Kinnisvaraturg säilitas aasta alguses rahu

Eesti kinnisvaraturu areng jäi aasta esimesel neljal kuul tagasihoidlikuks, näitavad turgu iseloomustavad indeksid. Kinnisvara keskmine ruutmeetri hind küll tõusis, kuid seda peamiselt tänu tehingutele kallima varaga, mitte üldisele hinnatõusule.

Kui euro ootus tõi eelmise aasta lõppu kinnisvarahindade kiirema tõusu, siis aasta alguses on toimunud kainenemine. Selgunud on, et tõusnud on ka paljud muud hinnad ning sellest tekkinud ebakindluse tõttu on inimesed ettevaatlikud kinnisvara soetamisel. Lisaks on aasta algusest kasvanud hoogsamalt turul ka uute pakkumiste arv, mis samuti hindasid tagasi hoiab.

Näilise tõusu põhjuseks pole kinnisvarahindade reaalne tõus, vaid muutus tehingute struktuuris - odavamate objektide asemel soetatakse kallimat vara, mistõttu ongi isegi väiksema tehingute arvu juures keskmine ruutmeetri hind varasemast kõrgem.

Kinnisvaramulli indeks võrdleb kinnivara nüüdset väärtust buumi tipuga 2007. aastal. Indeks on aasta esimese nelja kuu jooksul pisut langenud ning näitab aprilli kohta 53,3 punkti taset, mis on veerand protsenti eelmisest kuust madalamal.

Eelmise aasta lõpp tõstis indeksi väärtust, seda tõenäoliselt positiivse euro-ootuse tõttu. Aasta alguse seisak kinnisvaratehingutes aga kainestas turuosalisi ning selgus, et oodatud hinnatõus jäi olemata. See on omakorda kinnisvaramulli indeksi tõusu vaos hoidnud.

Indeksi arvutusest on välja jäetud äärmuslike hindadega tehingud.

Eesti elamispindade pakkumishindade trendi kajastav KV.EE indeks liigub endiselt horisontaalsuunas. Indeksi väärtus on 61,4 punkti ehk aastatagusest 1,9% allpool.

Eesti keskmist kajastaval hinnajoonel ei ole lubanud tõusta asjaolu, et enamikus maakonnakeskustes on elamispindade pakkumishinnad endiselt tugevas languses.

Aastaga on korterite pakkumishind portaalis KV.EE tõusnud ainult neljas maakonnakeskuses, kuid see on siiski Eesti keskmise pakkumishinna viinud aasta baasilt 1% jagu plussi.

Tehinguhinnad on aasta baasil plusspoolel pooltes maakonnakeskustes.

Ober-Haus Kinnisvara korterite hinnaindeks näitab, et 2011. aasta aprillis tõusis keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 8,2%. Järsu tõusu põhjuseks olid üksikud Tallinna kesklinnas turu keskmisest oluliselt kõrgma hinnaga tehtud tehingud. Kuna turg on suhteliselt õhuke, siis võivad juba ainult paar tehingut statistikat oluliselt mõjutada ja kindlasti ei saa nii suurt keskmise pinnaühiku hinnamuutust kogu kinnisvaraturule laiendada.

Tallinnas tõusis võrreldes eelmise kuuga keskmine ruutmeetri hind isegi 11,1%, kuid tegemist on matemaatilise keskmisega. Mujal Tallinna suuremates linnaosades jäi keskmise pinnaühiku hinna tõus vahemikku 4-6%.

Kuigi Pindi indeks tõusis aprillis 4,1%, ei tähenda indeksi paariprotsendiline kõikumine viimastel kuudel tegelikult kinnisvarahindade tõusmist või langemist. Aasta alguses loodeti, et euro tulek annab turule kindluse. Kuid selgunud on, et koos euro tulekuga on üldiselt hinnad palju tõusnud ja inimestel ei ole kindlust kinnisvarasse investeerida. Turg otsib praegu pidepunkti, kus on õige koht.

Teine põhjus indeksis näidatud ruutmeetri hinna tõusule on tehingute struktuuri muutus. Arvuliselt ei tehta kinnisvaraga rohkem tehinguid, kuid ostetakse kallimat vara, mistõttu on ka ruutmeetri hind kõrgem.