Kinnisvara. Nutikalt valitud üürnikud panevad äri käima

Pindi Kinnisvara ASi kutseline äripindade maakler Eduard Sorokin on kokku puutunud Hollandi ärikultuuriga ja soovitab meie ettevõtjatel ja kaupmeestel sealsest suhtumisest eeskuju võtta. “Hollandlaste teada-tuntud ärikultuur ja just kaubitsemisoskus on ilmselt punutud nende DNAsse. Suvalise nurgapoe külastus Hollandis ja veidi pikem kontakt kohaliku müüjaga on väärt kogemus igale enesearenguhuvilisele müügimehele,” sõnas Sorokin. Kohese maksimaalse tulu asemel peaks üürileandja alguses keskenduma “koha käimasaamisele” ja üürnike sünergiale, leiab ta.

“Paraku on meil sageli nii, et pinna omaniku “Exceli tasuvustabel” on nii maksimumi tuunitud, et kaob võimalus olla hinnas paindlik. Nii ongi kahjuks ette tulnud olukordi, kui üürnikud vajavad kiiresti pinda ja on valmis maksma küsitud hinda, siis sellise omaniku-üürileandja ebaprofessionaalse kiirustava lähenemise tulemusel moodustuvad komplektid, kus naabriteks on loomatoidukauplus, autovaruosad ja beebiriided, mis on ju absurd,” lausus ta kergelt muiates.

Sorokin lisas, et õnneks on meiegi ärikultuur ja kinnisvaraomanike teadlikkus viimastel aastatel paranenud. Hea näide on tema sõnul Telliskivi kvartali arendus, kus omanik võttis seisukoha, et üürihind peab olema mõistlik, mis annab võimaluse valida parimaid üürnikke, ja et ei löö tehinguid uue ärihoone esimese korruse pindade potentsiaalsete üürnikega lukku enne, kui on selge, milline on lõplik komplekt, kes kelle naabriks sobib või ei sobi.

Sorokin kinnitas, et Tallinna kaubanduspindade turul ületab praegu nõudlus pakkumist. “Näiteks on Telliskivi kvartali kaubanduspindade puhul konkurents viis soovijat ühele pinnale.”

Peab olema midagi ette näidata. Ka kinnisvara­ettevõtte Uus Maa äripindade vahendamise osakonna juhataja Fred Linnukütt on seisukohal, et omalaadsed ja põnevad kauplused, nagu näiteks gurmeeärid, loovad ärikeskusele lisaväärtust. “Samas ootab üürileandja üürnikult tihtipeale varasemat edukat ajalugu, ehk et oleks midagi juba n-ö ette näidata, näiteks käivet, olgu idee nii põnev kui tahes,” märkis Linnukütt. Ta lisas, et rendileandjad peavad oluliseks ka korralikku maksekäitumist.

Tema hinnangul on uuel üürilisel end tegevuse alguses suurtesse keskustesse “sisse süüa” väga keeruline. “Keskuse juhtidel pole lihtsalt usku kõikidesse uutesse äridesse ja neil on üürilesoovijaist suisa järjekord ukse taga. Lihtsalt hea idee pärast keegi üürisuhtesse ei kipu,” nentis ta. “Kindlasti peab alustava kaupluse või mõne spetsiifilise äri juhil olema hea enesemüümise ja väljendusoskus ning vaieldamatult vettpidav äriplaan.”

Linnukütt teab oma kogemusest, et kui üürileandja jaoks on uus üürnik huvitav, määratakse talle algul väiksem üür, tehakse tema soovi kohaselt ruume ümber jmt. Ta soovitab alustaval äril kindlasti konsulteerida ka mõne kinnisvaraspetsialistiga, kes heal meelel asjakohast nõu annab.

Sobivat pinda tuleb kuni paar aastat oodata. Arco Vara äripindade osakonna juhi Tarmo Tuisu sõnul on kauplusele või müügiesindusele heas käidavas piirkonnas vaba pinda raske leida. “Kaubandusettevõtetel tuleb oma plaanid varakult läbi mõelda ja mitte loota sellele, et kui laienemise mõte pähe torkab, on sobiv pind kohe olemas,” märkis ta. “Võimalik, et sobiva pinna vabanemist tuleb ka oodata,” lisas ta. Igal juhul tuleb hea kaubanduspinna otsimiseks varuda aega vähemalt pool aastat. “Sobiva pinna leidmiseks võib kuluda aga ka paar aastat. Võib-olla oleks mõistlik sobiva kaubanduspinna otsimisel teha koostööd mõne kinnisvarabürooga, kellele konkreetne tellimus sisse anda,” selgitas ta.

Tuisk soovitab kaupluse- või äripinda otsides alati arvestada samas piirkonnas asuvate samalaadsete kaupluste olemasoluga, sest sihtgrupid on paljuski kattuvad ja potentsiaalne klientuur kindlamini tagatud. Samas ei poolda Tuisk põhimõtet, et uusi ja tühjana seisvaid pindu antaks teatud ajaks välja päris tasuta. “Soodustingimustel aga küll,” lisas ta.

Üürnikelt ei oodata enam üksnes üüriraha, vaid ka lisaväärtust

Hea asukohaga pinna saamiseks tuleb ennast üürileandjale atraktiivseks teha ja heas mõttes “maha müüa”. Kokkuleppele jõutakse, kui üürnikul on lisaks üürirahale pakkuda midagi enamat.

Elisa haldusjuhi Meelis Jurni sõnul on hea asukohaga üüripinna leidmiseks vaja teha põhjalik eeltöö, millele järgnevad reeglina üsna intensiivsed läbirääkimised üürileandjaga. “Keerulisem on leida üüripinda Tallinna populaarsetes kaubanduskeskustes, väljaspool Tallinna on see oluliselt lihtsam.”

Sobivus keskuse kontseptsiooniga. Jurn usub, et see, kui lihtne või keeruline on üüripinda leida, sõltub üürniku tegevusalast ehk sellest, kui atraktiivne üürnik üürileandjale on ja kas ta sobib kaubanduskeskuse kontseptsiooniga, loomaks keskusele lisaväärtust.

Mobiilsideteenuste valdkonda peavad üürileandjad tema sõnul üldiselt suhteliselt atraktiivseks ja keskusekülastajale lisaväärtust andvaks teenuseks, mis teeb üüripinna leidmise ettevõttele mõnevõrra lihtsamaks.

Selle aasta kevadel, täpsemalt 31. mail tähistas Elisa Eestis 20. tegutsemisaastat.

Esimene esindus avati kunagi peakontoriga samas hoones Tallinnas Vilmsi tänaval. Järgmised teeninduspunktid rajati Tallinnas Mustamäel EKS Kaubamajja ning seejärel Tartusse, Pärnusse ja Narva.

“Kõige suurem vahe tänase päevaga võrreldes on meie puhul selles, et kui praegu on esindused koondunud peamiselt kaubanduskeskustesse, siis tollal asusid meie esindused suurte tänavate äärde jäävates väikestes poodides,” meenutas Jurn.

Tulemuslik koostöö. Pikaajalise üürisuhte puhul hindab Elisa Jurni sõnul enim häid suhted ja vastastikku tulemuslikku koostööd.

“Jaekaubandus koondub üha enam kaubanduskeskustesse, kus konkurents üüripindade pärast on seetõttu pidevalt kasvanud. Populaarsetel kaubanduskeskustel on järjekord suisa ukse taga ning atraktiivsemate ­üüripindade/kaubanduskeskuste üürileandjad on seetõttu muutunud üürnike suhtes valivamaks ja nõudlikumaks,” märkis Jurn.

Üürnikult ei oodata enam ammu üksnes üüriraha, vaid eeldatakse, et ta annab kaubanduskeskusele midagi enamat. “Äripinna rendilevõtja peab sobima kaubanduskeskuse kontseptsiooniga ja looma oma eksistentsiga kaubanduskeskusele lisaväärtust,” selgitas Jurn.

Esmatähtis on asukoht. Jurni kinnitusel on äripindade puhul olulisim näitaja asukoht. “Hea asukoha saamiseks tuleb ennast üürileandjale atraktiivseks teha ja heas mõttes “maha müüa”. Kui üürnikul on lisaks üürirahale pakkuda üürilendajale ka midagi enamat ja ta loob oma kohalolekuga kaubanduskeskusele lisaväärtust, tõstes kogu keskuse väärtust, jõutakse üürileandjaga kindlasti kokkuleppele,” sõnas ta.

Üüripinnad valitakse kindla kontseptsiooni alusel. Elisas on protseduurid ning kontseptsioon, mille alusel müügiesindustele üüripinnad valitakse, selgelt paigas. “Enamikus suuremates kaubanduskeskustes on ümbritsev keskkond üürileandja poolt paika pandud ja erinevad ärid kindlatesse klastritesse jaotatud. Elisa jälgib väga täpselt ümbritsevat keskkonda ja kõige selle omavahelist tasakaalu ja harmooniat,” rääkis Jurn.

Jurni sõnul on olulisimad vead üürisuhetesse astumisel koduse töö tegemata jätmine – ebapiisav analüüs üüripinna sobivuse kohta, oma ärispetsiifikat arvesse võttes. “Samavõrd suur viga on, kui suhtutakse kergekäeliselt lepingutingimustesse,” lisas ta.

Pikaajaliste üürilepingute tingimused vaadatakse Jurni sõnul reeglina üle enne järgmist üüriperioodi.

Üürihinda võidakse sõltuvalt üürilepingust korrigeerida kokkulepitud koefitsiendi võrra jooksvalt kord aastas. Jurni sõnul on see levinud tava.

 

6 sammu äripinna otsingut alustades

1. Tee põhjalik eeltöö ärikinnisvara­turu kohta.

2. Pane paika oma üürieelarve, vajadusel kaasa otsingusse äripindade maakler.

3. pane paika oma äri kontseptsioon. Mis on sinu ettevõtte pakutav lisaväärtus kaubanduskeskusele? Oluline on omada selget kontseptsiooni ning tajuda, kuivõrd see haakub äripinna omaniku omaga.

4. Uuri asukohta. Tutvu põhjalikult renditava pinna ümbrusega, tunneta piirkonna potentsiaali, püüa mõista ostjaskonna eripära.

5. Püüa olla “see, keda kutsutakse”, mitte vastupidi – see loob dialoogiks soodsamad eeldused, sest äripinna omanikul on juba huvi sinu ettevõtte vastu.

6. tutvu tingimustega. Tee üüri­lepingu tingimused selgeks, et vältida ootamatuid olukordi tulevikus.

 

Paari aastaga lisandub üle 100 000 m2 

Rain Rätt, kinnisvarabüroo Ober-Haus analüütik ja kinnisvarahindajaÄrikinnisvara puhul maksab kõige enam asukoht. Kui asukohale lisada põhjalik analüüs ja järgnev professionaalne müügitöö, peaks äri olema edukas. Kui tegemist on kaubandusega, näiteks toidukaupade äriga, on äri potentsiaal kindlasti seotud tarbijate jõukusega, ehk seda saab teha seal, kus liigub piisavalt keskmisest rikkamaid potentsiaalseid kliente.Jaekaubanduse ja sissetulekute kasv on sundinud arendajaid planeerima mitmeid ­uusi äri- ja kaubanduskeskusi eelkõige logistiliselt soodsatesse asukohtadesse kesklinna läheduses ja laiendama olemasolevaid, kuid samas võib tänaseni märgata pankade ettevaatlikku suhtumist uutesse projektidesse. Tänavu veebruaris teatati näiteks Panorama City projekti peatamisest.Kaubanduspindade olulist pakkumise kasvu võib täheldada tõenäoliselt kahe-kolme aasta perspektiivis. Turule võib siis lisanduda 100 000–150 000 m² uut kaubanduspinda.

 

Oodata hinnasurvet

Vabade pindade pakkumine Tallinna suuremates kaubandus- ja ärikeskustes praktiliselt puudub. Samas vajavad pinda uued perspektiivikad turuletulijad.Teiseses asukohas olevate kaubanduspindade üürihinnale võib mitme suure projekti realiseerumisel tekkida hinnasurve juba paari aasta perspektiivis.