Piisav teadlikkus ennetab konflikte ehitustöö tellijate ja töövõtjate vahel

1321-aripaev 21. oktoober 2011, 16:25

Seoses ehitusturu elavnemisega kohtuvad ehitustöö tellijad ja töövõtjad taas üsna tihti. Tuginedes kohtupraktikale erinevates vaidlustes nii tellija kui ka töövõtja poolelt, saab öelda, et vaidlustesse astumisel ei soovitata liigset enesekindlust kummalegi poolele.

Harva juhtub, et pretensioonidega alustav pool on töövõtja. See on samas ka täiesti loomulik, kuna lepingus kokkulepitud töö jääb tellija omandisse ja kasutusse ning tellija on seega tulemuse suhtes tundlikum. Töövõtja tegutseb oma igapäevases majandus- ja kutsetegevuses, on seetõttu enamasti rohkem kursis valdkonda puudutavate õigusaktidega ning orienteeritud tasu saamisele. Seetõttu ei pruugi majanduslikult nõrgemate või vähem eetilise ärikultuuriga töövõtjad ehitusobjektil tellijatega suurtesse diskussioonidesse astuda, kuna sellega võiks kaasneda nõue midagi parandada või ümber teha.

Pooltevaheline tihe kommunikatsioon kaitseb kokkuvõttes mõlemaid
Siinkohal kutsukski tellijaid olema tellitud töö suhtes ka ise väga hoolsad, mitte lootma ainult ehitusjärelevalvele. Hilisemates vaidlustes kasutavad töövõtjad kindlasti argumendina seda, et õigel ajal töö mittevastavusele ei osutatud ja puuduste kõrvaldamist ei nõutud. Tellijate puhul on küll läbiv argument, et õigusriigis ei saaks tekkida olukorda, kus ehitaja ei peagi nõuetekohaselt ehitama, kui tellija seda igapäev konkreetselt nõudmas ei käi, kuid praktikas üldisele õiglustundele tuginemisest ei piisa. Võlaõigusseaduses töövõtulepingut puudutav regulatsioon tellija õigust täielikult tasu maksmisest keelduda ette ei näe. Tõsi küll, töövõtja tasunõude sissenõutavaks muutumise eeldus on tellija poolt töö vastuvõtmine. Selle kaudu on tellijal võimalus tasu maksmisest keeldumisega sundida töövõtjat ebakvaliteetset tööd ümber tegema.

Teisalt võib ka siin tekkida probleem, et tellija on puudusele tuginemise mõistliku tähtaja minetanud. Selliseid probleeme tuleb ette siis, kui töövõtulepingus ei ole ette nähtud selget tööde vastuvõtmise ja akteerimise graafikut või on see graafik nii-öelda liiga hõre. Siinkohal võiks parima näite tuua just ehitise siseviimistlustöö kohta. Siseviimistlemise puhul ei pruugi tööl olla ühtegi ehitustehnilist puudust, kuid töötulemus ei pruugi vastata täpselt sellele, mida tellija lootis lepingu alusel – näiteks ei tehta vannitoa plaatimistöid tellija soovitud mustri järgi. Kui nüüd tellija lasi enda järelevalve all ebaõige mustriga töö siiski lõpuni teha, ei ole tal pärast õigust lepingurikkumisele tugineda ja töövõtja kulul töö ümbertegemist nõuda. 

Tellija võib töö lepingule mittevastavusele tugineda tööd üle vaatamata ja puudustele õigeaegse osutamiseta siis, kui mittevastavus tekkis töövõtja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui töövõtja teadis või pidi nendest puudustest teadma, kuid ei teatanud sellest tellijale.

Samas hilisemate kahjuhüvitise nõuete esitamine tellija poolt on edukas siis, kui tellija on andnud töövõtjale tähtaja ja võimaluse töö puuduste kõrvaldamiseks. Teiseks on võlaõigusseaduse järgi töö parandamiseks mõistliku aja andmine eelduseks võimalusele parandada töö ise või lasta teha töö teisel töövõtjal ning lasta algsel töövõtjal see kulu hüvitada.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata võlaõigusseaduse § 646 lõikele 6, mille kohaselt kaotab tellija õiguse nõuda töö parandamist ja uue töö tegemist, kui ta ei nõua seda töövõtjalt üheaegselt teatega töö lepingutingimustele mittevastavuse kohta või mõistliku aja jooksul pärast sellise teate esitamist. See välistus ei kehti, kui töö tellija on tarbija ehk inimene, kes ei telli tööd oma majandus- ja kutsetegevuse jaoks.

Oluline on teada enne töövõtjaga vaidlusse, eriti just kohtuvaidlusse ruttamist ka seda, et puudustega töö ei anna töö tellijale õigust keelduda kogu kokkulepitud tasu maksmisest. Võlaõigusseaduse § 111 lõige 3 lubab sellisel juhul tasu maksmisest keelduda ulatuses, mis võiks kuluda puuduste kõrvaldamiseks ja sellega seotud kulutuste ja kahju hüvitamiseks.

Seaduses on olemas meetodid, mis peaks teadlikult töö hinna alapakkumiste tegijaid distsiplineerima
Tihti juhtub ka nii, et töövõtjal ei ole juba lepingu sõlmimisel tegelikku kavatsust objekt lõpuni ehitada ning töövõtja huvid saavad rahuldatud juba siis, kui tal näiteks kahe suure objekti vahelisel ajal on vaja hoida töötajad tegevuses ja teenida neile palgaraha. Tulusama objekti saamisel hakkab töövõtja otsima viisi, kuidas olemasolevast lepingust vabaneda. Sellistel juhtudel ei pruugi töö iseenesest töövõtja lahkumisel ebakvaliteetne ollagi. Lahkutakse objektilt lihtsalt ilma lepingust või seadusest tuleneva aluseta.

Sageli selgub sellistel juhtudel, et kogu tegevus oli töövõtjal juba ette kavatsetud ning töövõtulepingu sõlmimine saavutati tänu teadlikule alapakkumisele. Tellija jaoks on tulemus see, et planeeritud ajaks objekti valmis ja kasutusse võtta ei saa, objekti valmimiskulud suurenevad ning pooleliolevale ehitusele tuleb leida uus töövõtja. Tekib ebaselgus ehitusgarantii piiritlemises erinevate töövõtjate vahel.

Soovitav oleks enne ehituse töövõtulepingute küsimist või konkursi välja kuulutamist lasta erialaeksperdil selgitada välja tellitavate tööde ligikaudne maksumus ning jätta leping sõlmimata töövõtjatega, kelle pakkumine on arvestatud ligikaudsest maksumusest kahtlustäratavalt väiksem.
Kui on juba juhtunud, et töövõtja nii-öelda hülgab töövõtulepingu ja objekti, siis hea õnne korral on võimalik töövõtjale väljamakstavast tasust teha kinnipidamisi.

Tegelikus elus on töövõtjad, kellele nende maine väga korda ei lähe, objekti hülgamise ajastanud selliselt, et tellijalt on tasu saadud enda kätte. Nii jääb tellijale üle hakata arvutama kokku tekkinud kahju ning otsustada oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumine.

Sätted, mis peaks distsiplineerima teadlikult alapakkumisi tegevaid töövõtjaid ja kaitsma tellijaid on võlaõigusseaduse § 135 lõiked 1 ja 2. Nimelt näeb viidatud paragrahv ette, et kui tellija teeb pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib tellija töövõtjalt kahjuhüvitisena nõuda esialgse lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Seejuures ei välista sellise nõude esitamine hinnavahet ületavate kahjude hüvitamise nõude esitamist. Riigikohus on omakorda täpsustanud, et seda õiguskaitsevahendit võib kasutada ka lepingu ülesütlemise korral.

Praktiline soovitus, mis käib nii tellija kui ka töövõtja kohta, on järgmine: vältige selliste töövõtulepingu vormide kasutamist, mida ei ole koostatud konkreetsete lepingupoolte ja ehitusobjekti jaoks. Kohtutel on raske teha otsuseid sellistest  lepingutest tulenevate nõuete alusel, mille tingimuste kohta ei ole kummalgi poolel ühtegi mõistlikku seletust.

Hannes Olli,
Advokaadibüroo Laus & Partnerid advokaat

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

    Vaata kogu kava
    Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
    21. October 2011, 17:35
    Otsi:

    Ava täpsem otsing