Puuk äripinnal

Soraineni advokaadibüroo vandeadvokaat Urmas Volens, kes juhib ka Eesti kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma, rääkis, et üldiselt äriruumide puhul sellist olukord eriti ei teki, et omaniku vahetumise korral ilmuvad ootamatult välja üürnikud, kes ei taha lahkuda. "Seda probleemi nii palju ei ole just klassikaliste äriruumide, kaupluste või büroode puhul, sest seal on omanik pigem huvitatud, et üürnikud oleks majas sees ja maksaksid üüri," sõnas Volens. Küll aga tõi ta näpunäiteid, kuidas käituda, kui üürnikega peaks probleeme tekkima.

Probleeme võib tekkida kahel juhul: esiteks siis, kui kinnistu on omandatud täitemenetluse kaudu, enamasti avalikul enampakkumisel, kus üürileping tuleb hoonega kaasa. Siia alla käib ka hiljuti palju tähelepanu äratanud nn "Pealtnägija" kaasus. Teine variant on see, kui üürileping hakkab lõppema ning üürnikul ei ole plaanis välja kolida.

" Tagantjärele välja ilmunud üürnikku ei pea ruumidesse lubama siis, kui ta neid reaalselt ei kasuta. Seaduse kohaselt läheb üürileping üle uuele omanikule vaid siis, kui pind on antud üürniku valudesse. Seaduse järgi tähendab valdus tegelikku võimu asja üle. Sellest ei piisa, kui üürnikul on vaid üürileping, kuid aktiivselt ta ise ruumides ei viibi.

" Kui menetluse käigus üürilepingud välja tulevad, saab täitur esitada kohtuse tagasivõitmise hagi. See tähendab, et kui on kahjustav leping sõlmitud kriitilise aja (reeglina kuus kuud) jooksul enne täitementlust, siis eeldatakse, et see on tehtud võlausaldaja kahjustamiseks ning kohus saab selle tühistada. Täitur peaks kõik hoonega seotud üürilepingud üles otsima ja hindama, kas on vajadust neid tagasivõitmise korras tühistada. Uus omanik peaks seda täiturilt nõudma.

" Kui on soov ruume ise kasutada, tuleb vähemalt kolm kuud üürnikule ette teatada lepingu ülesütlemisest. Eelduseks on tungiv omavajadus, mille tõlgendus on üsna kitsas. Sarnaselt eluruumidele on äriruumi puhul öeldud, et omavajadusele saab tugineda, kui tahta ise alustada seal ruumides tootmistegevust või muud taolist. Kui on soov parematel tingimustel välja üürida, siis see ei ole meie kohtupraktikas omavajadus.

" Hoone omandaja saab sundenampakkumise aktiga  minna dokumendiga täituri juurde, kes peaks alustama menetlust üürnike väljatõstmise suhtes. Kui üürnik tahab menetlust peatada, peab tema minema kohtusse. Muul juhul peab üürileandja ise kohtusse minema.

Autor: Kadri Põlendik, Ave Lepik