Kinnisvara hinda on raske kindlaks määrata

Võrdlusobjekte on raske leida suurematele ja eksklusiivsematele elamutele, arenduspotentsiaaliga maaüksustele hajaasustuspiirkonnas ning suuremat ehitusõigust omavatele maaüksustele, ütles BPE Kinnisvaraekspert vahenduse osakonna juhataja Katrin Kurm-Valojää.

"Nimetatud objektitüübid on ka kõige enam oma lisaväärtust kaotanud ning tavalisematega ühtlustunud," lisas ta.

Kurm-Valojää sõnul on lahendus probleemile otsida võrdlusobjekti kaugematest, kuid analoogsetest piirkondadest.

Praegu ei anna vanemate - näiteks eelmise aasta - võrdlustehingute kasutamine tulemust, kuna turg muutub kiiresti, eelkõige tuleks võimalusel vaadelda siiski laiemat piirkonda.

Lutsu sõnul on enim probleeme just maatükkidega, ka linnas asuvate arendusprojektidega. "Põlluarendustest pole üldse mõtet rääkida," lisas ta. Samuti on keeruline ärikinnisvara hinnata.

Lutsu sõnutsi on korteritega olukord lihtsam, eriti Tallinnas, kus tehinguid ikka toimub. Väiksemate linnade puhul ei näinud ta ka probleeme, kuna võrrelda saab ka teiste sama suurte linnadega.

Hindamisteenuste turul on Lutsu sõnul hinnad langenud. "Rohkem tööd ja vähem tasu," kommenteeris ta olukorda ning lisas, et tuleb teha palju musta tööd, laiendada piire nii ruumis kui ka ajas, kust võrdlustehinguid otsida. "Vägisi kõrvutada objekte muidugi ei saa, vähimgi info, mis turul on, tuleb üles leida," möönis ta.

Uus Maa/Seven tegevjuht Andres Halli hinnangul on kõige keerulisem praegu hinnata arenduseks sobivaid maatükke, sest majanduslikult perspektiivikate arendusplaanide leidmine on maatükkide puhul peaaegu välistatud, kuna arendusprojektide lõpptoodangu (korterid, bürood, laod vms) hinnatase ei võimalda neid lõpuni arendada. "Loomulikult on erandeid, aga neid on vähe," lisas ta.

Võrdlustehingute puudumisel saab väärtuse hinnangut ka kaudselt kujundada, rääkis Hall. "Potentsiaalsete sarnaste objektide ostjatega suheldes on võimalik välja selgitada nende n-ö valmisolek midagi millegi eest maksta," tõi ta näiteks.

Kaudset informatsiooni saab nii avalikest kui ka mitteavalikest pakkumishindadest, mis indikeerivad hindajale selle n-ö ülemise piiri, millest kõrgemale või mõnikord isegi mille lähedale ei ole võimalik hindamistulemusega minna, kuna alternatiiv on teise pakkumise näol olemas, rääkis Hall. "Selliselt analüüsitud infot ei ole võimalik tunnustatud metoodikasse paigutada, kuid see annab hindajale n-ö kõhutundel põhineva teadmise turuolukorrast," lisas ta.