Vana maja peidab vigu

OÜ Ehitusekspertiisibüroo juhataja Teet Sepaste võttis Äripäeva kaasa oma kliendi objektile. Klient palus Sepastel üle vaadata hiljuti ostetud elumaja, et saada selgust võimalikes ehitusvigades. Maja omaniku soovil jääb maja asukoht ja üldpilt anonüümseks.

Hoonele eksperdiarvamuse andmine koosneb paljudest aspektidest. Esimese asjana otsib ekspert üles kõik registriandmed hinnavata hoone kohta ning võrdleb neid tegelikkusega. Kõnealuse maja puhul on hoone esmakasutus registreeritud 1960. Kuna aga ühtegi ümber- või juurdeehitust registreeritud pole, ei vasta registri andmed tegelikkusele. Samuti on ehitusloa puudumisel oht, et tehtu ei vasta tänapäeva nõuetele ning see tuleb lammutada või ümber ehitada. Selleks on vaja koostada rekonstrueerimise projekt, mille formaalne osa oleks ka kuuri lammutusprojekt, et see registrist kustutada, selgitab Sepaste. Keeruline võib olla puurkaevu likvideerimise seadustamine, sest üldjuhul nõutakse sellegi kohta projekti, et tamponeerimisel oleks tagatud keskkonnaohutus, lisab ta.

Akende ja uste ümbrus nõrgim koht. Paikvaatlust alustab Sepaste alati väljastpoolt ning teeb ringi peale kogu majale, et midagi olulist nägemata ei jääks, pildistades samal ajal üles kõik, mis silma jääb. "Konstruktsiooni nõrgim koht on alati avade ehk akende ja uste ümbrus. Sinna tekivad maja vajumisel praod," räägib Sepaste.

Kui praod algavad vundamendi juurest, on tõenäoliselt viga vundamendis, kui need aga nii madalalt ei alga, tuleb probleemi otsida mujalt, selgitab ta. Vaadeldava maja välisseinte silikaattellistest voodri pragunemine võis algselt tekkida lõhkamistööde tõttu, kuid peamine pragude arenemine on suure tõenäosusega põhjustatud välimise kihi temperatuurideformatsioonidest.

Praod on müüritises nõrgimad kohad ja kõik tulevased deformatsioonid hakkavad avalduma neis. Seega ei ole soovitatav pragusid sulgeda jäiga materjali ehk seguga, vaid puhastada ja sulgeda võimalusel elastse mastiksiga, annab Sepaste nõu.

Välisseinu väljast soojustada ei ole ilma fassaadi välisilmet muutmata võimalik. Seest soojustamisel peab olema seinte sisepind aurutihe. Kuid ka seda ei saa soovitada, sest sellisel juhul nihkub külmumispunkt konstruktsioonis sügavamale seina ja see võib põhjustada välisvoodri temperatuurideformatsioone juurde.

Sepaste sõnul on positiivne, et 1960. aastate hoonete ehitus kestis praeguste majade ehitamisega võrreldes oluliselt kauem - nii sai hoone karp korralikult kuivada.

Valesti tehtud remont toob uusi vigu. Järgmisena leiab ekspert soklikorruselt tugevad krohvikahjustused. Need on tema sõnul tingitud kihi suurest paksusest ja sellele langevast fassaadi sadeveest.

"Sokli värvimine toob praod esile. Remondi korral on soovitatav kaitsta soklit fassaadilt langeva vee eest veeplekiga või puhastada see värvist ja katta ilmastikukindla eriseguga. Samuti vajab parandamist äravajunud sillutisriba ümber hoone. Katusepleki osaline värvimine on ilmselt ajutiste lekete vale põhjuse oletamise tulemus," annab ta nõu.

Väljavahetamist vajavad ümara terrassi kõik puitosad ning taastamisel soovitab Sepaste kaaluda põranda lisasoojustamist ja hüdroisolatsiooni tegemist näiteks PVC-materjalist. Hoone põhjaküljele ehitatud garaaži ja selle peal asuva terrassi kohta tuleb koostada ehitusprojekt. Projektiga on soovitatav lahendada terrassile pääs hoone üldilmega sobivamaks. Terrassi all asuvale garaažile ei ole võimalik paigaldada tõsteust terrassile viiva trepi konstruktsiooni tõttu.

Jõuame majja ja alustame keldrist. Sisse astudes palub ekspert ninaga õhku tõmmata, et ega majas niiskust või hallitust tunda pole. Seejärel vaatame pragusid ja metallosasid seintes ja laes. Näiteks metalltaladest on näha, kas majas on probleeme niiskusega: kui metall on lõhenenud nagu Napoleoni kook, on seal liiga palju vett pidevalt sees. Samuti saab kiire pilguga selgeks, kas praod keldriseintes on vanad või värsked - vanad praod on tolmu täis ja tumedad, uued aga heledat karva. Keldri puhul peab arvestama drenaaži määratud pinnasevee tasemega ning see välistab konstruktsiooni oluliselt madalamale viimise. Samas on keldri kasutamisele võtmisel soovitatav soojustada selle põrand. Kasutada tuleks suletud struktuuriga materjali (nt Styrox). Keldris ei olnud peale akende muid ventileerimisviise näha, ka see tuleks lahendada.

Vanal majal jagub vigu kuhjaga. Teise korruse lisavaheseinad on ehitatud parketile, mis võib pärast nende lammutamist vajada väljavahetamist. Elektrisüsteem on välja ehitatud osade kaupa ja süsteemitult. Maja kilp vajab korrastamist. Lahendamata on kinnistu välisvalgustus," loetleb Sepaste üles vead, mis kohe silma hakkavad. "Ka ventilatsioonisüsteem on rajatud ilma plaanita. Ebaselged on värske õhu pealevõtukohad ja nende piisavus."

Sisekliimat peab mõõtma talvel. Kokku klõbistab ekspert paikvaatlusel 57 fotot. Kokkuleppel kliendiga konstruktsioone ei avatud ning mõõtmisi ei tehtud. "Sisekliimamõõtmisi on mõttekas teha vaid talvel - suveperioodil ei saa me neist suurt midagi teada," ütleb Sepaste.

Kindlasti tasub kasutusloa saanud maja puhul jälgida, kes on olnud ehitaja - kas inimene ise või paberitega ehitaja. Samuti peaks uurima, kes oli järelevalve taga. "Ka nende andmed ja volitused tuleb üle kontrollida," annab Sepaste nõu.

"Ja tegelikult pole olemas maja, millele peremees ei peaks kord aastas vundamendist katuseni pilku peale heitma," lisab ta.

Ehitusekspertiisibüroo juhataja Teet Sepaste kinnitusel on tavaline, et vanade majade puhul ei vasta hoonete tehnilised lahendused ettenähtule. Uuel omanikul on mõistlik paberid korda ajada ning rekonstrueerimise ehitusprojekt ka päästeametiga kooskõlastada. Kontrollitakse päästetöödeks nõutavaid vahekaugusi ja tuleleviku takistamist. Kui maja kõrval olevast pooleli ehitusest rajada garaaž, peab olema majja viiv uks tuletõkkeuks. Samuti peab olema eraldi tuletõkkesektsioon katlaruum. Kuna vanu suitsulõõre kasutatakse katla korstnana ja samas ka katla põlemisõhu võtmiseks, tuleb kutsuda kutsetunnistusega korstnapühkija, kes kontrolliks lõõride seisukorda ja puhastaks need, kirjeldab Sepaste, mida maja juures peab tegema, et see vastaks kehtivatele nõuetele.

Eksperdi kaasasin maja ostmist nõustama eelkõige põhjusel, et saada teada, kas majal võib olla varjatud puudusi, millele ise ei oska tähelepanu pöörata, ning selleks, et saada kinnitust oma arusaamale maja seisukorrast.

Kuigi kaasasin Teet Sepaste alles pärast ostu eellepingu sõlmimist, olles esmalt ka ise korraliku kodutöö maja seisukorra kohta teinud, andis ekspert professionaalina kindluse, et minu arusaamad on õiged.

Õnneks midagi olulist, millega ma ei olnud arvestanud, ei ilmnenud.

Ülevaatuse käigus ei piirdunud ekspert ainult tähelepanu juhtimisega probleemidele, vaid andis ka kasulike näpunäiteid, kuidas ja milliste kuludega saab midagi paremaks teha.

Maja ostmist ma ei kahetse ning kõikide kuludega, mis tuleb teha, arvestasin juba ostuotsust tehes.

Rentimise ja üürimise juriidiliselt korrektse erinevuse saab välja tuua võlaõigusseaduse abil.

Paragrahv 339 kirjeldab rendilepingu mõistet: "Rendilepinguga kohustub üks isik (rendile andja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti)."

Rendi puhul on enamjaolt tegemist põllumajanduslike lepingutega.

Eseme rendist saadakse vilja, nii otseses kui ka ülekantud tähenduses. Ülekantud tähenduses võib tuua näitena taksorendi, kus taksoga saadakse otsest vilja ehk tasu taksoteenuse eest.

Paragrahv 271 kirjeldab üürilepingu mõistet: "Üürilepinguga kohustub üks isik (üürile andja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürile andjale selle eest tasu (üüri)."

Paragrahv 272 räägib sätete kohaldamisest elu- ja äriruumide üürimisel: "Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum."

Seega on kinnisvara puhul tegu üürimise, mitte rentimisega. Vahe on siin üsna lihtne. Mõistete vale kasutamine on jäänud inimeste kõnekeelde ilmselt vanast harjumusest.

Nüüd aga võiksid need inimesed, kes kinnisvarateemaga seotud on, kasutada juriidiliselt korrektseid väljendeid.