Kinnisvara. Ärikinnisvara hinnad tõusevad mõõdukalt

“Hinnatud asukohas kaubanduspindadel võib tulla kuni 10% hinnatõus, büroopindadel ja lao- tootmispindadel kuni 5%,” ennustas Ober-Hausi Kinnisvara äripindade spetsialist Maido Kalviste.

Ka Arco Vara äripindade osakonna juhi Tarmo Tuisu kinnitusel on hea rahavooga ärikinnisvara hind kindlasti tõusuteel. Samuti survestab tema sõnul uute pindade üüri- ja müügihindu ehitushinna jätkuv tõus.

“Uute A-klassi büroohoonetele ma üürihinna tõusu siiski ei prognoosi. Ehituskulude kasv kajastub aga uute lao- ja tootmispindade hinnas,” selgitas Tuisk.

Ettevõtjad eelistavad uusi hooneid. Vanemate büroopindade üürihinnad jäävad Tuisu sõnul püsima, kuigi olenevad paljuski hoonest ja üürilepingu pikkusest. Tähtajaliste üürilepingute lõppemisel üritavad üürnikud hinda alla kaubelda.

Kuigi tänapäevaste äripindade rendihind ületab vanemate pindade oma kuni 100% võrra, eelistatakse Kalviste sõnul siiski uusi hooneid vanadele. “Ettevõtted tahavad oma töötajatele paremaid tingimusi pakkuda ning uute pindade kõrval­kulud on väiksemad kui amortiseerunud hoonetes,” põhjendas ta.

Mõningast üürihindade tõusutrendi võib Kalviste hinnangul märgata hinnatud asukohas paiknevatel kvaliteetsetel pindadel. Iga valmiv või juba isegi planeeritav büroohoone mõjutab turu tasakaalu ning annab üürileandjale võimaluse paremat hinda küsida, lisas Kalviste.

Hinnatõus on mõõdukas. Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend nõustus, et ärikinnisvara üüri- ja müügihinnad on endiselt tõusulainel, küll aga mitte väga kõrge tõusunurgaga.

“Umbes 7–10% hinnatõusu on järgmise aasta jooksul siiski oodata – esiteks inflatsiooni tõttu ja teiseks ei ole kõik hinnad veel masu ajast eelnevale tasemele tõusnud,” selgitas Vellend.

Kuigi Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liikme Mika Sucksdorfi sõnul tahavad äripindade omanikud hindu tõsta, on firmade omanikud ja juhid tuleviku suhtes ettevaatlikud ega taha alanud aastal hinnatõusu näha. Küll aga võib tema kinnitusel oodata hindade tõusu äripindade müügil, kuna kassavooga objektide nõudlus ületab pakkumist ehk investeeringute tootlus langeb mõõdukalt.

Laienemist tuleb pikemalt planeerida. Sel aastal peaksid ettevõtjad ärikinnisvara puhul arvestama väikese hinnatõusu ning pikemate läbirääkimistega.

Vellendi sõnul avardub sel aastal ettevõtjatel kindlasti pindade valikuvõimalus. “Kui keegi kolib paremale pinnale, siis saab alustav ettevõte jällegi kolida vabaks jäänud pinnale soodsamatel tingimustel,” sõnas ta.

Lisaks peaks Vellendi sõnul arvestama ka väikese hinnasurvega ülespoole ning seda just kvaliteetsete pindade puhul.

Sucksdorff soovitas arvestada pikema läbirääkimisajaga. Kuna väga suurt uute pindade lisandumist turule ette näha pole, siis peaks laienemise- ja ümberkolimise plaane pikemalt kavandama, lisas ta.

Arco Vara äripindade osakonna juht Tarmo Tuisk märkis, et hea hinna ja kvaliteedi suhtega ärikinnisvara otsitakse aktiivselt ka siis, kui turul tervikuna olulisi muudatusi ei toimu.

Kinnisvaraarendajail soovitas Kalviste tagada koostöös maakleritega ankurrentnike olemasolu enne projekti valmimist. “Kriisiaeg on mööda saamas, turg on väga aktiivne ja laenuintressid soodsad, aga laenuraha on pigem keeruline saada, sest pangad analüüsivad tagatis- ja kinnisvara rahavoogude jätkusuutlikkust endisest palju põhjalikumalt,” põhjendas ta.

 

 

Olulised suundumused ärikinnisvara turul 2014. aastalBüroopinnad

Tarmo Tuisk, Arco Vara äripindade osakonna juhtBüroohoonetest valmivad 2014. aastal Navigator, Mentori ärimaja ja Metalli ärihoone. Hulgaliselt Tallinna bürooarendusi on praegu vaid paberil. Uute büroopindade puhul on olulisteks märksõnadeks hea asukoht ja seda ümbritsev infrastruktuur, parkimisvõimaluste olemasolu, energiasäästlikkus ning väikesed kõrvalkulud.

Einar Vellend, Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juhtPaljud suured büroohoonete arendusprojektid (Laeva 2, Kentmanni 4, Ülemiste City kolmiktorn Tallinnas) on 2013. aastaga valmis saanud. Nendes hoonetes on küll veel vaba pinda, aga iseenesest nii suuri hooneid järgmisel aastal valmimas ei ole.Sõpruse pst l valmib järgmisel aastal büroohoone ja samuti Endla tänaval. Need hooned on taganud ka üürnike pinnavajaduse ja totaalset puudust uutest pindadest enam ei ole.

Maido Kalviste, Ober-Hausi Kinnisvara äripindade spetsialistBüroopindade turul jätkub endiselt A-klassi pindade vakantsuse vähenemine eelkõige B-klassi pindade arvel ja kehvemate pindade omanikud peavad klientide hoidmiseks tegema investeeringuid või hoonete funktsiooni muutma. Kuna A-klassi pindade vakantsus on viimase paari aastaga vähenenud, siis on alustatud taas uute büroohoonete rajamist, kuid probleemiks on kiire ehitushindade tõus, millele üürihinnad järele jõuda ei suuda. Enamik A-klassi pindade potentsiaalseid huvilisi on seotud välisfirmade esinduste ja nende tugiüksustega.

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liigeA-klassi büroopindade puhul vakantsus kahaneb, mis on ­aina süvenev trend. A-asukohas on pindadele suur nõudlus ja neid juurde tulemas ei ole. Kui 2013. aastal oli vakantsus 6%, siis 2014. aastal võib see langeda 3–4% peale. Selle tingib asjaolu, et ettevõtlus on pärast masu hästi käima läinud, ettevõtjad julgevad laieneda ning otsitakse uusi üüripindu. Kui A-klassi büroopindade hind kinnistub kuni 16 eurole ruutmeeter, siis B-klassi pindade hind on tõusuteel.Uus trend on see, et büroodele on tekkimas uus ja atraktiivne piirkond – Põhja-Tallinn. Näiteks hakatakse renoveerima ON-hoonet Telliskivi kvartalis, samuti areneb Noblessneri kvartal. Kvaliteetseid büroopindu tuleb selles piirkonnas aina juurde, sest see on muutunud atraktiivseks elupiirkonnaks.

Kaubanduspinnad

Tarmo Tuisk, Arco Vara äripindade osakonna juhtJätkuvalt nõutakse kvaliteetseid tänapäevaseid lao- ja tootmispindu, kuid arendajad ehitavad uusi lao- ja tootmispindu kliendi olemasolul ning vastavalt tema soovidele.

Maido Kalviste, Ober-Hausi Kinnisvara äripindade spetsialistKaubanduspindade turul tiheneb konkurents ja oluliseks saab, kas hakatakse ehitama Panorama City, Pro Kapitali ja Tallink City keskusi. Tallinna suuremates kaubanduskeskustes jääb ka 2014 vakantsus 0% juurde, kuna kaubandus koondub järjest enam suurtesse keskustesse ja jaemüügi maht on kasvutrendis.

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liigeKaubanduspindadel on huvitav trend juba alanud – suuremad kaupluseketid on hakanud rajama väiksemaid nn kodumarketeid. Nad hakkavad äärelinnades väikekaupmeestele kandadele astuma ja on leidnud motivatsiooni seda turgu üle võtta. See omakorda aktiveerib maatükkide müüki.Kaubanduskeskustes ületab nõudlus endiselt pakkumist. Kaupmees peab ületama keskmise taseme, et keskuste omanikele huvi pakkuda. See trend jätkub ka edaspidi. Kui kaupmehed ei saa keskustesse pinda, siis aina enam neist paneb oma esinduskaupluse kinni. Kaubanduse internetistumine jätkub, sest tarbijate usaldus netipoodide vastu kasvab ning kaupmeestel pole mõtet B- ja C-kategooria pindu ülal pidada.

Mika Sucksdorff, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liigeKaubanduspinnad on endiselt väga nõutud. Nõudluse kasvu me ette ei näe. Ehitusmaht üldises plaanis väheneb, mille mõjul ehitushinnad stabiliseeruvad.

Lao- ja tootmispinnad

Tarmo Tuisk, Arco Vara äripindade osakonna juhtPüsib nõudlus uute, 100–400ruutmeetriste kompaktsete lao- ja tootmispindade ning multifunktsionaalsete hoonete järele.Vanemate lao- ja tootmispindade hind sõltub eelkõige nende asukohast, kvaliteedist ja pinna lisaväärtustest, näiteks sildkraana olemasolust. Korralikus seisus ja hea asukohaga ruume otsitakse endiselt. Hinna­tase jääb tõenäoliselt stabiilseks.

Einar Vellend, Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juhtLaopindade turul on valmimas Loole kaks suuremat hoonet, kumbki 20 000 ruutmeetrit, millest esimene saab valmis veebruaris. Mitmeid arendusi on veel sahtlis kliente ootamas ja eks 2014 selgubki, kas läheb ka ehituseks. Klientidel on uute hoonete vastu huvi küll, aga palju sõltub ka nende koostööpartneritest ja kaubavoogudest. Kui majandus on tõusulainel, siis kasvab klientide vajadus uute pindade järele endiselt.

Maido Kalviste, Ober-Hausi Kinnisvara äripindade spetsialistLao- ja tootmispindade sektoris jätkub klientide huvi eelkõige logistiliselt soodsas asukohas paiknevate A-klassi pindade vastu. Kehvema asukoha ja kvaliteediga pindadel jääb üürniku leidmine endiselt problemaatiliseks, vaatamata soodsale hinnale.Nagu vanemate büroopindade omanikud, peavad ka vanemate lao- ja tootmispindade omanikud klientide hoidmiseks leidma lähiperspektiivis raha renoveerimiseks, millega on ka mõnel pool alustatud.Praegusest üüritasemest lähtuvalt ei ole majanduslikult otstarbekas hakata väljaüürimiseks uusi­ pindu rajama ilma kindla kliendita, kuna neil on väga erinevad nõudmised.

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liigeLao- ja tootmishoonete puhul on ettevõtjatele ülioluliseks saanud kõrvalkulude suurus. Ettevõtjate teadvusse hakkab jõudma see, kui olulised on küttekulud ja kommunaal­kulud üldse. Edukad on need lao- ja tootmispinnad, kus suudetakse energiakulud all hoida. Puudus on uutest suurtest tootmispindadest ja põhjus peitub selles, et investeeringud suunatakse pigem teistesse sektoritesse.Paljud tehnoparkide omanikud on valmis spetsiaalselt üürnike tellimuste peale hooned valmis ehitama. Ettevõtjad  enam kinnisvara ei ehita. 2014. aastal näeme atraktiivsete tehnoparkide ehitusmahu kasvu.

Mika Sucksdorff, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liigeTootmis- ja laopindade sektoris olulisi muutusi ei ole, kuid majanduse elavnemisega lisandub nende soovijaid. Kasv on aeglane.

Äri- ja tootmismaa

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liigeÄrimaa tehingute arv on kasvanud ja kasvab veelgi, kuid see jääb võrreldes teiste segmentidega siiski järelejooksja rolli. Ärimaid tahetakse osta suurte trasside ääres ning seal on ka nõudlus olemas. Usun, et saame näha väga huvitavaid ehitusi. Nii kui aga ärimaa jääb suurest tuiksoonest kõrvale, pole ettevõtjad valmis sinna praegu veel investeerima. Ümber trasside on tehinguid tulemas ja nõudlus kasvab, kuid mujal võtab see veel aega.

Mika Sucksdorff, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liigeÄrimaa omanikud on ettevaatlikud ning otsivad ankur­üürniku, enne kui hakkavad arendama.