Omanik hoidku ehitusel silm peal

Ehitusekspertiisibüroo OÜ juhataja Teet Sepaste arvates ei tohiks ehitusvaldkonda nii kitsalt käsitleda, et ainsaks kvaliteedi tagajaks on järelevalve.

"Eksida võib igaüks ja regulatsiooni eesmärk peaks olema juhuslike eksimuste avastamine ja nende võimaliku mõju minimaliseerimine," sõnas ta. "Ükskõik millega koonerdamine, olgu siis projekti, ebapiisavas mahus järelevalve, odava tegija või materjalide kasutamine, võib põhjustada soovimatu tulemuse," lisas ta.

Sepaste sõnul on probleemiks, et omanikujärelevalve tegijal pole võimalik kasutada oma kohustuste täitmiseks sanktsioone.

"Näiteks avariiohu korral on õigus nõuda ehitustööde peatamist, kuid mitte neid peatada," rääkis ta. Omanikujärelevalvel on omaniku teavitamise kohustus ning selle täitmisel vabaneb ta vastutusest. Seega on tihti paljud otsused omaniku teha ning sõltuvad paljuski ehitajaga sõlmitud lepingust.

OÜ Ehitusekspert juhataja Ülo Lainsalu arvates peaksid omanikujärelevalvega seotud küsimused olema seadustes täpsemalt reguleeritud.

"Olles osaline ehitust puudutavates kohtuprotsessides, olen näinud probleeme, mis tekivad, kui omanikujärelevalve teenuse pealt on püütud kokku hoida ja omanik või tellija kannatab, kuna ei tea, mida nõuda, küsida, kontrollida ja vormistada lasta," rääkis Lainsalu ning lisas, et kui vajalikud järelevalvetoimingud on jäänud tegemata, on hiljem raske tuvastada, kes on puuduste eest vastutav.

"On juhtunud, et enda tarbeks elamu ehitanud omanik müüb ebapiisavalt dokumenteeritud elamu maha ja probleemid tulevad välja alles uuel omanikul," lisas ta.

Ehituskonsultant peaks Lainsalu sõnul olema tellija kõrval juba enne ehituslepingu allkirjastamist.

"Probleemid tekivad sageli, kui teatud projekti osad ei ole ära lahendatud. Praegu pole näiteks paika pandud, millises staadiumis peaksid projektid olema ehitust tellides. Eelprojektid, mille alusel antakse ehitusluba, on ehituseks ebapiisavad. Sõlmesid ei pea põhiprojektis lahendama, lisaks tuleks siis teha tööjoonised. Järelikult tuleb ehituse osapoolte vahel selgeks rääkida, kes need hangib," selgitas ta.

Solarise juhtumile viidates märkis Lainsalu, et järelevalve ei saa olla vastutav sadade ehitajate töö eest, vaid vaatab põhimõtteliselt, kas on ehitatud projekti järgi, õigete materjalidega.

"Järelevalve ei ole kubjas, kes seisab ehitaja selja taga. Regulatsioonis vajaks täpsustamist vajalike kaetud tööde aktide nimekiri, mis on erinevate hoonete puhul abivahendiks tellijale, ehitajale, järelevalvele," sõnas ta.

Ülemiste City ehitusjuhina töötanud Igor Jakobson on samuti seda meelt, et regulatsiooni halliks tsooniks on järelevalve maht.

"Paljud tellijad ei saagi aru, mida see omanikujärelevalve peab tegema. Hea, kui oleks määratud selge järelevalve loetelu ja maht, mis on tellijale kohustuslik. Ülemiste City puhul me küll kokku ei hoidnud ja nagu aeg näitab, õigesti tegime," rääkis Jakobson.

Järelevalveteenuse hind sõltub ehitise suurusest, asukohast ja ehituskestusest, aga samuti osutatavatest lisateenustest, mis otseselt ei kuulu omanikujärelevalve kohustuste hulka. "Mingil määral sõltub hind ka ehitusettevõtja kogemustest ja koostöövalmidusest. Teenuse eest tasumine peaks olema seotud omanikujärelevalve töö intensiivsusega, mis ehitustööde erinevatel etappidel erineb kordades," selgitas hinnapoliitikat Sepaste.

Ehitusmaksumusega võrdlemisel jääb arvestatava suurusega ehitiste omanikujärelevalve teenuse hind vahemikku 0,5-1,0 protsenti. Väga suurte ehitiste korral võib see olla kordades väiksem, väiksemate puhul tunduvalt suurem. Ehitusturu langus on mõjutanud ka järelvalveteenuste hindu, mis Sepaste hinnangul on langenud pea kolmandiku.

Seadusega ei ole reguleeritud ehitusjärelevalvet tegeva isiku vastutus, küll aga saab ta vastutada vastava ametiasutuse ees oma tööülesannete täitmise osas.

Paraku ei saa omanik ega ehitaja teada, mis meetmed võtab kohalik omavalitsus kasutusele, kui on tuvastatud, et ehitusjärelevalve tegija on jätnud täitmata seadusest tulenevad kohustused.

Omanikujärelevalve puhul saavad ehitise omanik ja valvet tegev isik vastava teenuse osutamise lepingus kokku leppida vastutuse.

Kui tellija ja tema palgatud järelevalve tegutsevad kokkuhoiust lähtudes, pole teenus jätkusuutlik parima võimaliku kvaliteediga objekti valmimiseks. Sel juhul otsitakse tihti võimalust, et maksta alltöövõtjatele vähem.

Mis puudutab riigihankeid, siis pole küsimus niivõrd ehitusjärelevalve teenuses, kuivõrd riigihangete korralduse ja täitmise järelevalves. Puuduvad regulatsioonid, millega oleks võimalik hiljem tuvastada, kas objekt läks riigihanke korralduslikul ajahetkel hinnakalkulatsiooni aluseks olnud projekti alusel ehitamisele või mitte.

Kevadest alates on ehitise omanikel kohustus teavitada tehnilise järelevalve ametit (TJA) toimunud avariidest, mis on põhjustatud ehitisele esitatavate nõuete mittejärgimisest.TJA ülesandeks on välja selgitada ehitises toimunud avariide põhjused ning sõltuvalt juhtumite keerukusest kaasatakse uurimistegevusse ka väliseksperte. TJA ülesandeks on uurimise käigus tuvastada avarii põhjused, vajadusel kasutada sunnivahendit avarii põhjustanud rikkumise kõrvaldamiseks. Samuti analüüsib TJA põhjalikult toimunud avariisid ja õnnetusi, mille eesmärk on sarnaste õnnetuste ennetamine.

Autor: Tea Taruste