Riik ei pea üüripindu rajama, elamufondi tuleb uuendada

Enamik üürituru revolutsionääride argumente baseerub arvamusel, et üürileandja vihkab üürnikku. See ei ole nii. Turul tegutsevate professionaalsete üürileandjate ring laieneb järjest.

Naeruväärne on väide, et meil ei ole üüriturgu. Eesti üürisektor on rahvaloenduse andmetele tuginedes 15–20, Tallinnas 20–25% eluruumidest. Igas Tallinna linnaosas on võimalik mõistliku aja jooksul üürikorter leida. Defitsiiti tuleb ette, kuid see ilmneb augustis-septembris, kus otsuseid viimasele hetkele jätnud tudengid tõepoolest üüriturgu ummistavad. Oluline üüripindade defitsiit oli viimati oli  2011. aastal. Praegu on hilja hakata neid ammu paranenud haavu ravima.

Üürisektor on laienemas. Turule tuleb üürnikke juurde, nende nõudlust tasakaalustab sujuvalt väikeinvestorite pakkumise suurendamine. Korterite arendajad kinnitavad, et uutest korteritest ostetakse 10–15 selleks, et neid üürile anda.

Seega ei ole asjakohane ka väide, et üüripindu ei arendata. Arendatakse küll, kuid üürileandjaks ei jää arendaja ise, vaid väikeinvestor, kes lepib suhteliselt väikese tootlusega. Lisaks soetavad investorid usinalt olemasolevaid kortereid vanemates majades. Seega on uutes majades asuvate ja kallimate üüripakkumiste kõrval üürisektori odavam ots aktiivselt laienemas.

Üürituru suurim probleem, mis takistab ka suuremate institutsionaalsete investorite ­üüriinvesteeringuid, on võlaõigusseadus. Kinnisvarafirmade liit on koostööd advokaadibürooga Glikman, Alvin & Partnerid koostanud ettepanekud nende puudujääkide kõrvaldamiseks, mis on jõudnud ka justiitsministri lauale.

Avaliku sektori üüripindade turule toomine suurendab üüripakkumist ja seeläbi majandusotsustel mittebaseeruvat konkurentsi. Tihedam konkurents surub hetkeks üürihinnad alla ja tõrjub erasektori pakkumise turult välja, sest üüriäri tasuvus on niigi suhteliselt marginaalne.

Nii saavutatakse soovitule vastupidine efekt – elamispindade kättesaadavus pikemas perspektiivis väheneb. Samuti kaaperdab avalik sektor üüriäri erasektorilt, kes sellega praegu suurepäraselt hakkama saab. See omakorda tähendab, et aasta-aastalt tuleb üüripindade ülalpidamisse järjest rohkem avaliku sektori raha suunata.

Ei ole mõeldav, et munitsipaalüüripinnaks ehitatakse kehvake maja, mille kvaliteet vastab elamufondi enamust moodustavale nõukaaegsele paneelelamule. Kui aga vaatame Eesti elanike sissetulekut ja ostuvõimet, siis peame tõdema, et uue korteri soetamine või üürilevõtmine on luksus, mida saavad endale lubada vaid oluliselt üle keskmise sissetulekuga inimesed.

Seega tekib absurdne olukord: munitsipaal­üüripind rajatakse väikese sissetulekuga inimestele, kes vajavad abi, ja neile pakutakse soodushinnaga luksuskaupa. Need, kes omadega ise hakkama saavad, peavad ikka leppima Mustamäe või Lasnamäe paneelimaja keskpärase kvaliteediga.

Elamispindade sektori tegelik probleem on elamufondi aeglane uuenemine. See ei kata amortisatsiooni ning kvaliteeditaseme langemist. Ergutada tuleb uue elamufondi loomist.

Riigile ja omavalitsustele kuulub hulk maad, mille perspektiiv on selle mahamüümine erasektorile. Siis on omavalitsustel võimalik need krundid enne mahamüümist varustada detailplaneeringute ja kommunikatsioonisüsteemidega.

Teine võimalus elamispindade pakkumist suurendada on kaotada kinnisvaraarendajaid pitsitavad nõuded eluruumide suuruselt. Kui eluruumide suuruse ja arvu paneb paika parkimiskohtade olemasolu, siis on see täiesti arusaadav ja aktsepteeritav.

Kinnisvarafirmade liit, omanike keskliit ja maksumaksjate liit on teinud ettepaneku era­isikust üürileandjatele maksusoodustuse pakkumisest. Praegu peavad eraisikust üürileandjad tasuma tulumaksu kogu üüritulult ilma mahaarvamiste võimaluseta. Kogu elamumaale tuleb anda maamaksuvabastus.

Munitsipaalüüripindade rajamise toetajatel tuleb tunnistada probleemi peamist olemust. See on kogu elamufondi, mitte kitsalt üürielamufondi uuenemine ehk kvaliteet. Hakata uue elamufondi loomist ergutama üüripindade rajamisega on nagu alustada maja ehitamist katusest – naha saab higiseks, kuid selgusehetke saabudes tuleb kõik ümber teha.