Kinnisvararong pole veel hoogu sisse saanud

Ehitusuudised.ee küsimustele vastas Peep Sooman.

Kas tehingute vähenemine sel aastal võib olla tingitud kinnisvarahindade tõusust? Kinnisvarahinnad ei ole viimase kahe aasta jooksul pärast nn põhja kriipimist märkimisväärselt kasvanud, pigem on olnud tegemist mõõduka taastumisega, mis tehingute arvu kindlasti ei mõjuta. Küll on tänavuse oodatust kesisema tehinguaktiivsuse taga selgelt üleüldine elukalliduse järsk tõus, millest pole pääsenud ükski eurotsooniga liitunud riik. See oli euro hind meie jaoks. Õnneks on juba ka esimesi signaale, et vahepeal täiesti kontrollimatult tõusma hakanud toidu- ja esmatarbekaupade hinnad hakkavad stabiliseeruma. Elame-näeme. Toidukorvi järsk kallinemine avaldab kinnisvaraturule aga tugevat mõju, sest kuna enamik tehinguid tehakse siiski laenu abil, siis varem laenumakseks kuluda võinud summa süüakse praegu sõna otseses mõttes lihtsalt ära.

Õnneks pole ma kohanud enam nii julgeid sõnavõtte, et kinnisvarahinnad saavad ainult tõusta.

Meil kõikidel on veel väga värskelt meeles, et KÕIK hinnad saavad langeda. Arvestades aga seda, et Eesti majanduskliima on praegu oluliselt parem kui paar aastat tagasi, siis pigem on hinnatrend tõesti ülespoole.

Kas praegu on õige aeg korterit/kodu osta? Või tasub veel oodata? Või, lugedes hindade tõusu kohta, magasin juba õige aja maha? Ma pigem rahustaksin, et rong, olles küll startinud, ei ole veel erilist hoogu sisse saanud ning jõuate sellele peale hüpata ka pärast väikest kohvipausi :) Tõsisemalt, kui mõned väga eristuvad varad välja jätta, siis hinnatase on siiski soodne ning kiiret jõnksu ülespoole pole ka põhjust tänavu oodata.

Ma natuke sobrasin arhiviis ja avastasin, et juba 2007. aasta alguses hoiatasin Pindi Kinnisvara esindajana inimesi ülelaenamise ja võimaliku hinnalanguse eest. Seega ei saanud ma kuidagi väita, et kesklinna korterite hind ei lange kunagi. Et see langus nii järsk tuli, ei osanud näha ette meie ega teisedki turuosalised. Pauk, mis USAs käis, oli sisuliselt meie vaateulatusest väljas ning Eesti ettevõtjatel jäi vaid üle hulpida tekkinud lainetuses.

Kas metsa-ja põllumaa hind läheb lähitulevikus tunduvalt kõrgemaks? Praeguseks on puidusektor kriisist väljas ning see kajastub loomulikult ka metsamaade hinnas. Pean metsa omamist arvestatavaks investeeringuks, ostuhuviline peab aga arvestama, et metsa pidamine pole ainult privileeg, vaid ka kohustus selle eest hoolitseda. Puidu hind on aga oluliselt volatiilsem kinnisvara hinnast, mistõttu on lühiajaline investeering metsamaasse ka palju riskantsem.

Kas nüüd buum ja hinnatõus just oleks väiksem olnud, sest ega keegi asjaajamise keerukuse (peamine kemplus toimus ju hoonestuskõrguse ja täisehitusprotsendi üle) tõttu ei jätnud kõrgema väärtusega piirkonda investeerimata. Pigem ei hakanud kõikidele arendajatele suurte ehitusmahtude ja kõrgema maa hinna tõttu seal hammas ärile peale ja tuligi siirduda linna äärde. Buumi tekke seisukohalt on suhteliselt ebaoluline, kas ühel või teisel tänaval oleks ette ära määratud, et oodatud 8 korruse asemel saab ehitada vaid 6 korrust. Ja ma ei usu, et lihtsustatud korras planeeringute kehtestamine oleks kõrgema väärtusega piirkonna hinnataseme nii alla surunud, et kõik oleksid seal tahtnud elada. Kõik ei soovigi seal ju elada, sõltumata hinnast.

Kindlasti oleks aga tõhusam üleüldine regulatsioon aidanud vältida poolelijäänud viltuseid ja arusaamatu arhitektuuriga elurajoone, mis praegugi linnaservades ligunevad.

Lisaks planeerimisele toon aga välja ka ehitusjärelevalve olulisuse, mis meil ikka ühte jalga kõvasti lonkab. Ajaloolane Robert Nerman teab pajatada Eesti Wabariigi aegsetest ehitusregulatsioonidest imelisi lugusid, soovitan lugeda tema raamatuid. Meil on, millest õppida, aga ikka kratsitakse ainult pead, kui arendaja või ehitaja on käki kokku keeranud ja midagi tegemata jätnud. Preventsioon on meil nõrk, peamiselt keskendutakse tulekahjude kustutamisele.

Üldplaneeringuga piirkondades detailplaneeringute roll marginaliseerubki ju automaatselt, küll aga ei lahenda see ära piirkonna arhitektuuri ega kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve temaatikat. Ei peagi lahendama, pigem kohtame osas kohalikes omavalitsustes oskusteabe või "oskustahte" kriisi, mida lahendab vist küll ainult põlvkonnavahetus.

Majanduskasv ei tähenda automaatselt kinnisvarahindade kasvu. Turgu pidurdavatele teguritele pöörasin tähelepanu juba eelnevates vastustes.

Kinnisvarahinnad kasvavad tänavu keskmiselt 10%. Hinnakasvu veavad arendusprojektid, mis asuvad peamiselt Tallinna kesklinnas ja selle läheduses. Sama teema on Tartuga, kus arenduste müük on aktiivne olnud juba viimased aasta aega. Magalate hinnad on stabiilsed ja suurt hinnatõusu ei tule. Eesti väikelinnades elavneb kodude müük sellepärast, et tehingute arv on olnud marginaalne.

Kinnisvaraturul läheb paremaks, aga arenguruumi on veel piisavalt. Võrreldes kahe aasta taguse ajaga on eluaseme keskmine ruutmeeter kallinenud 620 eurolt 760 eurole ehk 22%. Võiks ju rahule jääda. Paraku näitab tehingustatistika siiski, et kui aastail 2003 ja 2004 tehti Eestis eluasemetega kokku keskmiselt 1000-1300 tehingut kuus, siis nüüdseks on sellest järel vaid napp 600-700 tehingut. See on tase, mida viimati nähti kümmekond aastat tagasi. Keskmine hindki on võrreldav buumieelse 2005. aastaga.

Autor: Tea Taruste