Kinnisvara. Väldi üürniku lahkumist

Ajal, mil äri- ja büroopindade valik jõudsalt kasvab, on kinnisvaraomanikele olulisim küsimus, kuidas oma vara väärtust kasvatada ning rentnikele turunõuetele vastavaid tingimusi pakkuda. Üürilistel seevastu on üha paremad šansid tingimuste üle kaubelda.

Tartus asuva Tasku keskuse juhataja ­Eveli ­Opmanni sõnul lepitakse tavaliselt üürilepingus kokku, millistele tingimustele peab üüripind vastama. “Oleme keskendunud pikaajaliste suhete arendamisele üürnikega ning püüame leida võimaluse üürnike soovidele vastu tulla. Uurime ka üürnike rahulolu ning ootusi iga-aastase rahuloluküsimustikuga. Näiteks viimase küsimustiku tagasisidena tekitasime hoones jalgrattaparkla, kuhu on üürnikel võimalik turvaliselt oma jalgratas tööloleku ajaks jätta,” rääkis ta.

Ka autopesula teenus loodi vastu tulles üürnike soovidele – on mugav jätta auto pesulasse, ise tööle suunduda ning pärast järele minna.

Opmanni sõnul on nad tavapäraselt määranud hoonetele keskmise baas­hinna, mis peaks tagama kinnisvara omanikule nõutava tootluse, ning sellele lisandub üürniku spetsiifilise lahenduse maksumus. “Peale hinna on oluline ka lepingu pikkus ning üürilepingu katkestamise tingimused,” selgitas ta.

Opmanni sõnul on pindade kvaliteedinõuded ajaga kasvanud, väga tähtsaks peetakse kõrval­kulude mõistlikku taset.

Asukohaga ei tohi eksida. Kõige suurem viga üürniku jaoks on Opmanni sõnul see, kui üüritakse pind vales asukohas. Näiteks üüritakse büroopind linna äärde ning seetõttu on keeruline leida töötajaid, või siis vastupidi, üüritakse pind kesklinna kulukal pinnal, kuid loodetud konkurentsieelist see ei too. “Üürile andjate suurim viga saab aga olla selles, kui lähtutakse lühiajalistest eesmärkidest ning unustatakse, et kinnisvaraäri on oma olemuselt pikaajaliste suhete äri,” sõnas Opmann.

E.L.L. Kinnisvara Eesti tegevdirektor Vahur Kaska sõnul näitas bürookinnisvara sektor möödunud aastal plaanipäraseid tulemusi ning selle aasta prognoos on samuti positiivne. Nende büroohoonetes – Delta Plazas ja Sõpruse Ärimajas – on vakants praegu nullilähedane.

Kaska sõnul lisavad ärikinnisvarale väärtust hea asukoht ja toimiv infrastruktuur, maja tehnilised näitajad (eelkõige ärihoone sisekliima), energiatõhusus ning büroohoones ja lähiümbruses pakutavad lisateenused. “Ärikinnisvara seisukohast on eriline väärtus büroohoone üürnikel – terviklik ja jätkusuutlik üürnike kooslus – ning usalduslikel suhetel üürile andja ja üürnike vahel,” ütles Kaska.

Eraisikutest kaasosanikud. Enamjaolt on E.L.L. Kinnisvara investeerinud Kaska sõnul oma arendusprojektidesse üksinda või koos juriidilistest isikutest partneritega. Ent Sõpruse Ärimaja arendusse kaasati 2006. aastal eraisikutest kaasosanikud. Investeerimisprojektis osales mitukümmend kontserni töötajat, kelle osalus ärimaja omanikfirmas Sõpruse Investeeringud OÜ oli algselt ligikaudu veerand. Sel aastal ostis aga E.L.L. Kinnisvara enamikult kaasosanikest osaluse välja ning need, kes otsustasid müüa, said 8 aastaga oma raha tagasi ligikaudu kahekordselt, mis tegi aastaseks tootluseks peaaegu 12%, selgitas Kaska.

Alexela Groupi juhatuse esimees Heiti Hääl on seisukohal, et büroopindade puhul vaatavad üürnikud pigem kvaliteetsema ja parema asukohaga pinna järele. “Kinnisvara on teadupärast oma asukoha poolest kinnistatud ning kvaliteet sõltub varasemast planeeringust.”

Tema sõnul on raske anda soovitusi omanikele, kes on mõneti hädas. “Eelkõige tuleks vaadata võimaluste järele, kuidas muutunud olukorraga kohaneda,” sõnas Hääl, kelle hinnangul on ärikinnisvara omanike suurimaid vigu vähene taustauuring üürniku kohta ning sellest tulenev üürimaksete laekumise viibimine. “Tähtsaks peame ka arendaja oskust arvutada täpselt renditava ruumi võimalikud kõrvalkulud. See võimaldab vältida arusaamatusi tulevaste üürnikega.”

Kolimine on alati kulukas

Arhitektuuribüroo Pluss juhataja Katrin Ventsel on arvamusel, et pikaajalised lepingud peaksid olema nii kinnisvara omanike kui ka üürnike huvides.Kolimine tähendab alati lisakulutusi ja häirib tugevalt töörütmi. Üüripindade valik on küll suur, aga vaevalt tahab keegi kergekäeliselt kolimist ette võtta.Lai valik hoiab pigem üürihinnad normaalsel tasemel. “Kui uut büroopinda otsida, siis on muidugi üürnikul paljudes tingimustes võimalik kokku leppida,” ütles Ventsel.

Oma soovi järgi kujundatud pind hoiab paigal. Ventseli sõnul kujundasid nemad oma büroo enda soovi järgi ega plaani lähiajal uut pinda otsida. Omalt poolt on kinnisvara omanik püüdnud neile ka vastu tulla, olgu see siis parkimiskohtadega või ruumivajaduse suurenemisel. Uute rendipindade otsimisele mõeldaks siis, kui ruumivajadus muutuks, ütles Ventsel.Kalev Pihl Sertifitseerimiskeskusest sõnas, et nende rendipinna puhul on kinnisvara omanik igati proovinud üürnikke hoida. “Regulaarselt küsitakse tagasisidet ja antakse ka kõigile teada, millised olid tulemused. Eriti tore on see, et kui mingi probleem tõesti mitmest kohast kõlama jääb, siis sellega võetakse midagi ka ette,” oli ta rahul. “Me oleme seni tõesti hästi hakkama saanud.”Tema sõnul on eriti oluline see, et mõistetakse ümberehituste vajalikkust ning ollakse partneriks planeerimisel. “ELL on seni meile alati pakkunud sellist sisenemise hinnasoodustust, et pärast laienemist on mõnda ­aega üür soodsam – on ju selge, et ehitus ja ruumide sisustamine tõmbab mõnevõrra rahakoti õhemaks,” märkis Pihl.Ta lisas, et nemad laiendavad praegu oma üüripinda ning kui see on tehtud, ei ole lähiaastatel ette näha, et oleks vaja muudatusi teha.

Tule üürnikule vastu

BPT Real Estate Groupi tegevjuht Indrek Hääl puutub üürnikega iga päev kokku – ettevõtte hallatavas kinnisvaraportfellis on pea tuhat üürilepingut.“Ühte reeglit ei ole, kuidas üürnikele vastu tulla, aga üld­juhul võiks see sõltuda osapoolte võimalustest ning mitte viitsimisest, ülbusest või ülesande keerukusest, rääkis Hääl.“Pikaajaliste üürisuhete hoidmine on igapäevane sihikindel töö ning sellest peab saama hoone omaniku või omaniku esindaja üks suurim eesmärk,” oli tema seisukoht.Seega tasub Hääle sõnul omanikel kaaluda kõiki võimalusi ning näha ka kaugemat perspektiivi.“Kui üürniku- ja üürile andja vaheline koostöö ei suju, siis üldjuhul lahkub üürnik sellest hoonest esimesel võimalusel. Stabiilse rahavoo ning korraliku üürnikubaasiga hooned on aga need, mille vastu tunnevad kinnisvarainvestorid huvi ning mille kohta võib öelda, et need on investeerimistooted,” ütles Hääl. Oskusliku majandamisega võib Hääle sõnul enamikust hoonetest luua korraliku investeerimistoote ning selles tema ning kogu nende ettevõtte igapäevatöö seisnebki.Hääl prognoosis, et ärikinnisvaraturg jätkab korrastumist, mis tähendab, et hoonete omanikud panevad järjest rohkem rõhku kvaliteedi tõusule, üürnike heaolule, efektiivsele majandamisele ning hoone eluea pikendamisele.

 

 

Maido Kalviste, OberHaus Kinnisvara äripindade spetsialistÜürile andja peab lisaks heale hinnale tagama üürnikule atraktiivsuse säilitamiseks ka igakülgse toe.Kinnisvaraturg laiemalt on näidanud selgeid kasvumärke juba mõnda aega, kuid iseäranis energiliselt on liikuma läinud üüriturg – nii elamis- kui ka büroopindade turg.Äripindade üüriturg on tõepoolest aktiivne ning seda toetab üürijate soov pinda vähendada ja kõrvalkulusid optimeerida.

Büroopinna puhul oluline lihtne juurdepääs. Büroopinna puhul on endiselt oluline maja ja ruumide hea paiknemine, soliidsus, lihtne juurdepääs ning parkimisvõimalused nii töötajatele kui ka külastajatele, seda siis majas või selle läheduses. Uue üüripinna otsingutel vaadatakse vana asukoha lähedal alustatud ehituste poole, aga ka olemasolevate pindade poole, juhul kui need vastavad kliendi muutunud vajadustele.Tänu mitmetele uutele arendustele ja rekonstrueerimisprojektidele on järgmise kolme aasta jooksul oodata büroopindade pakkumise kasvu, eelkõige B-klassi hoonetel.Tallinnas lisandub kokku üle 70 000 ruutmeetri väljaüüritavat büroopinda. Pakkumine suureneb, kuid nõudlusega ei ole lood enam sedavõrd head. See annab omakorda parema positsiooni uutele büroopindade otsijatele nii valikul kui ka hiljem tingimuste üle kauplemisel.

Häid kaubanduspindu napib. Jätkuvalt on suur nõudlus heas äripiirkonnas asuvate kaubanduspindade järele, samas on avalik pakkumine pea olematu. See võimaldab üürile andjatel siiani üürnikke oma tahtmise järgi valida.Kesklinna äripiirkonnast väljaspool on aga saadaval eri suurusega pindu, mille vastu on huvi asukoha tõttu piiratud.

Hinnad ei liigu. Vaatamata keskuste laienemisele ja uute kaubanduspindade lisandumisele üürihindade langetamiseks siiski põhjust ei ole. Samas ei võimalda ostlejate kulutuste jagunemine suurema hulga kaupluste vahel üürihindu ka kergitada.Äripindade omanikud peavad üha enam pead murdma, kuidas hoida oma üürnikke lahkumast. Üürnike ja nende külaliste rahulolu on see, mis peab kannustama ärikinnis­vara omanikku tegutsema üürnike hoidmisel.Olulisim on tagada üürnikega läbipaistev ja järjepidev suhtlus ning igakülgne tugi. Enam ei piisa, kui on pakkuda ainult madal ruutmeetri hind ja hea asukoht.