Magus arendus toppab aastaid

Ettevõttele kuuluva enam kui seitsmel hektaril Põhja-Tallinnas laiuva Kalasadama ümbruse detailplaneering on menetluses olnud üle kümne aasta. Kohalike seltside ning kinnisvarafirma vahelise eriarvamuse tõttu mereäärse arendamise kohta on Tallinna üks väravaid ja visiitkaarte endiselt laokil.

Pro Kapital: venimine on erijuht. Pro Kapital Grupi juhatuse liikme Allan Remmelkoori sõnul on Kalasadama detailplaneering ja selle 10 aastat kestnud menetlus pigem erijuht, mitte reegel. “Terminid “kaasamine” ja “kogukondlikud huvid” on demokraatlikes protsessides vältimatud, kuid kahjuks kaasnevad nendega tihti ka demagoogia ja tahtlik pidurdamine,” kommenteeris Remmelkoor. “Menetlusreeglid võimaldavad soovi korral suuremate planeeringute liikumist aastaid kinni hoida ja seda mitte linnavalitsuste saamatuse pärast.”

Seetõttu pole ettevõte kasu saanud ka uuest pealinna ehitusmäärusest, mis on detailplaneeringute algatamise aastaid lühemaks kärpinud.”Meie planeeringu protsessi uus määrus kuidagi enam ei mõjuta, sest see käib uute, algatatavate kohta. Aga planeeringute menetlemine on viimastel aegadel läinud konkreetsemaks ja protsessid kiiremaks küll,” selgitas Remmelkoor.

Ei peagi kiiresti saama. Tallinna linnaplaneerimise ameti juhi Anu Hallik-Jürgensteini sõnul ei saagi detailplaneeringu saamine olla kiire. See eeldab linnaruumi analüüsi ja kaasab paljusid valdkondi, nagu loodus, keskkond, liiklus ja infrastruktuur, millesse on kaasatud kohalikud elanikud ja teised huvitatud isikud.

“Detailplaneering ei ole lihtsalt arendaja soovide vormistamine, vaid kohalik omavalitsus peab tagama avalike huvide ja väärtuste järgimise planeeringus ning leidma era- ja avaliku huvi vahelise optimaalse tasakaalu, täpsemalt küll kompromissi, sest kõikide üksikute huvidega pole võimalik muidugi arvestada. Kuna osapooli on palju, siis ei ole kohalik omavalitsus ainus, kellest menetlemise kestus sõltub,” märkis ameti juhataja. “Optimaalne planeeringu koostamise aeg võiks olla 2-3  aastat. Keerukates kohtades veidi pikem ja lihtsatel veidi lühem.”

Digimenetlus kiirendab veelgi. Tallinna linn lubab detailplaneeringu menetlemist kiirendada sügisest tööle hakkava uue planeeringute registriga, kus toimub ka planeeringute elektrooniline menetlemine. Detailplaneeringu algatamise protsessi aga juba on Hallik-Jürgensteini sõnul kiirem uue Tallinna ehitusmäärusega.

Näiteks ei nõua uus määrus enam detailplaneeringu algatamise-eelse eskiisi koostamist. Võrreldes eelmise kehtinud korraga võimaldab praegune määrus algatada detailplaneeringuid pea üheksa korda kiiremini – kui varem kulus Tallinnas keskmiselt 3 aastat ja 7 kuud, siis nüüd 4 kuud ja 24 päeva. “Kui suurt mõju see avaldab kogu planeerimisprotsessile, on täpselt veel vara öelda,” lisas ta samas.

 

Kuidas detailplaneeringuid kiirendada?

Planeeringu taotlejad peaks tegema märksa rohkem eeltööd enne detailplaneeringu taotluse esitamist. Tutvuda tuleb üldisemate piirangutega, millega on väga suur osa linnast kaetud: üld- ja teemaplaneeringud, kaitse- ja piiranguvööndites kehtivate reeglitega jne.

Teha kaasomanike ja naabritega juba eelnevalt koostööd ja nende huvid välja selgitada.

Palgata pädevad arhitektid, see tähendab, et eelnevalt tuleb ka tutvuda nende tehtud töödega.

 

Miks detailplaneering toppama jääb?

Arendaja nägemus1. Töökorraldus ja informeerimine nõuab oma. Objektiivsed ehk seadustest tulenevad on seotud tähtaegadega – linnavalitsuse istungid (kord nädalas), volikogu istungid (kord kuus). Kui detailplaneering on üldplaneeringut muutev, siis kehtestab selle volikogu, kuhu materjalid peavad jõudma kolm nädalat enne volikogu toimumist. Tegemist on küll viimase etapiga detailplaneeringu menetlemisel, kuid seegi etapp võib halvemal juhul võtta pea kaks kuud aega.

2. Avalikustamised võtavad samuti aega. Ühe planeeringu juures on kaks avalikustamise etappi, mõlemale kulub koos avalikkuse informeerimisega vähemalt kuu-poolteist, kokku siis kuni 3 kuud. Periood sõltub, kui ruttu avalikustamine korraldatakse ja arendaja saab siin kontakti hoides jälgida, et protsess ei pidurduks asjatult.

3. Ei jõuta, aga ka unustatakse. Venimise peamised põhjused on siiski detailplaneeringu kooskõlastamistes ja lisakooskõlastuste määramises. Kuna detailplaneering läbib kooskõlastusringi nii KOV siseselt kui ametkondades, siis siin juhtub tihti, et jääb lihtsalt kuskil seisma. Ja neid seisma jäämise subjektiivseid põhjuseid võib olla väga palju: on nii unustamist, puhkuseid, ametnike vahetusest tingitud segadusi, kooskõlastavate ametnike ülekoormust jne. Ainus võimalus arendajal on hoida protsessil aktiivselt pilk peal, nii saab mõningaid eelpooltoodud põhjuseid leevendada  – näiteks unustamist, ülekoormusest tingitud venimist.

4. Keskkonnamõjude hindamine paneb tammuma. Lisaks tavapärastele kooskõlastustele lisandub tihti muinsuskaitse, keskkonnateenistuse kooskõlastused. Igal ametil on vastamiseks aega 30 päeva. Ka siin võivad avalduda punktis 3 nimetatud subjektiivsed tegurid.Keskkonnamõjude hindamise (või mittehindamise) teema on üks koht, kus planeeringud pikalt tammuvad. Mõnikord muutuvad protsessi jooksul normatiivid – uued normid tuleohutusele jne. Sellega seoses kaasnevad märkused, (neid võib tulla ka KOV-ist), mis tuleb planeeringu koostajal arvestada, parandused teha. Ja järgneb uus ring kooskõlastamisi koos punktis 3 nimetatud subjektiivsete venimise põhjustega.Head soovitust siin pole, palju sõltub planeeringu koostaja kogemusest, aga paha ei tee võimalusel kooskõlastava ametnikuga planeering enne kooskõlastamist üle vaadata ja vajalikud parandused enne teha. See pole siiski alati võimalik.

5. Kas ekspert peab üle vaatama? Ekspertiiside, uuringute vajaduse selgitamine, nende määramisel aga nende tellimine ja valmimise ootamine ning seejärel nende tulemuste lisamine planeeringusse. Seejärel tagasi punkti 3 subjektiivsete tegurite juurde.

6. Kompromissitud nõudmised. Tihti on vastuväited küllaltki kategoorilised (teiste sõnadega planeeringu mõtet tühistavad või niipalju piiravad, et planeeringust huvitatud pool ei saa neid üksühele arvestada). Huvitatud isikule tehakse ülesandeks kompromissi leidmine, mis võtab jällegi aega ja tihti see ei õnnestu. Sellistel puhkudel läheb planeering maavalitsusse, mis lisab protsessile mõne kuu. Arendaja saab planeeringuala naabritega suhelda, aga see ei garanteeri kokkuleppelet ega mõne aktiivse kodaniku soovi kaasa rääkida.

LINNA NÄGEMUS1. Arendaja tahab mõeldamatut. Soovid on suuremad, kui linnaruumiliselt on asukohta sobiv. Ei nõustuta ameti seisukohtade ja märkustega.

2. Naabrid hakkavad mässama. Oluliselt on suurenenud kaasamise vajalikkus seoses elanike teadlikkuse tõusuga. Arendaja soov isegi sobiks, kuid selline ehitusõigus kitsendaks oluliselt naabrite huvisid.Seega on arendaja soovi saavutamiseks vajalik jõuda kokkuleppele naabritega, mida siis alguses arendaja lubabki teha, kuid asi võib jääda aastateks soiku.

3. Omanikud lähevad tülli. Suurematel aladel, kus on mitu kaasomanikku, on menetluse käigus tekkinud erimeelsused omanike vahel ja ei jõuta omavahel kokkuleppele.Kui muudetakse lahendusi tuleb teha mitmeid avalikke väljapanekuid, mis võtavad oma aja.

4. Ainult hoonetest jääb väheks. Arendajad (eriti need, kes ei hakka ise ehitama, vaid planeerivad eesmärgiga müüa ehitusõigus edasi) ei soovi mõista, et nende soovitud objektidele on vaja ehitada ka normaalsed juurdepääsud, sademevee äravool jm taristu ning seda on eelkõige tulevastel elanikel või teistel kasutajatel, mitte linnal vaja. Seetõttu on palju planeeringuid jäänud toppama, kuna kokkuleppe saavutamine teede ja tehnovõrkude väljaehitamiseks võib aega võtta suurematel objektidel vähemalt  pool aastat, üksikutel juhtudel kulub aega rohkemgi.

5. Avalikud alad panevad linnaga vaidlema. Samuti tuleb planeeringus määrata avalikult kasutatavad alad, mis tähendab notariaalset lepingut linnaga – maa võõrandamine tänavate ja kergliiklusteede jaoks enamasti. Sellega võib minna kiirelt, aga võib ka vaidluseks minna aastateks.

6. Igat protesti peab hindama. Avalikustamisel esitatakse väga palju proteste. Omavalitsus on kohustatud neid kõiki põhjalikult kaaluma. Vajadusel tuleb koostada täiendavaid uuringuid või ekspertiise. Kui proteste ei suudeta lahendada, lisandub järelevalve menetlus maavanema poolt, mis võtab jällegi oma aja ning võib samuti nõuda täiendavaid põhjendusi, analüüse jne.

7. Kehv plaan võtab rohkem aega. Arendaja tellib planeeringu kogemusteta või mitte eriti võimekalt arhitektilt. Ametis võtab selliste planeeringute läbivaatamine ja parandamine tavapärasest rohkem aega ning seda tuleb teha korduvalt.