Kodustamata büroopindu enim uutes ärihoonetes

"Ärikinnisvara turg on praktiliselt jäätunud. Minu andmeil on investeerimisobjektide mõistes sel aastal tehtud Tallinnas vaid üks tehing," rääkis EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas.

Välisinvestorite huvi on tema sõnul küll olemas, ent see piirdub ringivaatamise, pakkumiste esitamisega, ent tehinguteni ei jõuta. "Tänased laenujäägid ulatuvad sageli ka ärikinnisvara osas üle turuväärtuse, ent turuväärtusest on raske rääkida, kui turgu ei eksisteeri," arutles Arakas.

Rendihindades toimus suurem korrektsioon kevadel ära ning mingis osas võivad hinnad Arakase sõnul langeda ka sügisel. "Erinevates hoonetes on olukord muidugi väga erinev ja hinda mõjutavaid tegureid on ju palju: maja seisukord, asukoht, läbirääkimisvõime, olemasolevad rendilepingud," loetles ta.

EfTEN Capitali vallatavates hoones on Arakase sõnul enamik rentnikke juba läbirääkimistel käinud. "Ka Äripäevaga on meil Ärimajas renditavate pindade osas edukad kõnelused seljataga," muheles ta.

"Hinnaläbirääkimised lõppevad väga erinevate tulemustega, aga reegel on, et kellel on tugevamad närvid, saab ka parema hinna," kinnitas Pindi Kinnisvara äripindade osakonna vanemspetsialist Rein Ruusmann.

Tema arvates pole välistatud ka kolmandiku rendihinnast alla kauplemine, aga hea tava on, et läbirääkimisi peetakse veel kord aastas. "Kes kauples jaanuaris, sai vähem hinda maha ja peaks nüüd kombekalt ootama uue aastani," lisas ta.

Ruusmanni sõnul mõned büroohooned jäävadki tühjaks, kuna praegu on tühjade ruumide täitmine oluliselt keerulisem. "Kolima ei kiirustata, sest sellega võivad kaasneda nii suured kulud, et need ületavad pakutava odavama rendihinna. Ja kellel on vaja olla kesklinnas, see ka jääb kesklinna," rääkis ta.

Arakase arvates pole tühjade majade omanikel muud võimalust, kui rentnikud ikkagi leida. "Lihtsaid lahendusi siin pole. Ja mingil hetkel võib osutuda ratsionaalseks see, et omanikule makstakse kinni vaid kulud," nentis ta. Teravaimalt puudutab rentnikepuudus sel ja eelmisel aastal valminud hooneid. Sektorite lõikes on kõige teravama korrektsiooni teinud Arakase hinnangul läbi toitlustusasutused.

"Hind on praegu ikkagi väga suur argument ning mingist numbrist alates võib tekkida olukord, kus pole mõtet enam opereerida," sõnas Ruusmann. Hinnalangus oli kevadel kohati isegi 50%, aga kui sügisel tulevad kõrgemad kommunaalkulud, siis edasine langusruum on väike. Seda enam, et uued üürnikud on saanud soodsamad hinnad ja uute majade täituvus on suurem.

"Eks iga maja teeb oma arvutused ja otsustab, kas minnakse võimaliku hinnalangusega kaasa, või jäetakse väike vakants. 5-10% vakants on büroomajas normaalne, sest see annab manööverdamisruumi juhuks, kui mõni rentnik näiteks laieneda tahab," lisas ta.

Südalinnas jäävad büroopindade ruutmeetri rendihinnad 150-200 krooni, äärelinnas maksab olenevalt ruumi suurusest 80-100 krooni.

Vakantsusnumbrid on ärihoonetes äärmiselt erinevad. Arakase sõnul on turu keskmine 14-20 protsenti.

EfTEN Capitali juhitava Balti Kinnisvaraportfelli AS valitsemise alla kuuluvate hoonete vakantsusprotsendiks nimetas ta 8,8, samas kui uutes büroohoonetes võib see olla üle 50.

Sel aastal ei ole mõtet loota sügis-talvisele sesoonsele elavnemisele. Samas on närvilisem aeg juba möödas, kuna kulude kärped on tehtud ning üürihinna läbirääkimised peetud.

Nn majade tühjaks jooksmist ei toimu, kuid ei saa ka väita, et hullem aeg on möödas. Turul on üürihuvilisi olemas küll ning aeg annab hea eelise parima koha leidmiseks ja parimate tingimuste saamiseks. Tehingud ei saa olema kiired, vaid väga kaalutletud ning võidavad need, kes omavad pikka meelt ja on valmis tulema kompromissidele.

Autor: Tea Taruste