Kinnisvara. Tähtajatu lepinguga madalam hind

Arco Vara Tallinna äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisu sõnul eelistavad ärikinnisvara omanikud pigem tähtajalisi lepinguid, kuna see tagab omanikule kindla rahavoo lepinguga määratud ajaks.

“Tähtajatuid lepinguid sõlmivad need omanikud, kellel pole oma hoone suhtes kindlaid tulevikuplaane ja kes ei saa seetõttu tähtajalist garantiid anda. Tähtajatu leping võib tähendada, et omanik tahab tulevikus oma hoonet kas ise kasutada, selle lammutada või renoveerida. Tähtajatu lepinguga kaasneb reeglina madalam hind kui tähtajalise lepinguga,” rääkis Tuisk.

Tähtajalisus tagab kindlad tingimused. Ärikinnisvara üürnikud eelistavad Tuisu sõnul valdavalt tähtajalisi lepinguid, mis tagavad neile kokkulepitud ajaks kindlad tingimused. “Stabiilne asukoht aitab reeglina ärile kaasa. Ühtlasi tähendab see, et üürniku pea kohal ei ripu väljatõstmise ohtu.” Omanik saab Tuisu sõnul tähtajatu lepingu iga kell kolmekuulise etteteatamisega üles öelda. “Tähtajatut lepingut eelistavad need üürnikud, kes pole oma tulevikus kindlad või vajavad pinda ajutiselt.”

Ka Ober-Hausi Kinnisvara ASi äripindade spetsialist Maido Kalviste kogemust mööda eelistavad juriidilised isikud enamasti tähtajalisi üürilepinguid, tähtajatuid tavaliselt siis, kui ei ole selgust omandi lähema tuleviku osas, või on selgusetus omandi suhtes. “Samas on viimasel ajal järjest rohkem näha, et jõutakse kokkuleppele tähtajatute lepingutega,  kui lepingu pooled on üksteises kindlad,” märkis Kalviste.

Kalviste hinnangul põhjustavad keerulisi olukordi üürisuhetes enamasti finantsraskused, sundvõõrandamine, omaniku vahetus jmt. Tähtajaline leping on Kalviste hinnangul mõlemale poolele arusaadavam ja ühtemoodi tõlgendatav.

Üllatuse vältimiseks kontrolli tausta. Kalviste sõnul on ootamatute üllatuste vältimiseks olulisim alati kontrollida vastaspoole tausta ja maksekäitumist. “Keerulisemate lepingute puhul soovitaksin pöörduda kindlasti pädevate kinnisvaraspetsialistide või oma ala juristide poole.”

Ehamassaaž OÜ juhatuse liige, massöör Eha Muulmann peab Viimsis massaažisalongi ning tegutseb üüripinnal. “Kasutan neid ruume tähtajatu üürileppe alusel ning olen praegu sellise lahendusega vägagi rahul,” ütles Muulmann.

Svetlana Baltina, OÜ Rovico juhatuse liige rääkis, et nende ettevõte üürib oma kontoriruume kaasaegses büroohoones, kus nende tööruumid on arhitektide poolt välja töötatud täpselt nende vajadusi arvestades: lisaks kontoriruumile kuulub kontori alla ka nii klienditeeninduse osa, laoruum, laboriosa ning ka köök-puhkenurk. “Rendile andja on igal juhul huvitatud, et me viibiksime siin majas pikalt, kuna selleks, et neid ruume uuesti välja rentida, peab ta kõigepealt investeerima, et muuta meie ruum uutele rentnikele sobivaks,” rääkis Baltina ja lisas, et eks see kehtib enamiku ­uute majade puhul, kus renditakse kõigepealt ruutmeetrid välja ja siis ehitatakse rentnikule sobivad ruumid valmis.

“Kaubanduspinnad, kus me ka veel tegutseme, on küll tähtajalised, aga seal on ka kirjas, et leping pikeneb või lõppeb kui me vastavalt lepingus fikseeritud ajal teada anname, kumma variandi kasuks otsustame. Keskused pole ju ka huvitatud sellest, et mõni pind jääb tühjaks,” lisas Baltina.

Viru Õlu ASi juhatuse liige Ott Licht ütles, et oluline on vastastikune usaldus ja positiivne suhtumine.” Kinnisvaraarendus on üldjuhul ette teada ega alga päevapealt. Kui on tegemist tüüpilise kontoripinnaga, siis tähtajatu leping koos mõistliku etteteatamisega on mõlemale poolele parim variant.” Hetkel on tema sõnul üüripindu piisavalt, et leida vajadusel uus sobilik kontoripind.

Leping peab ületama investeeringu tasuvusaja

Noore, eduka idufirma OÜ Torditeadus juhatuse liige Marika Sinkkonen eelistaks  ettevõtjana pigem tähtajalisi lepinguid ja ka pikemat tähtaega. “Esiteks tuleb arvestada investeeringuid, et need ära tasuksid. Olen arvestanud selleks tasuvusperioodiks enda puhul vähemalt kaks aastat,” ütles Sinkkonen. Teiseks kaitseb tähtajaline leping ka turul toimuva vastu.

Ehe Mood OÜ juhatuse liige Relika Roomet ütles aga, et kindlasti tuleks eelistada tähtajatuid lepinguid, sest tähtajalise lepingu puhul seatakse reeglina just rentnikule nii karmid tingimused lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, et rentnik on olukorras, kus ta peab lepingust pääsemiseks olema tõsistes makseraskustes või isegi kuulutama välja pankroti. “Kaubanduspinna rentimisel on ju “kinnitamata reegel” minimaalne tähtaeg viis aastat, hullemal juhul isegi 10 aastat, mis Eesti ärikliimat arvestades on ettevõtjale väga suur risk,” rääkis Roomet.

Tähtajaline leping annab Roometi sõnul rentnikule küll kindlustunde, kuid ainult juhul, kui ka rendile andjal on lepingu lõpetamine pikema etteteatamistähtajaga kui kolm kuud.

Kaupluse omanikuna eelistaks Roomet tähtajatut lepingut, sest see annab mõlemale poolele vabaduse hoida suhteid “heas energias”. Tähtajatu leping tekitab rendile andjas või omanikus suurema vastutuse ka kommunaalteenuste korrashoiuks, et rentnik rahulolematuse tõttu probleemide korral ei lahkuks. “See on rendile võtja huvides väga oluline,” lisas ta.

 

Mida arvestada lepingu sõlmimisel

Välismaalastest omanikega tuleks sõlmida ka eestikeelne leping, välistamaks hilisemaid tõlgendamisi.Üürile võtjal peab olema õigus leping katkestada juhul, kui omanik ei täida elementaarseid kommunaalteenustega seotud tingimusi.Lepingus peaks oleks kirjas üürile andja garanteeritud tegevused, et ­üürile võtjal oleks normaalsed tingimused tema tegevusteks sellel pinnal.

 

Pikaajaline üürisuhe mõlemale poolele mugavam

Mart Saa, Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimeesSuurfirmadele meeldivaim on üürileping pikkusega 5 + 5 aastat. Kui on tugev üürile andja ja üürile võtja, tahavad mõlemad pooled varianti viis pluss viis või isegi seitse aastat. Aga tehakse ka kolmele aastale.Kui firma on tugev ja kolimine seotud suure vaevaga, siis kindlasti eelistavad üürile võtjad pikka ja tähtajalist lepingut. Väiksemate üürijate puhul pole see vahe nii suur.Üürile andja poole pealt vaadates on ka tema huviks leida tugev üürile võtja võimalikult pikaks ajaks. Ega kolimine pole kasulik kummalegi poolele. See on seotud ebamugavuse ja kuludega. Seetõttu kaalutakse alati tõsiselt, kas see on tulemust väärt.Pikk leping on risk üürile võtjale, sest ettevõte ei pruugi osata täpselt prognoosida, kui palju ta järgmistel aastatel kasvada võib ja kas vajab ruumi juurde või mitte. Samas võib kohe lepingusse sisse kirjutada, mis saab siis, kui kasv toimub. Selleks tehakse ka majandusprognoose, et oleks võimalik tegevust planeerida. Samas on ka üürile andjal risk, tema on tavaliselt seotud laenudega, mida peab teenindama, hoolimata majanduskeskkonnast ja üürniku võimekusest üüri maksta.Mõlemal poolel on vaja riskidega arvestada. Kui vaadata majanduskriisi aega, siis kaotasid pigem üürile andjad, kuna üürnikud läksid pankrotti või võeti uued üürnikud uuenenud tingimustel, aga laenud tuli siiski tasuda vanade üürihindade prognoosi alusel. Masu ajal oldi seetõttu valmis ka lühemateks lepinguteks, aga üldiselt oleks mõlemale osapoolele mugav, soodsam ja praktilisem pikemaajaline üürisuhe.