Turul on küpsemas suured tehingud

19. mai 2014, 18:27

Värskelt uue logistikakinnisvara ostnud EfTEN Kinnisvarafondi juht Viljar Arakas teab, et ärikinnisvaras valmistatakse ette suuri tehinguid, milles fond hetkel osaline pole.

"Turul on kuulda nii mõnegi suurema tehingu ettevalmistamisest, kus meie ise osapooleks ei ole," kommenteeris ta. "Seega tahan uskuda, et käesolev aasta ei tule madalama likviidsusega kui möödunud aasta."

EfTEN Kinnisvarafond teatas täna, et ostab DHL logistikakeskuse ja Onnineni kaupluse koos büroomaja ja Est-Transi jahelaoga. Tehing jõustub pärast konkurentsiameti heakskiitu.

Küsimustele vastab Viljar Arakas:

On öeldud, et käesoleval aastal liigub ärikinnisvarasse vähem raha (Colliers ennustab 160 mln 2013. aasta 210 mln euro vastu - toim). Kuidas kommenteerite?
Balti riikide ärikinnisvaraturg on sedavõrd õhuke, et paar suuremat tehingut mõjutavad numbreid väga olulisel määral. Turul on kuulda nii mõnegi suurema tehingu ettevalmistamisest, kus meie ise osapooleks ei ole. Seega ma tahan uskuda, et käesolev aasta ei tule madalama likviidsusega kui möödunud aasta.

Nelja kuu pealt on veel vara mingeid järeldusi teha. Olukorras, kus intressid on ajalooliselt rekordmadalad, ning alternatiivvarade tootlus kesine, tundub paljude investorite jaoks kinnisvara üha atraktiivsem. Eks selline karjas liikumine kätkeb endas omajagu ohtusid, millega tuleb kõigil kinnisvaras tegutsejatel arvestada.

Miks just see logistikakinnisvara objekt teid huvitas?
Kolm põhjust: asukoht, üürnikud ja projekti tootlus. Betooni tänav on logistika- ja väiketootmise jaoks Tallina linnas väga heas asukohas. Meil on juba varasemalt Betooni tänaval üks investeering Premia Foodsi kesklao näol.

Antud kinnistute suurimad üürnikud on oma ala tippfirmad - DHL, Onninen, Est-Trans, Transpoint International jt. Antud tehingu tegemise eel moodustasid meie portfellist 45% kaubanduspinnad. Soov oli investeerida pigem teistesse sektoritesse, et portfelli sektorite vahel tasakaalustada. Tehingujärgselt on EfTEN Kinnisvarafondi varade maht kokku üle 175 miljoni euro.

Mis plaanid on seoses selle objektiga?
Detailplaneering, ja ka üürnike vajadused, võimaldavad juurdeehitusi. Plaanime hooneid kinnistu piires laiendada vastavalt üürnike vajadustele. Muud plaani pole, kui olla üürnikele heaks ning usaldusväärseks pikaajaliseks koostööpartneriks.

Kui palju kavatsete sinna täiendavalt investeerida?
Täpseid projekte ja kalkulatsioone pole veel lõpuni paigas. Hetkel saan seda väljendada umbkaudse suurusjärguna nagu "mõned miljonid" eurod. Täpsemad numbrid saavad paika paari kuu jooksul.

Kui suures mahus plaanite sel aastal investeerida ja kui palju olete juba investeerinud?
Hoolimata asjaolust, et kinnisvarahinnad on lisaks elukondlikule varale tõusnud ka ärikinnisvaras, on meil plaan oma investeerimistegevust jätkata. Pigem kaldub meie fookus lisaarenduste poole, kuna valmis hoonete tootluse tase kipub jääma meie jaoks liiga madalaks.

Samas ei soovi me oma riskiprofiili oluliselt muuta ja jääme kindlasti puhtakujuliseks kinnisvarainvestoriks. Parandame fondi tootlust lisaarendustega. Hetkel on pooleli kaks arendust - täielikult uuenevasse hotell Palace'i saabub esimene külastaja 26. juunil, ning Jelgavas valmib RAF Centrs nimeline kaubanduskeskus juuli lõpuks. Seejärel on meie aktiivne arendusportfell ammendunud ja aeg vaadata uusi projekte. Läti osas olen jätkuvalt optimistlikum kui Eesti osas. Seega soov on Läti investeeringuid suurendada.

Milline on EfTENi prognoos käesolevaks aastaks käibe ja kasumi osas?
Kindlasti meie tulemused kasvavad jõudsalt. Kui suurelt täpselt, ei julge veel ennustada. Aasta esimese nelja kuuga on meie müügitulu kasvanud 57%, brutokasum 66% ja puhaskasum ilma tulumaksukuluta 72%.

Millised varad teie hinnangul tänavu peamiselt turul omanikku vahetavad ja miks?
Tehinguid toimub igas varaklassis. Usun, et mõnevõrra vähem kaubanduses, kuna keskusi omavad institutsionaalsed investorid, kes ei kipu müüma. Eestis on kuulda paari uue kaubanduskeskuse ehituse plaanidest ning Riias hakkab kerkima uus Akropolis.

TASUB TEADA: vara tootis aastas 1,3 mln eurot

EfTEN Kinnisvarafond ostab DHL logistikakeskuse ja Onnineni kaupluse koos büroomaja ja Est-Transi jahelaoga. Tehing jõustub pärast konkurentsiameti heakskiitu.

Tehingu hinda osapooled kommenteerida ei soovi. Kinnistute müüja on kinnisvaraarendaja Varasto Estonia OÜ. Ettevõtte Eesti esindaja sõnul ettevõte kommentaari anda ei soovi, samuti ei soovi esindaja oma nime avalikustada, kuid ta lisab, et ettevõtte müüs selle tehinguga maha kogu olemasoleva kinnisvaraportfelli.

Omandatavad kinnistud asuvad Tallinnas aadressidel Betooni 1A ja Betooni 6. Maaüksuse kogusuurus on 70 793 ruutmeetrit, millest 24 100 ruutmeetrit moodustab üüritav pind logistika, kontori ja külmhoone ruumideks.

DHLi logistikakeskus on ehitatud 2008. aastal ja Betooni 6 aadressil asuv kinnistu 1998. aastal. Müüja hindab oma majandusaasta aruandes kinnistute hinnaks kokku 17,4 miljonit eurot. Varasto Estonia OÜ kinnisvarainvesteeringutelt teenitud renditulu oli majandusaasta aruande järgi möödunud aastal 1,3 miljonit eurot.

Olukorras, kus intressid on ajalooliselt rekordmadalad, ning alternatiivvarade tootlus kesine, tundub paljude investorite jaoks kinnisvara üha atraktiivsem, märkis EfTEN Kinnisvarafondi juht Viljar Arakas.

ÜKS KÜSIMUS: Millised varad sel aastal omanikku vahetavad?

Margus Tinno, Colliers International Advisors, partner, investeeringute ja hindamise juht:
Klassikalised rahavooinvestorid otsivad esmajoones tugeva rahavooga objekte. See mis kinnisvarasektorist objekte otsitakse, sõltub juba konkreetse investori strateegiast ning samuti ka reaalsetest võimalustest turul.

Colliersi poolt 2013. aasta lõpus läbiviidud küsitluse alusel on 2014. aasta vaates aktiivsete investorite jaoks selgelt eelistatuim büroopindade sektor, järgnevad kaubandus- ja tööstuspindade sektorid on võrdse eelistatusega. Investorite jaoks ei ole objektide ostmine lihtsalt tehingu tegemine, vaid arvestada tuleb ka hilisema objekti majandamisega ning see omakorda nõuab nii konkreetse kinnisvarasektori kui ka seda kasutava majandussektori (nt logistikaettevõtted) hingeelu mõistmist. Käesoleval aastal ootame tehinguid kõikidest põhilistest kinnisvaraturu sektoritest.

See, milline sektor kokkuvõttes prevaleerib, sõltub eelkõige objektide kättesaadavusest - st omanike reaalsest müügisoovist ning samuti hinnastamise reaalsusastmest.

Kui tuua võrdluseks 2013. aasta, siis Eesti 210 miljoni eurose turu juures oli tehinguid büroo, kaubandus- ja tööstuskinnisvara sektorites tehingumahu võtmes võrdselt (kõik 29%), kuid arvuliselt oli tehinguid selgelt enam tööstuskinnisvara sektoris - 39% (kaubandus 23%, büroo 22%).

Olev Mait Makk, Seven Real Estate Advisors, Partner, investeeringute ja nõustamisvaldkonna juht:
Üle 10 miljoni euroseid tehinguid 2014. aastal napib. Takistuseks just investeerimistoodete puudus, mitte napp nõudlus. 2014. aastal on oodata paari suurt logistikavaldkonna tehingut, mitmed marketid leiavad ostjad.

Lisaks on meil töös ühe suurema büroomaja müügitehing, mis peaks omanikku vahetama veel maikuu sees. Aktiivsemad müüjad on investeerimisportfellide omanikud, kes pööravad oma investeeringuid ringi, osaliselt ka investeerimistähtaja möödumise tõttu.

Näiteks Seven Real Estate Advisors viib lähikuul lõpule Eastern European REIT varade müügiprotsessi.

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

Vaata kogu kava
Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
21. May 2014, 08:26
Otsi:

Ava täpsem otsing