Keskmine palk ostab üha vähem. Aasta pärast korter veelgi väiksem

Statistikaameti andmetel oli tänavu I kvartalis keskmine brutopalk 792 eurot. SEB eraisikulaenude äriarendusjuht Triin Messimas arvutas, et praeguste laenutingimuste juures võib keskmise palga saajale anda laenu 34 800-43 500 eurot. SEBst võetav keskmine eluasemelaenu summa ongi Messimase kinnitusel 41 000 eurot. "Tänasest keskmisest palgast kindlasti piisab keskmise suurusega eluasemelaenu taotlemiseks," võttis ta kokku.

Pindi Kinnisvara on välja arvutaud, et keskmise palga saaja võib endale praegu pealinnas lubada maksimaalselt 70 m2 suuruse elamispinna ostmist. Peaaegu pooled tehingud jäävadki keskmise ostuvõime piiresse. Teises kvartalis oli Tallinnas korteri keskmine m2 hind 900,72 eurot. Korteritega kuni 70 m2 ja alla keskmise ruutmeetrihinnaga tehti mais ligikaudu 200 tehingut, mis on ligi pool kogu Tallinna korterite turust.

Valikust viiendikku jõuaks osta. Tallinnas olevatest pakkumistest keskmise palga ostujõule vastavad korterid aga nii suurt osa sugugi ei moodusta. Pindi Kinnisvara analüütiku Siim Simsoni andmetel on Tallinnas pakkumisel üle 7200 korteri, keskmise palga saajale sobivaid pakkumisi on üle 1500. Ehk ligikaudu 20% kogu korterite turust vastab Tallinnas keskmise palga teenija võimalusele osta endale maksimaalselt 70 m2 elamispinda.

Keskmise ruutmeetrihinnaga korterid paiknevad valdavalt Tallinna mägedes ja Põhja-Tallinnas. Keskmise palga saaja maksimaalsele ostujõule vastavad korterid on Simsoni sõnul pigem nõukogudeaegsetes elamutes, mille kvaliteediklass on rahuldav või pigem kehv ning suur osa neist paikneb madalamalt hinnatud elamu esimesel korrusel. "Kui keskmist palka teeniv tallinlane ei ole nõus eelpool nimetatud eluruumi näitajatega, annab ta järele eluruumi suurusele ja soetab pigem paremas seisukorras oleva eluruumi," selgitas Simson valikuid. Viimastel aastatel ostetakse pigem väiksema üldpinna ehk madalamate kommunaalkuludega korter, kuid oluline on eluruumi ja elamu hea seisukord, keskmine korrus, rõdu jne, lisas Simson.

Siiski on keskmist palka teenival tallinlasel võimalik osta maksimaalselt suur korter ka uusarendustesse. Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu andmetel on Tallinnas praegu ligikaudu 160 uut korterelamu projekti, milles on ligikaudu 1800 eluruumi. Mõnes neist saab endale maksimaalse ostujõu suuruses korteri valida ka keskmise palga saaja - näiteks Mustamäel Karstis või Lasnamäel Meeliku tänaval. Sellisel juhul aga asub korter esimesel korrusel, on kehva planeeringuga, rõduta, panipaigata, hoiatas Simson.

On ka raskemaid aegu olnud. Kogu Tallinna uute korterite keskmist ruutmeetrihinda vaadates on keskmise palga saajal võimalik osta endale maksimaalselt 43 m2 suurune eluruum. Kuid on olnud praegusest palju raskemaid aegu. Buumi tipus, 2007. aasta alguses, piirdus Lasnamäel uutes korterites keskmise palga saaja ostujõud 25 ruutmeetriga ja kogu korterite turul 33 ruutmeetriga. Raskemaks läheb keskmise palga saajal ka tulevikus.

Simsoni andmetel kerkis Tallinna korterite keskmine hind 2009. aasta juuli põhjast ligi 29% ehk aastas ligikaudu 15%. Keskmine palk on samal ajal tõusnud 5%. Arvestades kinnisvaraturu viimase kvartali tulemusi, võib Simsoni prognoosil oodata aastas ligikaudu 10%-list kinnisvarahinna kasvu. See tähendab, et järgmisel suvel suudab keskmist palka teeniv tallinlane osta maksimaalselt vaid 55-60 m2 elamispinda.

Tark on arvestada, et keskmise palga ostujõud kinnisvaraturul pigem kahaneb ja seda mitte kinnisvara hinna tõusu, vaid muude kaasnevate kulude, nagu toit, kommunaalmaksed ja transpordikulude kallinemise tõttu. Toodud kulude tõus ületab järgmisel viiel aastal paraku keskmise palga kasvu, jättes kinnisvarainvesteeringuteks järjest väiksema osa. Tänase Eesti rusikareegel ütleb, et keskmise palga korral tuleb arvestada, et laenuvõtmisel jääks pärast finantskohustuste tasumist iga leibkonna liikme kohta järele 250-300 eurot kuus.

Meie ootuste kohaselt keskmine reaalpalk - hindadega korrigeeritud palk - sel aastal kasvab, mis tähendab, et keskmiselt Eesti inimeste ostujõud suureneb. Kuid samas tuleb märkida, et meie hinnangul kasvab reaalpalk vaid 1,6% ning sedagi keskmiselt üle sektorite, ehk sektorite lõikes on palgakasv ebaühtlane. Lisaks reaalpalga kasvule ootame ka hõive olulist kasvu, mis omakorda tähendab majapidamiste majandusliku olukorra paranemist.

Kinnisvara ostmisel on lisaks palkade ostujõule oluline hinnata ka kinnisvara väärtuse kasvu. Meie hinnangul kinnisvarahinnad sel aastal kasvavad, kuid tagasihoidlikult.

Meie hinnangul on nende majapidamiste/indiviidide hulk, kes vastavad pankade laenutingimustele ja/või omavad piisavalt vahendeid ning soovi, et kinnisvara soetada, üsna napp. Lähitulevikus ei saa me näha aastatetaguseid kinnisvarahindade hüppeid. Samas on aga alust uskuda, et inimeste elujärje paranemine koos majandusliku kindlustunde paranemisega toob kaasa soovi soetada suurem/parem/ilusam eluase. Nõudluse kasv olukorras, kus uusi eluasemeid ehitatakse üpris vähe, mõjutab paratamatult hinda.

Triin Messimas,SEB eraisikulaenude äriarendusjuht

Keskmine palk ja keskmine ehitushinna tõus on selges korrelatsioonis Eesti inflatsiooniga. Samas kasvavad keskmisest kiiremini toiduainete ja energiakandjate hinnad ning seega meie kõhu täitmine (ehk ostukorv) ja teisalt kodu küttekulud kasvavad kiiremini kui reaalpalk.

Kasvavate ehitushindade ja kinnisvara turuhindade juures keskmise palga ostujõud alaneb muude kululiikide ennaktempos kasvu tõttu.