Kinnisvara. Kes vastutab ja maksab võlad?

Korteriühistud puutuvad sageli kokku kahju- ja rahaliste nõuetega, ütles advokaadibüroo Sorainen advokaat Triin ­Väljaots. Näiteks kui uus omanik ostab korteri, millel on eelmise omaniku jäetud kommunaalteenuste võlad, tuleb uuel omanikul need korteriühistule ise tasuda.

Ka heausklik peab võlad maksma. Eelmise omaniku võlad tuleb maksta ka siis, kui korteri uus omanik korterit ostes võlgadest teadlik ei olnud, ütles Väljaots. Selle regulatsiooni eesmärk on lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut juhul, kui korteriomanik vahetub.

Samas tasub tähele panna, et võlad, mis tekkisid eelmisel omanikul enne korteriühistu asutamist, uuele omanikule üle ei lähe.

Tavaliselt on korteri müügilepingus kirjas, et müüja kohustub tasuma kõik maksed ja võlad omandi ülemineku hetkeni, ütles Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht Rando Vanaveski. Sellegipoolest nõutakse tihtipeale müüja võlgade tasumist ka ostjalt. Ostja saab siis küll esitada nõude müüja vastu, kuid mõistlik on mitte osta võlgadega korterit.

Väljaots lisas, et sisuliselt on see korteriühistu otsustada, kellelt ta võla maksmist nõuab.

Tüliõunaks vaikus, raha ja jääpurikad. Tihti on tüliõunaks probleemsed korteriomanikud, kellel on pikaajaline majanduskulude võlgnevus või kes häirivad oma tegevusega teisi majaelanikke.

Väljaots ütles, et suur osa kahju hüvitamise vaidlusi tekib ka tulekahjudest ja veeõnnetustest korterites ning erandlikud ei ole ka vaidlused kolmandate isikutega, mis on tekkinud allakukkuvast jääpurikast või muust ehitisest eralduvast osast.

Jääpurikad, vihmaveerennid, katusekivid jms võivad maja küljest alla kukkudes tekitada suurt kahju. Halvimal juhul võivad allakukkuvad esemed põhjustada möödakäijatele eluohtlikke vigastusi.

Soraineni advokaat Kristjan Tamm lisas, et vaidlusi tekitavad ka kõikvõimalikud ümberehitused. Tihti ehitavad korteriomanikud oma korterid kaas­omandis ja ühiskasutuses olevate trepikodade või keldrite arvel suuremaks.

Samuti on probleem ehitise säilitamiseks vajalike remonditööde tegemine ja nende eest tasumine. “Siin seisnevad vaidlused  eelkõige selles, kas need tööd on tõepoolest ehitise säilitamiseks vajalikud või mitte,” selgitas Tamm.

Viimase probleemina nimetas Tamm kasutuskorra vaidlused, näiteks parkimiskohtade jagamise, terrassi või sauna kasutuskorra, koridori ja keldri­bokside kasutamise.

Kodurahu häirijad saab müüma sundida. Kui mõne korteriomanikuga on pikaajalisi probleeme, saab temalt korteriomanike häälteenamusega nõuda korteriomandi võõrandamist.

Tamme sõnul saab võõrandamist nõuda siis, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu kommunaalarvete tasumisega viivtanud üle kolme kuu, kui ta häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteri­omandite kasutamist või kui ta on korduvalt teistele korteriomanikele kahju tekitanud.

Eesti Korteriühistute Liit soovitab ebameeldivad üllatused kindlustada.

Liidu jurist Margus Saulep ütles, et ilmselgelt pole üheski elamus võimalik kahjujuhtumeid täielikult välistada.

“Õnnetus võib tabada sealt, kust seda esmapilgul oodatagi ei oska,” lausus Saulep.

Tema arvates oleks mõistlik end ettenägematute asjade vastu kindlustada. Sellega oleks nii korteri­ühistu kui ka selle liikmed kaitstud ootamatute väljaminekute ja koormavate õigusvaidluste eest. “Mitmed kindlustusseltsid on spetsiaalselt korteri­ühistute tarbeks ka kindlustuspakette välja töötanud,” ütles Saulep.

 

Ühistuga seonduvaid probleeme saab vältida. Selleks:

1. Palu korteriühistu juhatusel väljastada tõend võlgade puudumise kohta või nende olemasolul suuruse kohta.2. Vaata ühistu üldist tervist ehk uuri, kui palju on majas võlgnikke, kui suured on nende võlad ning mida on tehtud võlgade sissenõudmiseks. Kui esimesel külastusel ei saa kogu infot teada, tasub suhelda ka ühistu juhatuse liikmetega. Heal järjel ühistu juht on üldiselt suhtlemisaldis ja jagab infot lahkelt.3. Vaata maja korrasolekut, sest kõige esimese märgi aktiivsest ja toimekast ühistust annabki maja ilme.4. Küsi tehnosüsteemide kohta, mis läbivad tervet maja (küttesüsteem, vee- ja kanalisatsioonipüstakud, elektrisüsteem, ventilatsion jne).5. Kõrvuta maja visuaalset pilti ja küsitut kommunaalkulude arvetega.6. Küsi reservfondi suuruse kohta. See näitab võimekust tulla toime ootamatute kuludega.7. Küsi laenu kohta – täpsusta periood ja konkreetse korteri igakuise laenumakse suurus.8. Kui haldusfirma on olemas, uuri nende maine ja tausta kohta ning selgita välja, kuidas nende teenusega rahul ollakse. 9. Tutvu võimalusel ühistu majandusaasta aruannetega.10. Tutvu majaelanikega.

 

1. Tüli eri osapoolte vahel. Korteriomanike moodustatud korteriühistu ei tähenda, et iga kahjujuhtumi eest vastutab korteriühistu.Võimaliku kahjujuhtumi osapooled võivad olla näiteks: 1) korteriomanik vs. korteriomanik;2) korteriomanik vs. korteriühistu;3) korteriühistu vs. kolmas isik (isik väljastpoolt omanikeringi);4) korteriomanikud vs. kolmas isik.

2. Omanik vastutab enda tegude eest. Õnnetustega seotud asjades vastutab korteriomanik kahju eest, mis tema tegudest või asjadest tulenevalt teistele korteriomanikele tekib. Kui näiteks pesumasinat torustikuga ühendav voolik läheb katki ja tekitab alumisele korterile veekahjustusi, vastutab kahju eest ülemise korteri omanik.Korteriomanik võib vastutada nii teise korteriomaniku ees kui ka kõigi teiste korteriomanike ees, juhul kui kahjustada saab korteriomanike kaas­omandis osa kortermajast.

3. Ühistu seisab hoolikuse eest. Korteriühistu vastutus võib veekahjustuse puhul kõne alla tulla siis, kui elamu katus jookseb läbi, elamu välisseina vuugid ei pea vett või elamu amortiseerunud veetorustik lekib.Vastutus tähendab, et tuleb hüvitada kulutused, mis on vajalikud endise olukorra taastamiseks. Näiteks kui alumisel naabril ei olnudki tapeeti seinas ja sein ei saanud veeõnnetuses kahjustada, ei ole talle tekkinud kahju ja ta ei saa kahjuhüvitist nõuda. 

4. Hooletus maksab ühistu juhile kätte. Korteriühistu puhul võib vastutus lasuda ka vaid korteriühistu juhatuse liikme õlgadel. Näiteks alustati 2010. aastal seoses jää­purika tekitatud raske vigastusega kriminaalmenetlust korteriühistu juhatuse liikme vastu, kes vastutas maja haldustööde eest. Kriminaalmenetlus küll lõpetati kahtlustatava surma tõttu, kuid menetluse käik näitab, et kriminaalkaristus ähvardab eelkõige korteriühistu juhatuse liiget, kelle vastutusalasse kuulub katuse jääst puhastamise korraldamine.

5. Kahju saab alati nõuda. Allakukkuvast jääpurikast või muust ehitisest eralduvast asjast tekkinud kahju hüvitamist saab nõuda sõltumata sellest, kas korteriühistu juhatuse liikmed või korteriomanikud on käitunud hooletult. Kahju­nõude välistavad ainult vääramatu jõud ja kahju kannataja tegutsemine enesekahjustamise tahtlusega.Vääramatu jõu mõistet on kohtu­praktikas sisustatud kitsalt – iga suurt tormi või ootamatult suurt lumesadu ei saa vääramatuks jõuks lugeda.