani ettekujutus oma korteri kõrgest turuväärtusest - see ei vasta paraku aga enam tegelikkusele. Lisaks sellele võib ostu-müügi puhul müüjat mõjutada emotsionaalne side korteriga, mistõttu ta selle tegelikust väärtuslikumaks võib pidada.

On ka ette tulnud mitmeid juhtumeid, kus inimene ostab korteri ning investeerib selle remonti hulga raha ning seetõttu peab hiljem korterit algsest ostuhinnast väärtuslikumaks, ent uue turusituatsiooniga arvestav hinnang määrab korteri turuväärtuseks hoopis madalama summa, kui oli esialgne ostuhind. Tänu sellele võib uue hindamisakti tulemus tekitada tellijas nördimust ja umbusku hindaja vastu. Ent tuleks arvestada, et ekspert on turuseisuga kursis ning tema ülevaade on objektiivne.

Autor: Sergei Surnin