Kinnisvaraostu varjatud ohud

Saue linnavalitsuse linnamajanduse ja -ehituse peaspetsialist Andres Joala sõnas, et kinnisvara soetamine on üks keerukamaid tehinguid, mida inimesed teevad, ja seetõttu tuleb enne tehingut olla täiesti veendunud, et tehakse õige otsus.

"Kinnisvarahaid on küll väitnud, et kolm kõige tähtsamat asja on soetatava kinnisvara asukoht, asukoht ja veel kord asukoht, kuid tänapäeval peab ühe asukoha asendama kindlasti korras dokumentatsiooniga ja teise ehitise kvaliteediga. Mina lisaks veel ka ligipääsu, et ei selguks hiljem üllatus, et oma varale ligipääsuks tuleb naabrile või tee-tänava omanikule arusaamatut tasu maksma hakata," rääkis ta.

Tagantjärele keeruline. Joala märkis, et kui ehitis on püstitatud, rekonstrueeritud või laiendatud ilma ehitamise käiku dokumenteerimata või ebaseaduslikult ehitusloata, on ehitise omanikul ikkagi kohustus tõestada tehtud tööde vastavust kehtivatele õigusnormidele. "Tagantjärele seadustamine pole sugugi lihtne, selleks tuleb muu hulgas tellida tehtud töödele teostusmõõdistused, kooskõlastused, ekspertiisid ja ülevaatused, teinekord ka avada konstruktsioone ning seejärel taotleda omavalitsuselt kasutusluba. Kui ilmneb, et ehitus oli ebaseaduslik ja ehitusluba polnud, võib kohalik omavalitsu algatada väärteomenetluse ning määrata omanikule ka trahvi."

Näiteks väljastati pealinnas eelmisel aastal 1445 kasutusluba. Aasta varem oli see number 895. Mõnevõrra on kasvanud ka ehitusseaduse alusel tehtud ettekirjutuste arv: kui 2012. aastal koostati 58 ettekirjutust, siis 2013. aastal 84. Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein ütleb, et ettekirjutuste arvu kasvu on tinginud ehitusjärelevalve tõhustamine. "Samuti oleme juhindunud põhimõttest, et kui soovitakse kinnistul asuvat ehitist laiendada või rekonstrueerida ning kinnistul asub veel teisigi ehitisi, siis ehitusloa menetluse käigus kontrollitakse kõigi kinnistul asuvate ehitiste vastavust kinnitatud projektile."

Selle käigus ilmneb tihti, et aja jooksul on kinnistul asuvaid ehitisi loata laiendatud ja rekonstrueeritud - välja on ehitatud näiteks katuseaknad ja terrassid. Ette tuleb sedagi, et kinnistule on kerkinud kuur või abihoone. Omaalgatuslikult seatakse sisse ka kaminaid. Paneelmajade puhul ehitatakse kinni rõdud. Noorte seas on aina enam populaarsust kogumas avatud köökidega korterid. Köök vaid mõne sammu kaugusel elutoast - kõlab modernselt. Iseküsimus on, kuidas see sinna tekkis.

Trahv kuni 32 000 eurot. Hallik-Jürgenstein nentis, et ümberplaneerimise käigus tehakse avasid kandeseintesse ja kandekonstruktsioonidesse, kuid lube ei vormistata.

"Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine on ehitise rekonstrueerimine, mis ehitusseaduse kohaselt on ehitamine ning eeldab ehitusloa olemasolu." Samuti on praktikas olnud juhtumeid, kus taotletakse küll ehitusluba ja tööd tehakse loa aluseks oleva projekti kohaselt, kuid tööde lõpetamisel kasutusluba ei taotleta.

"Sellisel juhul võib uut omanikku halva üllatusena tabada asjaolu, et tehtud töid ei ole vastu võetud ja kasutusluba väljastatud. Viimase puudumise eest vastutab ehitise uus omanik, keda võidakse omaniku kohustuste täitmata jätmise eest trahvida. Trahvi suurus omaniku kohustuste eiramise eest on füüsilisel isikul kuni 1200 eurot ja juriidilisel isikul kuni 32 000 eurot," selgitas Hallik- Jürgenstein.

Ebameeldivuste vältimiseks on ostmisel mõistlik pöörduda enne tehingut kohalikku omavalitsusse ja uurida, millised dokumendid ja load on olemas. Pooleli ehitist soetades tuleb kindlasti müüjalt kaasa nõuda kogu dokumentatsioon, mis on kogutud müügihetkeni.

Andres Joala rääkis, et tema senises praktikas pole dokumentatsiooni puudused ja kasutusloa puudumine ehitise lammutamiseni õnneks viinud, sest omanikud on siiani eksimustest aru saanud ja vajalikud asjad korrastanud. Küll nenditakse hiljem, et lihtsam oleks olnud kohe ehitamisega alustades ka dokumente koguma hakata. "Korterelamute puhul juhiks veel tähelepanu asjaolule, et kui on võetud ehitusluba korteri ümberehituseks ja jäetakse taotlemata kasutusluba tehtud töödele, siis pole edaspidi kasutusluba tervel hoonel. Seda peaksid eriti hoolikalt jälgima korteriühistute juhid juba ümberehitustele kooskõlastusi andes."

Ennekõike ohutus. Kinnisvaraga vähe kokku puutunud inimesel võib paratamatult tekkida küsimus, milleks kasutusluba ikkagi vaja on. Bürokraatia? Uus Maa Property Advisorsi varahalduse spetsialist Marina Roosimägi sõnas, et kasutusluba on vaja tõestamaks, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, on vastavuses projektiga ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

"Inimesele on esmatähtis, et hoone on ohutu ja püsiv," lisas ta. Ta märkis, et puudumisel võivad varitseda erinevad ohud, mis võivad, kuid ei pruugi realiseeruda. Näiteks see, et pank ei anna finantseeringut. "Hoone kasutamisel on oht, et ülalpidamiskulud on suuremad kui projektis või mõõtja poolt lubatud. Probleemid ehituskvaliteediga võivad seada ohtu hoone püsimise." Roosimägi tõdes, et sageli on kasutusloa taotlemine jäänud lõpule viimata lihtsalt ajapuudusest või laiskusest.

Enamik eramuid kasutusloata. Ehitusloata hoone kindlustamine on küsitav, küll aga pole takistuseks kasutusloa puudumine, ütles IF kindlustuse varakindlustuse tootejuht Marit Raag.

"Kasutusloa puudumine ei ole meil kindlustuse sõlmimisel takistuseks, samuti ei sõltu sellest kindlustussumma," sõnas ta. Põhjus on paradoksaalne: ehitusseadus sätestab, et kasutusluba on vajalik, kuid sellest hoolimata Raagi sõnutsi enamikul eramutest seda pole. "Nii kindlustab ka If hooneid, millel puudub kasutusluba, aga on nõutud ehitusluba. Lisaks on ohutusnõuded, mida tuleks järgida, näiteks kütte-, elektri- ja tehnosüsteemid peavad olema projekteeritud, ehitatud ja paigaldatud nõuetekohaselt ja nõuete puudumisel nii, et nende kasutamine ja hooldamine oleks ohutu."

Ka ehitusloata on soovitud elamuid kindlustada, kuid sellisel juhul on vajalik täpsem selgitus, miks luba ei ole ning millal see muretseda. "Üldiselt ei taheta kindlustada ebaseaduslikke ehk ehitusloata hooneid, kuna kahju korral pole seaduslikku võimalust hoonet taastada," nentis Raag.

Buumiaja skeem käigus nüüdki. Domus kinnisvara hindaja/maakler Vilja Holzberg selgitas, et kasutusloata majade hulk on veel suur, sest ehitusloata püstitatud majadele lisanduvad need, mis on halvasti ehitatud ja millele ei saa kasutusluba anda.

"Buumiaja ehitusstandardi tõttu on veel aastaid hiljem palju maju, mille ohutus pole tagatud ja milles elamine seetõttu seaduse rikkumine. Kui arendajal on õnnestunud korterid varakult maha müüa, pole kasutusloa puudumine enam tema mure, sest loa peavad hankima korteriomanikud." Ta kinnitas, et sama äriskeemi kasutatakse nüüdki, sest kasutusloata kinnisvara müümine pole keelatud.

Pank hoiatab ohu eest. SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas ütles, et kodulaenu taotlejate puhul kontrollitakse ehitiste (ka tagatise) andmeid kinnistusraamatust ja ehitusregistrist.

Just pank võib olla see, kes aitab õigel hetkel hädapidurit vajutada. "Meie eesmärk on teavitada laenutaotlejat võimaliku ebaseadusliku või isegi ohtliku ehitise omandamise riskist. Kuna ehitise omanik vastutab kõigi puuduste eest ja enamasti saab omanik ka puudused kõrvaldada (näiteks taotleda registriandmete korrastamist), on kinnisvara ostjale väga kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused kõrvaldada juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist," märkis Messimas.

Ehitusloata ei saa, kuid kasutusloa puudumisel on pank valmis teatud tingimustel ootama. "Kui kasutusluba pole, kuid selle puudumise põhjus, taotlemise tingimused ja loa saamise võimalik tähtaeg on kohalikus omavalitsuses välja selgitatud, võivad laenusaaja ja pank kasutusloa hilisema esitamise kohustuse kokku leppida laenulepingus." See puudutab ka olukorda, kui ostetava elamispinna rekonstrueerimine on alles pooleli ja tööde valmimine sõltub laenutaotlejast. Ka siis lepitakse kasutusloa hilisem esitamine kokku laenulepingus.

Kui ehitis on püstitatud, rekonstrueeritud või laiendatud ilma ehitamise käiku dokumenteerimata või ebaseaduslikult ilma ehitusloata, on ehitise omanikul ikkagi kohustus tõestada tehtud tööde vastavust kehtivatele õigusnormidele.Tagantjärele seadustamiseks tuleb muu hulgas tellida tehtud töödele teostusmõõdistused, kooskõlastused, ekspertiisid ja ülevaatused, teinekord ka avada konstruktsioone ning seejärel taotleda kasutusluba.Ebaseadusliku ehitustegevuse ja ehitusloa puudumise puhul võib kohalik omavalitsusel  algatada  väärteomenetluse ning määrata omanikule trahvi.Tüüpilised loata ümberehitused:Väljaehitatatud katuseaknad ja terrassid.Kinnistule kerkinud kuur või abihoone.Elamusse on sisse seatud kamin.Paneelmajades kinni ehitatud rõdud.Korteri ümberehitus avatud köögiga elutoaks.Allikas: Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein

Lisaks kasutusloale tasub kontrollida:Kontrolli, mis on ostetava eluaseme täpne suurus ehk ruutmeetrite arv. Maja puhul ka krundi suurus (hea teada ka kortermaja puhul). On tulnud ette sedagi, et alles notari juures lepingu sõlmimisel selgub tegelik suurus.Saa kinnitust objekti ametliku kasutuselevõtmise aasta kohta.Korteri puhul tasub ühendust võtta korteriühistuga ja uurida, kas elanikud tasuvad kommunaalmakseid korralikult. Palju võlglasi võib tekitada probleeme. Äärmuslikul juhul võidakse terve kortermaja mõne teenuseta jätta.Uuri, kas korteriühistu on laenu võtnud maja korrastamiseks. Ja kui on, siis kui suured on igakuised laenumaksed antud korteri osas.Selgita välja, millised parkimisvõimalused kortermaja ümbruses on ja kuidas need on jagatud majaelanike vahel.Puitmaja korral tasuks uurida, kas on infot majaseente/majavammi kohta. Kas seda on üldse uuritud?Notariaalsesse lepingusse pane kirja kõik, milles ostja ja müüja omavahel kokku lepivadNotariaalse lepingu järel, objekti üleandmisel müüjalt ostjale, vormistage kindlasti ka objekti üleandmise-vastuvõtmise akt. Sellega läheb vastutus objekti eest müüjalt ostjale. Seal peaks kirjas olema kõik näidikute mõõdud, üle antavate võtmete arv, sisse jääva mööbli ja tehnika vastavus notariaalsele lepingule ning kõik muu, mis vajab täpsustamist või kinnitust.Allikas: Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa Andmeid saab vaadata:Kinnistusraamatwww.kinnistusraamat.rik.ee/detailparing/avaleht.aspxkes on omanik, millega on kinnisasi koormatud (nt hüpoteegid, kasutusõigused), mis on kinnisasja pindala, maa sihtotstarve.Ehitisregisterwww.ehr.ee/v12.aspx?loc=01saab vaadata, millised ehitised asuvad sellel aadressil, kui suur on ehitisealune pind, elamispind, milliseid ehituslube ja kasutuslube on välja antud, mis materjalidest on maja ehitatud, mis tehnosüsteemid on olemas (elekter, küte, vesi jne), kontrollida energiamärgise olemasolu.Ehitusseadusww.riigiteataja.ee/akt/104072013008