Kinnisvara. Arakas: ärikinnisvarasse investeerimine on kui sport

Viljar Arakas juhib EfTEN Capitali kinnis­varafondi, mille portfellis on kokku 21 objekti Eestis, Lätis ja Leedus. Fond on keskendunud pikaajalistele investeeringutele.

Arakas võrdles, et spordis on sprint ja maratoni­jooks, aktsiaturgudel aga päevakauplemine ja pikaajaline investeerimine. “Ühte patta neid panna ei saa, meie oleme valinud teise variandi,” lausus ta. Arakas lisas, et nad ei eelda väga kiiret rahavoo tõusu, aga kui see juhtub, on muidugi väga tore. Ta rõhutas püsivate üürnike olulisust. “Kui üürnikud on majas, siis rahavoog ei katke. Turu tõusu käigus tuleb kiiremini, kriisi ajal vähem, aga midagi on pidevalt olemas.”

Kinnisvarafond teenis mullu 10,2 miljonit ­eurot puhaskasumit, see on tunamullusega võrreldes rohkem kui poole parem tulemus. Fondi juhatus teeb peatsel aktsionäride üldkoosolekul ettepaneku maksta kasumist brutodividendi 3,1 miljonit eurot. Arakas toonitas, et väljamakstav dividend on iga aastaga kasvanud.

Inflatsioon jääb üüritulu kasvule jalgu? Ka BPT Baltic Opportunity Fundi juht Tarmo Karotam märkis, et kiire kasumi saamise ning lühiajalise sisenemise-väljumise asemel on Baltimaades fookusesse võetud püsiva dividendi teenimine, mis ulatub üle 90% täitumusega ja professionaalselt hallatud varade puhul 7–10%ni aastas. “Võrreldes muude investeerimisalternatiividega, on tulemus märkimisväärt,” ütles ta.

Karotami sõnul on suund dividendide teenimisele mõistetav, kuna selline tulu on inflatsioonikaitsega. “Kaitse annab hoonete lepingujärgse üüri indekseerimine igal aastal inflatsioonimääraga. Hea asukohaga kinnisvaral on head eeldused nõudluse suurenedes tagada isegi inflatsioonist kiirem üüritulude kasv.”

Karotam lisas, et huvitavaks ja apetiitseks muudab Balti ärikinnisvara investeeringud asjaolu, et investor saab osta Põhjamaadest pärit üürnikega hooneid oluliselt odavamalt ning teenida seejuures suuremat tootlust kui investeerides otse ärikinnisvarasse Põhjamaades. “See tähendab, et investorile on ärikinnisvara puhul riski-tootluse suhe palju parem just Balti riikides. Selles kontekstis on investoril kõik eeldused teenida aastas 13–18% kogutootlust.”

Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend rääkis Eesti turule viidates siiski pisut tagasihoidlikumatest numbritest. “Tootlust ­oodatakse 8–10%, mis on laias laastus sama mis eelmisel aastal. Muutus on komakohtades. Väiksema tootlusega ollakse nõus büroo- ja kaubanduspindade puhul. Lao- ja tootmispindade tootluse numbrit eeldatakse 10 juurde.”

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et pikaajaliste investeeringute puhul on ostjad turuteadlikud ja asjatult liiga väikese tootluse või ebakvaliteetse üürilepinguga ei riski.

Äripindade investeeringute turg on tema sõnul Eestis selle poolest küpsemaks muutunud, et ka pindade omanikud on hakanud mõistma, et nad ei saa väikese tootlikkusega hoonete eest kõrget hinda küsida. Veel paar aastat tagasi olid ostjate ja müüjate ootused liiga erinevad ja seetõttu toimus ka tehinguid vähem.

Siiani on Soomani sõnul tihti komistuskiviks erinev arusaam rahavoo kvaliteedist – pikaajalisele investorile ei meeldi hallata sadat kabinetiüürnikku, kellel on kõigil tähtajatud üürilepingud. Eelistatud on ärihooned, kus on korrused mõistlikult mõne üürniku vahel ära jagatud.  Ideaalis on hoones ka tuntud oma valdkonna liiderettevõte või mõne rahvusvahelise börsifirma filiaal.

Soomani kinnitusel on ärikinnisvaraturul kolme tüüpi ostjaid. Pikaajaliste investeerijate kõrval tegutsevad ka spekulandid, kes loodavad ostmise-edasimüügiga kiiresti raha teenida. “Neid on vähe ja nad tegutsevad eelkõige väikeste pindadega. See on praegusel turul riskantne,” märkis ta.

Kolmas ja suurem kategooria on ettevõtjad, kes ostavad hoone, mida on võimalik saneerimise või renoveerimisega parandada – näiteks maja suuremaks ehitada, teha tänapäevane ventilatsioon või midagi muud, mis lubaks rahavoogu suurendada. Mõne aasta pärast võib niisugune investor uues kuues maja juba kallimalt edasi müüa.

Rumalat raha turul ei liigu. Karotam lausus, et kogu Baltimaade ärikinnisvaraturg on elavnemas. “Tehingute maht ulatus eelmisel aastal 500 miljoni euroni, mis oli juba 2008. aasta tase. Lisaks ennustatakse, et 2007. aasta miljardilist käivet korratakse juba järgmisel aastal.”’

Peep Sooman märkis, et Tallinna büroopindade nõudlus on suurem kui pakkumine, ent ta ei usu, et tuleks plahvatuslik hinnaralli ja äripindu hakataks utoopiliste summade eest ostma. Ta meenutas, et kinnisvarabuumi aegu liikus palju n-ö rumalat raha, aga praegu mõtlematuid otsuseid ei tehta. “Kes ikka siseneb büroopindade turule, teab, mis on mõistlik.”

Arco Varas ärikinnisvara investeeringutega tegelev Andrus Viks märkis, et väiksemad firmad võivad riskidest ka mööda vaadata. Ta on märganud, et firmad otsivad enda tarbeks büroopindu suurusjärgus umbes 2000–3000 ruutmeetrit. “Arvestatakse, kas maksta aastaid ­üüri või endale pind osta. Aga see on riskantne. Majanduskliima on erinev, ühel hetkel läheb firmal halvemini, mis siis selle pinnaga teha? Kas leiad kellegi, kes seda tahaks?”

Viksi sõnul on kogu vara alati müügis. “Kui makstakse väga head hinda ja ise tahaks selle raha kuhugi mujale paigutada – ikka ollakse valmis müüma,” ütles ta.

Uus liikumissuund: Mustamäelt tagasi kesklinna

Üürnike liikumine Tallinnas on elavnenud, ütlesid Andrus Viks Arco Varast ja ­Einar Vellend Domusest. Viks selgitas, et paljud pikad üürilepingud on ümber saamas ja mõeldakse, kas minna uue pinna peale. “Kõik oleneb lisandväärtustest – mõne jaoks on tähtis vaid hind, mõne jaoks parkimisvõimalus. Kõik tuleb mängu. Mõni ütleb, et ei pea tingimata kesklinnas olema, võib ka äärelinnas, ja vastupidi. Oleneb firmast.”

Vellend märkis, et pigem kolivad üürnikud tagasi kesklinna. Mõni aasta tagasi oli liikumine just kesklinnast välja. “Paljuski tingis selle toona uute hoonete ehitus, mis kerkisid ääre­linna –  Mustamäe, Rocca Al Mare, Pärnu maantee. Kesklinna uusi hooneid juurde ei tulnud. Nüüd on seis muutunud ja valmis on saanud Laeva 2 Navigatori maja suurusega 6000 m², Kentmanni 4 ärimaja suurusega 3500 m², valmimas on Kentmanni 6, kus on äripindadena saadaval 500 m². See on andnud klientidele võimaluse valida moodne pind kesklinnas,” selgitas ta.

 

 

Viimase poole aasta suurimad investeeringud

Eften Capital ostis Tallinnas Tammsaare tee 49 ­K-Rauta kaupluse 12,9 miljoni ­euroga, Taevakivi 13 laohoone 11,5 miljoni euroga ja Betooni 4 Premia tootmishoone 8,4 miljoniga.Endise ­Ajakirjandusmaja Pärnu mnt 67a ostsid 8,1 miljoniga väiksemad investorid. Kunstiülikooli tarbeks ostis Riigi Kinnisvara 6,9 miljoniga Kotzebue 1 Suva tühja hoone.Kõrgepinge 37 lao- ja tootmishoone ostis Capital Mill Baltic Property Trusti käest 3,2 miljoni euroga.Butembo OÜ ostis Tellis­kivi Loomelinnaku 4,8 miljoni euro eest.

 

 

 

Kas otseinvesteering või kaudne?

Otseinvesteeringu kasuks räägib võimalus ise investeeringut kontrollida, kuid see eeldab tegelemist vara halduse ja rahavoo optimeerimisega.

Otseinvesteeringud – Otsene kontroll investeeringu üle.– Võimalus keskenduda väiksematele objektidele/pindadele.– Vabadus otsustada investeeringu saatuse üle.– Ostu-müügi protsess üldjuhul kiirem.– Suur nn ühe objekti risk.– Suuremate objektide puhul ­vaja palju vaba raha, kuna atraktiivsete objektide hinnad on tavaliselt miljonites eurodes.– Eeldab tegelemist vara halduse ja rahavoo optimeerimisega.

Kaudsed investeeringud (kinnisvarafond)– Kinnisvarariski jaotumine geograafiliselt ja varade lõikes.– Professionaalne kinnisvarahaldus, laialdased üürnike ning pankade-investorite kontaktid.– Aktiivne varahaldus maksimeerimaks objekti väärtust.– Arvestama peab fondi halduskuludega.– Fondimahust lähtuvalt head finantseerimistingimused.– Suurtel investoritel võimalus taotleda esindatust nõukogus ja otsustusprotsessides.– Minimaalne investeering jääb kinnisel fondil 100 000 euro piiresse.