Vähem omanikke, suurem liikuvus

Eesti kinnisvaraomanike osa oli 2001. ja 2005. aasta kõrgtasemelt 90 protsendilt 2009. aastaks kolm protsenti allapoole tulnud, siiski on Eestis omanike osakaal väga suur.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark peab natuke üllatavaks, et kinnisvarabuum Eestis omanike arvu väga ei kasvatanud. "Kunagiselt tipptasemelt omanike arvu langus tähendab seda, et iga inimene lihtsalt ei ole võimeline kinnisvara omama. Mõni muidugi ka ei taha. 2001. aasta oli aeg, kus erastamine ehk korterite olematu hinnaga jagamine oli läbi saanud. Siis ju rabati. Eks edaspidi ole hakatud üleliigset ja üle jõu käivat vara müüma," arutles Toompark.

Üüriturg hallist tsoonist välja. Arco Vara juhatuse esimehe Lembit Tampere arvates ei ole võimalik, et Eestis nii suur omanike arv säilib. "Selgelt peab suurenema üürikorterite osa ja selle suurim põhjus on meie teatud määral kunstlikult kõrge omamise määr, mis 1991. aastal alguse sai. Ilmselt liigume Skandinaaviaga sarnase struktuuri suunas ja selgelt on seal omanikke vähem kui meil praegu," lisas ta.

Sarnaselt mõtleb Tõnu Toompark, kelle sõnul on kinnisvara- ja majanduskriis ses mõttes omanike arvu mõjutanud ootuspäraselt, et üüripindade ja üürnike arv võiks olla suurem. "Liiga väike ja liiga hallis tsoonis tegutsev üürisektor tähendab seda, et see turg ei toimi normaalselt. Lahendus ei ole kindlasti turujõududest väljaspool asetsevate munitsipaalüüripindade massiline juurdetootmine, mis erasektori üüriäri pärsib. Pigem tundub, et erasektori üüriäri põranda alt väljatoomist aitaksid soodustada maksuhoovad," lausus Toompark.

Praegu maja ostma ei tormata. Tampere sõnul mõjutab otsuseid ka see, et sarnase kinnisvara puhul pole müügi- ja üürihinna erinevus kuises arvestuses kuigivõrd oluline. "Omanike osakaalu kasvamine või langemine on majandustsükli ülene trend. 2008. aasta lõpus ja 2009. aastal tehti väga palju renditehinguid - osta ei olnud võimalik, finantseerimise tingimuste paranedes kasvas 2010. ja 2011. aastal oluliselt jälle ostude arv. Sel aastal on kinnisvaraturgu mõjutamas meie kõrge inflatsioon. Olukorras, kus palgad ei ole kasvanud, aga elamiskulud on oluliselt kerkinud, ei tormata uut maja soetama või korterit ostma," rääkis Tampere.

Palju omanikke majandusele taak. Lisaks tugevama üürituru tekkimisele oleks omanike osakaalu vähenemisel veel teisigi positiivseid külgi. Nimelt võib omanike suur osakaal majandusele halb olla. Moodys.comi analüütik Melanie Bowler on leidnud, et Euroopas said tugevaima löögi kinnisvaraturud, kus oli palju omanikke. Eesti, Läti ja Leedu oma keskmiselt 90protsendilise omanike osakaaluga pidid 2008. aastal vastu võtma 30protsendilise kinnisvarahindade languse.

Suure omanike osakaalu puhul sõltuvad töökohad aina enam kinnisvarasektorist. Kiire omanike kasvuga riikides on ka töötus kõige kiiremini kasvanud. Töötud koduomanikud on vähem vabad võtmaks vastu töökohta mujal, sest nad on seotud oma elu suurima investeeringuga. Jõukus on seotud kinnisvara külge, mida ei saa kergelt müüa ning omanikud ei leia mujal uusi paremaid võimalusi.

Swedbanki eraisikute rahaasjade teabekeskuse juhti Piret Suitsu sõnul tagavad aktiivne üüriturg ja erinevate eluasemepakkumiste olemasolu suurema mobiilsuse tööturul ja teisalt ka inimeste suurema rahulolu eluasemega.

"Praegu on olukord aga paraku selline, et kõrged üürihinnad võivad teises linnas pakutava töökoha paljudele kättesaamatuks muuta, sest kulud elamisele hammustaksid palgast liiga suure tüki. Buumiajal soetatud korterite kõrged laenujäägid on aga omanikele kuldseteks käeraudadeks, mis samuti ei soosi mobiilsust. Teisalt - kui üürihinnad taas liiga kõrgeks kerkivad, võib paljude jaoks olla mõistlikum eluaseme ostmine, kui töökoht ja sissetulekud on stabiilsed," rääkis Suitsu.

Omamise põhjused emotsionaalsed. Suitsu sõnul ei ole siiski garantii, et eluaseme väärtus ajas kasvab, perele kodu ostmisel ilmselt esmane prioriteet: tähtsamaks peetakse võimalust olla oma kodu omanik, turvalisust ja muid aspekte.

Kui aga emotsionaalsed argumendid kõrvale jätta, tasub Suitsu hinnangul praegusel kinnisvara soetajal kindlasti lisaks ruutmeetritele ja asukohale silmas pidada ka haldus-ja kommunaalkulusid, mis energiahindade kasvades eraldab terad sõkaldest ehk mõistlike kuludega eluasemed ebaratsionaalselt kulukatest. Enamik meie eluasemefondist vajab suuri investeeringuid. See aga tähendab omanikele perspektiivis suuri lisakulutusi, lisas Suitsu.

Väikse omanike osakaaluga Saksamaal (2009. aastal vaid 43%) on uuringuga leitud, et kinnisvara omamisel on eluga rahulolule marginaalne mõju, küll aga mõjub negatiivselt rahuolule suur kinnisvaraga seotud finantskoormus.

Tallinnas on väga suur kvaliteetsete korterite defitsiit. Meil ei ole korralikku ja korrektset üüriturgu välja kujunenud. Buumiaegsed arendajad arendasid pigem kööktubasid ning ka kvaliteetset ostukinnisvara on vähe. Seetõttu on turul ääretult suur hulk ülehinnatud ja seisvat rämpskinnisvara, millest proovitakse iga hinnaga vabaneda. Aga vajalikke parenduskulusid ei taheta tihti teha, et need objektid üürile anda. Inimesed ei taha kehva kvaliteediga üürikorterit.

Viimasel ajal pikendatakse tihti üürilepinguid, sest inimesed pole laenukõlbulikud, ja kuna paremaid pakkumisi üüriturul pole, tuleb korterist kinni hoida.

Eestlane tahab olla meeleheitlikult omanik, mis ei ole põhjendatud. Ei arvestata sellega, et inimeste vajadused muutuvad. Osta tasuks vähemalt viieaastase perspektiiviga. Kui vaja elamist ühe-kahe aasta pärast müüa, ei ole see mõttekas. Tihti kliendid ei mõtle seda üldse läbi, eriti noored.

Meil pole ka üürimajasid sarnaselt välisriikidele. Seadused pole paigas, üürileandja on alati nõrgem pool, seetõttu ei taheta üürimisega tegeleda.

Osta paljud siiski ei jõua, sest kuigi pangad on nõus laenu andma, siis enamik palgast läheb söögi ostmiseks ja laenumakseteks raha üle ei jää.

Samas on tulnud juurde ka inimesi, kes ostavad just investeeringuna üürikortereid, mitte ei pane raha aktsiatesse.