Kinnisvara. Kiratsev majandus hinnalangust ei luba

Üürikorteri lepingus on kirjas kindel rahasumma, kui palju kuus tasuma peab. Üldjuhul ei ole seal mingeid lisasid võimaliku hinnatõusu kohta. Muidugi võiks omanik edaspidi võlaõigusseaduses näpuga järge ajada ning omaalgatuslikult hinna­poliitikat kujundada, aga pigem on see sõbralik läbirääkimiste küsimus. Kui ikka küttekulud pitsitavad ja kinnisvaraturg kiratseb, tuleb mõistlik omanik vastu ja langetab üüri.

Ärikinnisvaraturul aga midagi ehku peale ei jäeta.

Leping paneb üüri tõstmise paika. Ärikinnis­vara haldava ja arendava ettevõtte BPT juhatuse esimees Indrek Hääl selgitas, et igas rahvusvahelistele standarditele vastavas üürilepingus on sees üüri indekseerimine. “Muidu oleks inflatsiooni tegurist tulenevalt hoone üürivood vähenevas graafikus ning see tähendaks hoone väärtuse võimalikku langemist,” märkis ta ja lisas, et üldlevinud on kas fikseeritud iga-aastane protsent või tarbijahinnaindeks. Viimasega arvestatakse Euroopa või Eesti keskmist.

Eesti viimase aja majandusnäitajad peaks üürnikke teoreetiliselt rõõmustama. Esimeses kvartalis majandus kahanes ja ka näiteks tarbijahinnaindeks juunis aastatagusega võrreldes langes. Kui muutus peaks ka aasta lõikes negatiivne olema, võiks ju lihtsa matemaatika põhjal eeldada, et üürihinnad isegi langevad.

Hääl sõnas, et reeglina on lepingutes siiski sätestatud, et indekseerimine ei saa olla negatiivne olukorras, kus tarbijahinnaindeks on negatiivne. Vahel seatakse indekseerimisele ka miinimum- ning maksimummäärad, et kaitsta end hüperinflatsiooni vastu.

Majandusprognoosid erilist tõusu ei ennusta. Kui mõnel ettevõtjal saab üürileping läbi, loodaks ta ilmselt ka võimalust hindadega laveerida ja rääkida soodsatest kokkulepetest. Ent näiteks Ülemiste City kahest arendajast ühe, Technopolis Ülemiste müügijuht Erkki Malm märkis, et üüriaja lõppedes viiakse hinnad turu tasemega vastavusse. “Soovitame sõlmida pigem pikemaid, üle viie aasta, kui lühemaid lepinguid. Pikem suhe tagab omanikule stabiilse kassavoo ja annab üürnikule baashinna suhtes kindluse.”

Hindadele kuni pool otsa. Indrek Hääl ütles, et jätkusuutlik hinnatase südalinnas on 14–16 ­eurot/m2. Arvestades, et 3–5 aastat tagasi olid üürihinnad suurusjärgus 10–12 eurot/m2, võib Hääle hinnangul teatud juhtudel tõus olla isegi 50%. “See on aga pigem erand ning üldjuhul jääb hinnatõus väiksemaks. Mõistlik oleks arvestada ka alternatiive ning pinna üldist atraktiivsust,” lisas ta.

Sel aastal tuleb Tallinnas turule ligi 40 000 ruutmeetrit uut kontoripinda ning see trend jätkub ka järgmisel aastal. Näiteks valmib 2015. aastal Tallinnas Pärnu maantee ääres Eesti Loto Maja. Hoone arendaja on EKE Invest koostöös Age Varaga. EKE Investi juhatuse liige Rein Tiik ütles, et hoone täitumus üürnikega on  praegu umbes 60%, läbirääkimised huvilistega käivad. “Eks kiirematel ole pinna ja korruse valimise eelis,” arutles ta.

Üürihinna muutumise metoodikast Tiik rääkida ei tahtnud, sest hinnad on kliendipõhised. “Hindu saab kergitada, kui turg seda võimaldab. Praegu veel on äripindade üüriturg olnud stabiilne,” märkis ta. Maja üüripindu vahendava Arco ­Vara koduleheküljel kõigub ruutmeetri hind 12,5 ja 15 euro vahel.

Juuksuriketi juht: hinnad rühivad üles

Juuksurisalongide keti Salon+ juht Helena Lõhmus ütles, et klient neelab kaubanduspinna kallinemise meelsamini alla, kui hinnalisa saadab keskuse areng, uuenduskuur või remont.

Lõhmuse ettevõte tegutseb Tallinnas, Tartus, Pärnus, Narvas, Rakveres, Jõhvis kokku 11 rendipinnal suurtes kaubanduskeskustes ja peatänavate ääres.

“Lepingud keskustega on sõlmitud 5–10 aastaks. Üürihinna muutmise aluseks on tavapäraselt aasta alguses üürihinna korrigeerimine tarbijahinnaindeksiga,” sõnas ta, lisades, et suuremad hinnaläbirääkimised keskustega algavad lepingute pikendamisel järgnevateks üüriperioodideks, ja seni ei ole ükski keskus näidanud üles soovi oma hindades alla tulla, pigem rühivad hinnad üles. “Kui seda hinnatõusu saadab ka keskuse areng, remont või suuremad uuenduskuurid, keskuse turundustegevuse paranemine, on see hinnatõus ka üürnikule meeldivam,” leiab Lõhmus.

Kaubanduspindade rendihindade soodsamaks minekut on Lõhmuse sõnul raske uskuda, aga hind sõltub kindlasti ka pinna atraktiivsusest. “Kas sa jääd oma toodete ja teenuste pakkumisega mugavalt tarbija igapäevasele teekonnale või peab sind otsima. Sellest sõltub nii äri edukus kui ka pakutava üürihinna taluvus,” märkis Lõhmus, lisades, et ka nemad plaanivad laieneda ja uusi salonge avada.

Tallinnas vaba ruumi jalaga segada

BPT juhi Indrek Hääle sõnul ületab pakkumine Tallinna ärikinnisvaraturul nõudlust, ­kuna paljudes uutes ja vanemates hoonetes on märkimisväärne vakantsus. Seega üüri­lepingu lõppemisel valiku­vabadust on.

Technopolis Ülemiste müügijuht Erkki Malm sõnas, et lisaks kuluefektiivsusele tuntakse üha rohkem huvi objektide vastu, kus ettevõtted saavad kasvada vastavalt enda vajadustele. Tahetakse vältida olukorda, et hoonest lisapinda ei saa ning samal ajal pole võimalik kehtivat üürilepingut kuidagi lõpetada.

Oluline on tema kinnitusel ka ümbritsev keskkond koos seal pakutavate lisateenustega – ehk see, et kõik igapäevateenused on käe-jala juures. Ülemiste City on tema sõnul suunatud just kasvu­ettevõtetele.

Malm lisas, et hea kvaliteediga vanemate hoonete üürihinnad on isegi mõnevõrra tõusnud just seetõttu, et ettevõtted soovivad liikuda kehvadest olme­tingimustest parematele pindadele. Üürnike rahulolematuse tõttu on mõni omanik võtnud ette ka renoveerimise. “Kas ja mis mahus omanik hoonet renoveerib, on tihtipeale tingitud omanike ja üürnike läbirääkimistest lepingu jätkamiseks,” rääkis Malm.

Hääl tõi välja, et südalinnas võidakse kaardipakk ühel hetkel segamini lüüa, kui hakatakse Maakri tänavale kerkivaid uusi hooneid välja üürima, kuna siis tuleb turule suurem hulk kõrgema kvaliteediga äripinda.

Nelja aasta pärast kõrgub Maak­ri 19/21 kinnistul 30korruseline klaasfassaadiga tornmaja, samuti ehitatakse krundile 10korruseline ärihoone. Kokku lisandub 18 700 m2 üüripinda.

 

Pigem tühjad ruumid kui soodsam hind

Tanel Tarum, 1Partner Kommertskinnisvara juhtiv partnerSurvet hindade drastiliseks langetamiseks ­pole, kuna vakantse on siiski suhteliselt vähe, ja näiteks kesklinnas siiani peaaegu üldse mitte. Ka uued pinnad ei mõjuta hinnataset. Omanikud pigem hoiavad hinna­taset ja mingi osa hoonest tühjana, kui hakkavad kohe hindu langetama. Hinna­langetus ei tekita alati ega kohe lisanõudlust.

 

Tootja ehitab omale sobiva hoone

Mis toimub äripindadega pealinnas?

Tootmis- ja (lao-)logistikapinnadHinnatase on ühtlustunud. Kadunud on omanike keskmisest tunduvalt kõrgemad ootused ja pakkumishinnad langevad.Sobiva pinna puudumisel otsustatakse ehitada endale sobiv hoone, seda kas oma- ja pangavahenditest või investori kaasabil.Hinnakujunduses on välja kujunenud nn raamid: uus hoone 4–4,5 €/m2 ning vana hoone 2–3,5 €/m2. Nende hindadega toimuvad ka tehingud.Hinnad on stabiilsed ka järgneval aastal.

BüroopinnadHinnad samuti “raamides”. ­Üürihinnad kesklinna uutes büroohoonetes on valdavalt 12–14 €/m², vanemates hoonetes 10–13 €/m². Kesklinna läheduses asuvate uute büroohoonete hinnatase on 10–13 €/m². Vanemates hea kvaliteediga hoonetes äärelinna büroodes on üürihind 6–10 €/m².Sellised hinnakoridorid püsivad sel ja järgmisel aastal, kuigi survet hindade languseks on – sel aastal lisandub Tallinnasse ligi 40 000 ruutmeetrit uut kontoripinda.

KaubanduspinnadHinnakoridor on 10–30 €/m2, kaubanduskeskustes enamgi.Raske on teha põhjapanevaid üldistusi, kuna kauplemispinna üürihinda määravad erinevad tegurid. Vahemaa 10 meetrit võib hinda mõjutada kordades. Näiteks Tallinnas Viru tänava ääres või läbi kangialuse sisehoovis olev pind. Määravad asukoht, suurus, nähtavus (sealhulgas vitriinaken). Kui pole otseselt turistidele suunatud, siis ka autoga juurdepääs (parkimine).