“Valju rokki me kinnisvaraturult kahjuks ei kuule”

“Kinnisvaraturu tervise seisukohast on meie jaoks vast kõige olulisemad sündmused toimumas Rootsi eluasemeturul, kus asuvad meie suurimate kommertspankade peakorterid. Kui rootslased on viimasel paarikümnel aastal harjunud kinnisvarahindade stabiilse tõusuga, siis viimased uudised ei tõota head,” märkis Arakas. Ta lisas, et hinnad on läbinud väikese, kuid selge languse, tehingute maht kukkus novembris 17% aasta võrdluses, kuid samas pakkumine on 40% suurem, kui see oli 2010. aasta novembris. “Seega analoogset mõju, mida avaldaks Hiina kinnisvaramulli lõhkemine maailmamajandusele, avaldab Rootsi eluasemehindade langus Eestile,” märkis Arakas.

Optimismihoog rauges. Peatselt läbi saav 2011. aasta oli ärikinnisvara turul Arakase hinnangul vastuoluline.

“Aasta algas optimismilainega, mis kestis peaaegu sügisese ärihooaja alguseni. Sealt alates on turul valitsenud rohkem minoorsed toonid. Kui aasta alguses oli pakutavate rahavoo-objektide tootlusmäärade langus selgelt tuntav, siis aasta teine pool näitas EfTENi vaatlustulemustel külgsuunalist liikumist, kus tehti ka paar väiksemat tehingut. Tehingute rahalise mahu osas päästis 2011. aasta Kristiine kaubanduskeskuse suurtehing. Julgen eeldada, et järgmise aasta esimeses pooles näitavad ärikinnisvara tootlusmäärad 0,5–1% suurust tõusu,” rääkis Arakas ja lisas, et põhjus on eeskätt tõusvad laenuraha marginaalid ja senisest vähem uljam laenuraha pakkumine ning omakapitali paigutajate ebakindlus tuleviku suhtes.

“Arendusprojekte on jätkuvalt keeruline finantseerida ning arvestada tasub 35–50% omakapitali mahuga ja seda ka väga hea ning kindla arendusidee alusel. Hoonete rahavooge silmas pidades ei julge me eeldada lühikese tähtajaga üürilepingute korral üürimäärade tõusu. Hindade liigutamiseks lihtsalt pole piisavalt nõudlust,” märkis ta.

Turul napib kohalikku kapitali. Laiemalt iseloomustab Arakase hinnangul Eesti ärikinnisvaraturgu stiihilisus ning institutsionaalse raha puudumine. “Seega pelgan, et valju rokki me kinnisvaraturult kahjuks ei kuule. Eesti turu peategijad on kohalik erakapital ja osati ka välismaine eraisikute perekonna või nn vana raha. Traditsioonilisi kinnisvarafonde me näeme Balti riikide turul tegutsemas väga vähe ja Balti regiooni väiksuse ning killustatuse tõttu puudub suurematel fondidel ka sügavam huvi,” seletas Arakas, kelle sõnul me oleme kahjuks ka Ida-Euroopa kontekstis perifeeria.

“Omaette liigas on Kristiine Keskuse, Kaunase Akropolise, Riia Domina kaubanduskeskuse tehingud, kuid need on erandid, mida jätkub tavaliselt aasta jooksul üheks tehinguks kõigi kolme Balti riigi kohta,” märkis Arakas.

Tema sõnul jääb Eesti pensionifondide rahast Eestisse niivõrd väike osa, et selle mõju siinsele turule on märkamatu.  “Sellise institutsionaalse kapitali puudus on selgelt tuntav. Kuna otsuseid tehakse reeglina Eestist väljas, on ka eelistused riigist eemal. Seega ilma institutsionaalse kapitalita jääb meie ärikinnisvaraturg üksikute kaootiliste tehingute meelevalda,” lausus ta.

Kodu ostmiseks pole paha aeg. Arco Vara Kinnisvarabüroo ASi juhatuse liikme Mart Saa sõnul oli praegune aasta edukam kui 2010, kuid selle aasta lõpp toob muremõtted tagasi. “Loodan, et 2012 tuleb sarnane aasta nagu 2011, kuid kardan, et võib minna raskemaks. Põhiline põhjus on Euroopa Liidus toimuv, kuna inimeste üldisem turvatunne tuleviku ees on saanud taas löögi,” rääkis Saa.

“Eestis on üks suur mure kindlasti üldine elukalliduse jätkuv tõus,” seletas Saa ja lisas, et positiivne on see, et pangad on jätkuvalt valmis kodulaene väljastama ja kodu ostmiseks ei ole paha aeg, sest müüdava ruutmeetri hind on päris mõistlik.

“Eks ostma peaks ju ikka madalseisus. Ja ebakindlus majanduses üldisemalt võiks panna inimesi rohkem mõtlema ka kinnisvarasse investeerimisele ja sealt üüritulu teenimisele,” märkis Saa ja tõdes samas, et ega ülemäära head kinnisvara müügis ei ole.

“Seega võiks uusi kortermaju turule tulla. Üldisemalt võib uusarenduste hindu tõsta ehitushinna kallinemine, teisi põhjusi ma väga ei näe,” märkis Saa ja lisas, et ka Arco Varal on mõni arendusidee pikemat aega töös, kuid paljud arendajad lükkavad esialgu oma plaanid edasi ja vaatavad, mida toob tuleva aasta esimene kvartal või poolaasta.

Pingsalt oodatakse võlakriisi lahendust. Kui mööduval aastal oli Colliersi juhatuse liikmele Avo Rõõmussaarele üllatav see, et elukondlik kinnisvara oli nii tagasihoidlik, siis ärikinnisvara oli stabiilne ja tõi uudiseid uute äriprojektide ja arenduste kohta. “Ärikinnisvara poole pealt vaadatakse pigem stabiilselt positiivselt tulevikku, kas see ennast ka õigustab, sellele saame vastuse järgmisel aastal,” märkis Rõõmussaar ja lisas, et Euroopa võlakriisil on siinkohal kindlasti oma roll.

“Ma usun, et kinnisvaraturul stabiilsus säilib või tuleb väike kasv. Kuid öelda, et turg järgmisel aastal rokib – sellega ei tahaks nõustuda. See signaal võib kelleski tekitada väärarusaama, et kuskil hakkab väga hästi minema. Kinnisvaraturgu ei saa kunagi vaadelda eraldi muust turust ja majandusest,” seletas Rõõmussaar, kelle arvates näeme praegu ka seda, et kõik pangad võtavad järgmise aasta majanduskasvu prognoose pigem väiksemaks. “Kui pole rock’n roll’i makromajanduses, ei saa seda olla ka kinnisvarasektoris,” lisas ta.

“Ma arvan, et panga kõige olulisem ülesanne on raha liigutada, nad peavad natuke ikkagi midagi välja andma, sest vastasel korral nad ei teeni midagi. Kui vaadata Euroopa kaarti, siis ma arvan, et Baltimaad ja Skandinaavia on selles asukohas, kus seda raha pigem liigub,” lisas Rõõmussaar.

 

 

Võlgadega saadakse hakkama

Mart Siilivask, Swedbanki kommunikatsioonijuhtSwedbankis on hakanud pikaajaliste võlglaste arv vähenema. Meil on üle 350 000 eralaenu kliendi, kellest 77 000 on sõlminud eluasemelaenu lepingu. 2009.–2010. aastal pöördus meie poole umbes 6000 klienti, kes vajasid makseraskuste tõttu laenude restruktureerimist. 2011 on seda vajanud 850 klienti. Nüüdseks on kolmandik makseraskustes olnud klientidest ree peale saanud ning ülejäänutega teeme iga päev tööd.Täitemenetluse kaudu on Swedbanki müüdud varade maht: 2010. aasta 11  kuuga 308 vara; 2011. aasta  11 kuuga  463 vara. Tegemist on siis (lisaks kodudele) lisatagatiste, suvilate, üürile antud korterite, maatükkidega jmt. 2012. aastal jääb sundmüükide arv ilmselt praeguse aastaga võrreldavasse suurusjärku.Kuna tööpuudus on prognooside kohaselt langevas trendis ka 2012. aastal, siis see seab eelduse, et ka majapidamised tulevad aina paremini oma võetud kohustustega toime.