Kinnisvara. Omanik otsib ise rentnikku

Mamo Food OÜ omaniku ja juhi Margit Härma sõnul pole ta pidanud siiani ruumide otsimisega vaeva nägema, sest rendile andjad on neid ise üles leidnud ning ruume pakkunud. “Mamo strateegiline eesmärk on hoida kvaliteedi ja hinna suhet sellisena, et oleksime A- ja BA-klassiga kontormajade rendile andjatele võimalikult väärtuslik partner. Hea toitlustaja tõstab oluliselt rendipindade väärtust,” selgitas Härma, miks neid enda katuse alla kutsutakse.

Mamo meelispaigad on Härma sõnul peamiselt suured kontori- ja ärimajade läheduses paiknevad pinnad, mille aknad oleksid suunatud tänavale ning millel oleks eraldi sissepääs. “Oleme laienenud kõigile pindadele, mida oleme pidanud enda jaoks isuäratavaks ning potentsiaalseks,” lausus Härma.

Tasub hoida silmad lahti ja usaldada vaistu. Edukuse võti peitub Härma sõnul sellistes pindades, kus müügipotentsiaal ja üüripinna ruutmeetrite arv on omavahel õiges suhtes.

“Kõige olulisem on teada ja tunda oma klienti ning kohti, kus neid kliente on korraga palju. Praegu tekib palju selliseid kohvikuid, kus oleks tore pühapäeval koos perega istuda, aga neile paraku ei jätku igapäevast klientuuri. Lihtsalt madal rendihind ei ole argument kohviku avamiseks,” oli Härma veendunud.

Härma sõnul tuleb kohta otsides lihtsalt silmad lahti hoida ning vaistu usaldada. “Kui vaja, istume ka lõunasel ajal lihtsalt maha ning jälgime, kuhu ja kui palju inimesed liiguvad,” kirjeldas Härma.

Siiani on Härma sõnul Mamo läinud seda teed, et üürib kõiki pindu, kus söögikoht paikneb. Toitlustusettevõtetel on nii või teisiti vaja palju investeerida masinatesse ning pinna ostmine ei ole ilmtingimata alati Härma sõnul õige valik. “Mamo kett on laienenud täpselt selles tempos, mida on võimaldanud meie organisatsiooni areng,” sõnas Härma.

Liiga kiire laienemine võib Härma sõnul karuteene teha, sest nii toote kui ka teeninduse kvaliteet võib langeda.

Sõbrad laitsid Boheemi asukoha maha. Kala­majas asuva kohvik Boheemi üks eestvedajaid Harry Randma ütles, et Boheem sai rajatud sinna, kuhu süda ütles, et see tulema peaks.

Asukoha valikul sai Randma sõnul määravaks põhjus, et ta elas ise Kalamajas ja talle tundus imelik, et kohas, kus elab palju toredaid inimesi, ei olnud korralikku kohvikut ega söögikohta. “Tegemist oli pigem hea kõhutunde kui uuringuga. Suurem osa inimesi, kelle käest küsisin, laitis mõtte maha ja arvas, et Kalamajas selline asi ei tööta,” meenutas Randma.

Alguses vaatas Randma ringi ka mujal, kuid ühel hetkel jäi talle silma praegune Boheemi maja. See sai Randmale südamelähedaseks kohe esimesest silmapilgust, kuigi oli tollal alles renoveerimisjärgus.

“Kõik teavad kuldreeglit, et söögikoha tegemisel on määrav asukoht, asukoht ja asukoht! Aga tegelikult ei ole see päris mustvalge. Omapärased, huvitavad ja intrigeerivad kohad võivad läbi lüüa ka nii-öelda nurga taga,” selgitas Randma, et hingega tehtud asi läheb ka klientidele hinge.

Siiski lisas Randma, et edukal söögikohal peavad olema mõningad kindlad kriteeriumid – aknad, parkimine ja lähedus transpordile.

Kümme korda mõõda, üks kord lõika

Uus Maa äripindade maakleri Rene Haavamäe sõnul tuleb ettevõtjal, kes soovib leida oma alustavale toitlutusärile õiget ja hästi töötavat asukohta, esmalt läbi mõelda, kellele on tema äri suunatud. “On oluline teada, kes on potentsiaalne klient. Kohvik Kalamajas, noobel restoran vanalinnas või päevapakkumistele orienteeritud söökla büroomajade läheduses on kõik väga erineva kontseptsiooniga,” sõnas Haavamäe. Selle esmase ja pealtnäha lihtsa liigituse järgi saabki söögikoha omanik juba täpsemalt edasi mõelda, kus piirkonnas rajatav söögikoht paikneda võiks.Kui on selge, kus ja kellele toitlustusasutus suunatud on, on järgmiste sammude tegemine lihtsam. “Üks võimalus on otsida sobilikku äripinda kinnisvaraportaali kaudu, ent sealt ei pruugi alati sobivaid ruume leida. Abiks on kontakteerumine kinnisvaramaakleriga, kes piirkonnas tegutseb ning kel on sealsest turuolukorrast parem ülevaade,” soovitab Haavamäe.Tihtilugu ei pruugi saadaval olevad pinnad portaalides üleval olla ning parema ülevaate saab suusõnaliselt.Olulised märksõnad toitlustuskoha puhul on Haavamäe sõnul nähtavus, ligipääsetavus ja parkimisvõimaluse olemasolu.

Iga koht ei sobi. Samas tuleb arvestada, et mitte iga pind ei pruugi olla sobiv. Üks levinumaid takistusi on puuduv ventilatsioonisüsteem. Samuti võib esineda probleeme korteriühistutega, kes ei soovi oma maja all asuvale äripinnale toitlustus­ettevõtteid, tuues põhjustena välja nende tegevusega kaasneva lärmi, inimeste sagimise või toidulõhnad.Silmas tuleks pidada Haavamäe sõnul ka seda, et kuna toitlustusettevõtte rajamine nõuab keskmisest suuremaid investeeringuid, on tavaks sõlmida ka pikemad, tavaliselt viieaastased üürilepingud. “Ühelt poolt on see hea ning kaitseb üürilevõtjat, teisalt on ebaõnnestumise korral üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine keerukam,” toob Haavamäe välja plussid ja miinused.

Uuri ümbrust. “Lisaks eelnevatele kriteeriumitele teeme ­uuringu näiteks pakutava üüripinna 400 meetri raadiuses: kui palju on kontori ruutmeetreid ning teisi söögikohti,” rääkis Haavamäe. Turu-uuringu seisukohalt on enda tutvusringkonnas alati paar asjakohast inimest, keda küsitleda, märkis ta.“Loomulikult on olulised ka lepingutingimused. Näiteks kui müügipotentsiaal on piiratud kontormaja lahtiolekuaegadega või kui kommunaal- ja ­üürikulud oluliselt kõrgemad kui müügipotentsiaal seda lubada võiks, peavad lepingutingimused seda tasakaalustama,” rääkis Haavamäe.

 

Seitse sammu, kuidas leida toitlustusärile sobivat asukohta

1. Mõtle läbi, kellele äri on suunatud ja kes on potentsiaalne klient. Boheemlaslik kohvik Kala­majas, restoran vanalinnas või päevapakkumistele orienteeritud söökla büroomajade läheduses on erinevate kontseptsioonidega ja vajavad erinevaid piirkondi ja pindu.

2. Sobilikku pinda saab otsida kinnisvaraportaalide kaudu, abiks on kontakteerumine kinnis­varamaakleriga, kes selles piirkonnas tegutseb ning omab sealsest turuolukorrast paremat ülevaadet, sest alati ei pruugi saada olevad pinnad portaalides üleval olla.

3. Ruumide valikul peaksid märksõnadeks olema nähtavus, ligipääsetavus ja parkimisvõimaluse olemasolu.

4. Veendu, et ruumi valikul ei saa takistuseks puuduv ventilatsioonisüsteem või probleem korteriühistutega, kes ei soovi nende maja all asuvatele äripindadele toitlustusettevõtet.

5. Kuna toitlustusettevõtte rajamine nõuab keskmisest suuremaid investeeringuid, on tavaks sõlmida ka pikemad, tavaliselt viieaastased üürilepingud, nii et arvestada tuleb sellega, et äri ebaõnnestumise korral on üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine keerukam.

6. Tee või palu maakleril teha uuring pakutava üüripinna 400 meetri raadiuses: kui palju on seal kontoreid ning teisi söögikohti.

7. Tasakaalusta lepingutingimused, näiteks kui müügipotentsiaal on piiratud kontormaja lahtiolekuaegadega või kui kommunaal- ja üürikulud on oluliselt kõrgemad kui müügipotentsiaal seda lubada võiks, peavad lepingutingimused seda tasakaalustama.