Kinnisvara. Vajadusel osta maa ja ehita ise

OÜ Olly Production ostis Ropka tööstusparki 276 000 euroga 14 624 m2 suuruse kinnistu plaaniga rajada sinna teraskatuste ja -konstruktsioonide tootmis- ja laohooned.

Praegusest asukohast Jõgeval Kassinurmes ­2Olly Terasprofiilid siiski täies mahus ümber kolida ei kavatse. Uusi hooneid vajatakse oma laienemisplaanide elluviimiseks ja uute toodete turuletoomiseks.

Praegusesse tootmisüksusesse Kassinurmes jääb teraskatuste ja vihmaveesüsteemide tootmine, Tartus plaanitakse hakata valmistama teraskonstruktsioone ja muid tooteid.

“Asukoha muutmisel on alati olemas oht, et mingis kitsamas lõigus toob see kaasa ajutist kulude kasvu, kuid lõpptulemusena peaks kulud kahanema ja tõhusus kasvama,” rääkis Olly Terasprofiilide juhatuse liige Heiki Paade ja lisas, et tööjõu seisukohalt pole suuri muutusi ette näha, sest juba pragu käivad paljud inimesed tööle Tartust. Linn oli sobivaim nii logistiliselt kui ka võimaluse poolest kvalifitseeritud tööjõudu lisaks leida.

Rendilevõttu ei kaalutud. “Rendilevõttu me ei kaalunud, sest suur osa materjalist, millest selliseid hooneid ehitatakse, on omatoodang. Näeme siin võimalust hoone tavapärasest soodsamalt valmis ehitada,” märkis Paade. Pealegi on ettevõttel spetsiifilised nõuded hoonele, sest arvestada tuleb toodete omapäraga.

“Katuseprofiilid näiteks võtavad üle 10 meetri ning mõni tootmisliin on 40 meetrit pikk – see seab konkreetsed nõudmised. Hoones peaksid olema ka telfrid, sest liigutada on vaja üle 10tonniseid toorainerulle. Nõuded hoone kõrgusele ja uste mõõtmetele tulenevad sellest, et veokil peab olema võimalik toorainega sisse sõita, et saaks rullid telfriga maha tõsta,” loetles Paade.

Tartusse kavandatakse nii laopinda kui ka tootmisüksust põrandapinnaga 2000–3000 ruutmeetrit. Praegu on kavandamisel hoone arhitektuurne osa, seejärel võetakse ette projekteerimine. Paade sõnul läheb ehituseks järgmisel aastal ning kui kõik sujub, avatakse uus tootmine 2016.aasta talvel. Praeguste arvestuste järgi kulub uue hoone ehitamiseks ja seadmete soetamiseks 1–1,2 miljonit eurot.

 

Logistiliselt õige asukoht loob eeldused kulude kokkuhoiuks

Iga tööstusettevõte on oma vajadustelt unikaalne ning peab asukoha valikul põhjalikult kaaluma kõiki kriitilise tähtsusega tegureid. Üks aspekte on asukoht klientide, tarnijate ja tööjõu saadavuse seisukohalt. Logistiliselt õige asukoht peaks looma eeldused kulude kokkuhoiuks.

1. Kaalu potentsiaalsete piirkondade plusse ja miinuseidOtsisime uut asukohta vaid Tartu kanti, sest ettevõte on ajalooliselt seotud Lõuna-Eestiga. Peale Ropka tööstuspargi pakuti ka väljaspool linna piiri asuvat paika Elva mnt ääres ning Ravila tööstuspargis. Kuigi pakkumistes oli erinevaid pindu nii Tartus kui ka väljaspool linna, jõudsime plusside ja miinuste kaalumisel üsna kiiresti selleni, et linnas asuv Ropka tööstuspark vastab kõige paremini meie vajadustele ja ootustele asukoha suhtes.

2. Arvesta klientide logistiliste vajadustegaRopka tööstuspargil on asukohana nii meie ettevõtte kui ka arvestatava osa klientide jaoks mitu logistilist eelist. See on sobiv asukoht klientidele, kes soovivad ise kohale tulla ja ka kauba väljastuskohana saatmiseks klientidele üle Eesti. Tööstuspark asub ainult mõne minuti autosõidu kaugusel kesklinnast, kuid samas on tänu uuele Tartu Idaringteele võimalik jõuda sinna ka erinevatelt magistraalidelt linna piirilt väga lihtsalt, kiiresti ja mugavalt isegi raskeveokitel.

3. Arvesta materjalide liikumisegaAsukoha valikul pidime arvestama ka materjalide logistikaga. Materjal tootmiseks tuleb meritsi Tallinna, sealt liigub see edasi konteineritega Tartusse, kust saadame selle üle Eesti laiali. Osa materjalist liigub ka Lätti ja Leetu – seega oli Tartu asukoha mõttes sobivaim paik.

4. Tööjõu kättesaadavus ja ligipääsTootmise ümberkolimine Tartusse võimaldab meil leevendada kvalifitseeritud tööjõu leidmise probleeme. Ehkki väljaspool linna on tekkinud mitu tööstusparki, kuhu töötajad käivad tööle valdavalt Tartust, siis iga päevaga oskavad inimesed üha paremini lugeda oma aega ja raha. Näiteks kõigest 12 minutit pikem tööle jõudmise aeg tähendab seda, et ühes kuus kulutab inimene ainult tööle käimise peale ühe tööpäeva jagu rohkem oma aega ning seda peavad tööandjad kompenseerima sageli pisut kõrgema palgaga.

5. Ladu tasub rentida, tootmishoone ehitadaValmis hoonet oleks ilmselt võimalik ja mõistlik rentida juhul, kui vajatakse ainult kontorit ja laopinda. Olemasolevad rendile pakutavad hooned aga ei ole sageli sobilikud tootmisettevõtetele, sest tulenevalt tootest ja tootmisprotsessist võivad rentnikul olla hoonele väga spetsiifilised nõuded ja vajadused nii suuruse, avade, ruumijaotuse, kõrguse jms suhtes.

 

Ei soovita algajatel tööstuspinda osta

Erko Karing, ASi Kawe Group turundusjuhtErinevaid tööstuspindasid on turul saada küll, ent kui ettevõte on laienemisfaasis ja vajab näiteks suuremat lao­pinda, ei pruugi seda leiduda sobiva suurusega. Meie ei soovita kliendil, kes ei ole varem kinnisvaraga tegelenud, endale tööstuspinda osta. Pigem on mõttekas rentida, sest kui osta või ehitada ise, ei piirdu kulutused vaid ostu või ehitamisega, vaid ka edasise ülalpidamisega. Rentides kaob suur vastutus, säästetakse raha ja aega ning kõik probleemid lahendab maja omanik.Me oleme ehitanud nii tööstus- kui ka laohooneid, viimati valmis hoone alkohoolseid jooke käitlevale ­Vinare Logistika OÜ-le Tartu mnt ääres. Tööstuskinnisvara ehitamise puhul eeldame, et hoone pindala miinimum on 5000 ruutmeetrit, ideaalis 10 000 ruutmeetrit ning ­üürilepingu miinimumaeg viis aastat.Tootmis- ja laohoonete puhul kasutame ehitades pigem standardseid lahendusi – põhiplaan on lihtne, kõrgus kuni kümme meetrit –, mis sobiksid kümne aasta pärast ka mõnele muule ettevõttele.

Korralikku tööstuspinda ei ole kerge leida

Tarmo Tuisk, Arco Vara äripindade osakonna juhtTurul pakutakse põhiliselt vanemaid nõukogude ajal ehitatud hooneid, mida  kliendid peavad kohandama vastavalt oma vajadustele. Teise variandina on võimalus kas ise ehitada või lasta endale arendajal ehitada sobiv uus tootmishoone ettevõtte vajadustest lähtuvalt. Ettevõtetel, kes vajavad spetsiifilisemat pinda, on tihtipeale mõistlikum lasta endale ehitada uus tootmishoone, mis vastaks täpselt nende vajadustele.See, kas üürida, osta või ise ehitada, sõltub eelkõige konkreetse ettevõtte vajadustest ja võimalustest. Kindlasti on otstarbekam üürida alustavatel ja kasvavatel ettevõtetel.Tootmispinna valimisel peab ettevõte eelkõige lähtuma oma vajadustest. Oluline tegur on kindlasti asukoht: kui hea on ligipääs erinevate transpordivahenditega, kas  töötajatel on ühistranspordi kasutamise võimalus või tuleb ettevõttel ise transport organiseerida. Valikul on määravaks ka hoone suurus (pikkus, laius, kõrgus, ruumide arv, väravate suurus) ja ruumide planeering ning tootmiseks vajalike tehniliste võimaluste olemasolu, sh piisav elektrivõimsus, gaasitrassiga liitumise võimalus.

Pakkumisi on palju

Eduard Sorokin, Pindi Kinnisvara äripindade maaklerTuruolukord on praegu tööstuskinnivara valikuks sobiv, pakkumisi on palju ja tuleb juurde. Põhjuseks on metallitööstuse ja puidutööstuse tellimuste vähenemine, mis tuleneb madalseisust Skandinaavias ja kaubavahetuse vähenemisest ida suunal. Võitjateks tulevad siin ühelt poolt kvaliteetse uuema tööstuskinnisvara omanikud, teisalt aga üürnikud ja ostjad, kelle äritegevus võimaldab laienemist.Nõrk positsioon on vana amortiseerunud kinnisvara omanikel, kelle vara bilansiline väärtus ja üüriootus ei vasta sageli praegusele olukorrale. Suurte, vanemate ja tühjalt seisvate tootmishoonete omanikud võiksid mõelda ­üüri pakkumishinna korrigeerimisele, sest trendid selles segmendis on negatiivsed. Turul on väiksemate, 200–300 m2 suuruste tootmis- ja laopindade defitsiit. Siin lähevad hästi kaubaks nii vanemad kui ka uuemad üksused.Kas osta või üürida? Üldine kasvav trend on töötamine ­üüripinnal, kuna see annab võimaluse keskenduda oma põhitegevusele. Osta tasub siis, kui raha on üle, ning tegemist on sellise varaga, mis on universaalselt kasutatav, likviidne ja atraktiivne ka teistele, kui oma äri tarbeks mingil ajal seda vara enam ei vajata.Tööstuspinna valikul peab arvestama muu hulgas logistikat, juurdepääsu seisukorda ja kuuluvust, tööjõu elukohta, ühistranspordi marsruute. Samuti peaks omama väga täpset ülevaadet kaasnevate kulude struktuurist, teadma piirkonna naabruse tulevikuarenguid. Tähtis on ka ruumide üldine seisukord. Inimesed, kes hakkavad tootmises iga päev tööle, on paremini motiveeritud, kui nende töökeskkond on turvaline, värske, ergonoomiline, kannab positiivset energeetikat. Usun seda, et veidi kallim ja samas kvaliteetsem tööstuspind toob omanikule tulu just töötajate parema enesetunde kaudu, mis lõpuks väljendub tööviljakuses.