Kinnisvara USAs taas kuum kaup

Citigroup Global Marketsi analüüsi kohaselt on USA kinnisvara investeerimisfondidesse liikunud sel aastal juurde 3,7 miljardit dollarit, mis on viimase viie aasta parim näitaja. Kinnisvarafondide kogumaht on tõusnud 96 miljardi dollarini, ületades sellega isegi buumiaegseid numbrid, kirjutas finantsuudiste portaal Bloomberg.

Kinnisavara on reaalne vara. "REIT-fondid meelitavad oma kasumi, dividenditootluse ning sellega, et omavad nn reaalset vara, mis pakub kaitset inflatsiooni vastu," märkis analüüsifirma Morningstar Inc. kinnisvarafondide strateeg Philip Martin.

Enamiku REITde portfelle koosneb rendilepingutega kaetud äripindadest (tootmine, teenindus, parklad, bürood, kaubandus, hotellid, infrastruktuuriobjektid), kuid on ka vaid eluasemetesse investeerivaid kinnisvarafonde. Kui Eestis on kinnisvarafondid pigem kinnised ja mõeldud peamiselt vaid suurinvestoritele (tuntumad Efteni ja Baltic Property Trusti kinnisvarafondid, mida leidub ka meie pensionifondides), siis USAs on suur osa REITsid ka börsil noteeritud (nt Vanguard REIT ETF või S&P 500 hulka kuuluv Simon Property Group).

"Investoreid on hakanud ahvatlema kinnisvarafondide dividenditootlus," märkis Mayflower Advisorsi partner Larry Glazer. Nii näiteks pakuvad Bloombergi jälgitavad 129 börsil noteeritud kinnisvarafondi keskmiselt 3,7% dividenditootlust, mis on peaaegu kaks korda enam pikaajaliste võlakirjade tootlusest (USA valitsuse 10 aasta pikkuste võlakirjade intressimäär on majanduskasvu väljavaadete negatiivsemaks muutumise valguses vajunud praeguseks alla 2% ning ka Euroopa usaldusväärsete riikide võlakirjade intressimäärad on liikumas rekordmadalatel tasemetel - toim).

Samuti suurendab ebastabiilsus maailmas investorite huvi pigem kindlamate ja stabiilsemate dividendiaktsiate vastu.

Dividendid sõltuvad rendihindadest. Kinnisvarafondide puhul on dividendide maksmine väga tugevalt sõltuvuses sellest, kui palju suudab fondidele kuuluv kinnisvaraportfell rendimaksete kaudu kinnisvarahaldajale rahavoogu genereerida ning rendipindade hindu tõsta.

National Association of Real Estate Investment Trustsi asepresident Michael Grupe toob REITde eeliseks võrreldes teiste varadega selle, et kiire inflatsiooni tingimustes on võimalik ärikinnisvara rendihindu kiiremini kergitada.

Morningstari andmeil on kinnisvarafondide dividenditootlus viimase kahekümne aastaga USAs kasvanud keskmiselt 5,75% aastas ehk inflatsioonitempost enam kui kaks korda kiiremini. Philip Martini sõnul on oodata lähiaastatel USAs 4-6% dividendikasvu jätkumist.

Loomulikult on kinnisvarafondidesse investeerimise eeldus mingigi majanduskasvu jätkumine, sest majanduslangus mõjutab raskustesse sattunud ettevõtete kaudu ka üüripindade vakantsust ja rendihindu.

"Iga investeering nõuab mingit usku tuleviku suhtes. See eeldab, et ettevõtted on kasumlikud, nad soovivad kasvada ning laiendada oma tootmist. Kui sa arvad, et ükski neist sündmustest ei toimu, pole sul ka mõtet kinnisvarafondidesse investeerida," märkis raamatu "Investing in REITs" autor Ralph Block.

Esimesed REITd (kinnisvara investeerimisfondid) loodi 1960. aastatel, et era- ja teised väiksema rahakotiga investorid saaks osa kommertskinnisvaraturust ilma ülikallist kinnisvara otseselt soetamata.

Paljud REITd on USAs börsil noteeritud. Samuti on noteeritud paljudest kinnisvarafondidest kokku miksitud ETFid (börsil kaubeldavad fondid).